<부동산 거래, 제대로 알고 하자>
매매계약서에 넣을 수 있는 특별 조건들 4
■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 139회
6. Due diligence clause
이 조건은 그동안 주로 상업용 부동산이나 개발목적을 가진 대규모 부동산을 거래할 때 구매자 측에서 해당 물건이 본인이 의도하는 사용목적에 부합하는지 여부를 최종 결정하기 전에 광범위한 사전조사를 실시하기 위해서 이용되어 왔는데, 이제는 개발업자나 투자자들이 주거용 부동산을 매입할 때도 많이 쓰이고 있다.
원칙적으로 이 ‘due diligence’ 조건 하에서 진행되는 조사의 범위에는 한계가 없으며, 추후에 조건 충족이 되지 않았다 하더라도 구매자는 판매자 측에 그에 대한 사유를 제공할 의무가 없다.
조사를 통해 알고자 하는 대표적인 사항들을 열거해 보면 다음과 같다.
(1) 부동산 물건의 가치와 상태,
(2) 도시계획 여부, zoning, 인허가 사항들,
(3) 물건에 영향을 줄 수 있는 lease문제, (4) body corporation문제,
(5) 건축, 설계, 기타 공학적 문제,
(6) LIM과 PIM의 정밀검토,
(7) 기타 자연환경적 특성들.
이 조건은 순전히 구매자의 이익을 위한 것으로, 필요한 조사를 위해서 구매자는 본인 단독으로 또는 전문가를 대동하고 해당 부동산 물건에 합리적인 범위 내에서의 출입 (reasonable access)이 허용되며, 만일 이 조건이 들어가 있더라도 구매자가 더 이상의 조사가 필요없다고 판단하면 언제든지 판매자에게 서면통지를 통해 면제 (waive)할 수 있다.
7. Approval of lease clause / Body Corp Rules
현행 표준 매매계약서에는 이미 부동산 등기부등본 (title) 상에 어떤 문제가 있는지를 점검할 수 있는 ‘title requisition clause’ 라는 장치가 있긴 하지만, 이 조항으로 그 부동산의 ‘quality’ 문제까지 커버할 수 있는 건 아니다.
특히 cross lease title이나 leasehold title을 가진 물건들의 경우, 구매자는 이 조항을 이용하여 판매자 측으로 부터 원천 lease계약서를 포함한 일체의 서류들 (Deed of Lease, its Assignments and Renewals)을 받아 자기 변호사에게 검토를 의뢰할 필요가 있다.
본인이 구매하고자 하는 부동산 물건에 부대하는 lease계약이 존재한다면 본인에게 추가적인 부담이 될 수 있음에도 불구하고, 대부분의 경우 현 소유자 조차도 그 lease계약서의 존재 여부에 대해서도 무지한 경우가 많다.
한편, unit title을 가진 물건을 거래할 경우, 구매자는 계약체결 전에 판매자 측으로부터 pre-contract disclosure statement (‘PCDS’)를 받아서 body corporation의 운영규칙 (rules)은 물론, 해당 부동산에 어떤 일 (예: 소송)이 진행되고 있는지 여부를 살펴볼 필요가 있다.
또한 settle전에 다시 한번 pre-settlement disclosure statement (‘PSDS’)를, 필요하다면 body corporation 정기총회 의사록 (minutes) 3개년분 및 기타 필요한 추가서류들을 받아서 살펴 봄으로써 자기에게 예상치 못한 재정적인 부담 등이 발생하는지 여부를 미리 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.