부동산 계약의 위반과 대응
◆ 이관옥 변호사의 법률 컬럼 제 65회
필자의 지난 칼럼 ‘부동산 구입’에서 부동산 매매계약을 맺을 때 일반적으로 작성하는 표준매매계약서의 계약 내용과 작성방법을 살펴보았습니다. 이번 호부터 체결한 계약을 위반하거나 계약이행이 제때에 지켜지지 않는 경우 어떠한 법적 대응책이 있는지 알아 봅니다. 매도자 또는 공인중개사의 허위설명을 믿고 계약을 체결했다 커다란 경제적 손실을 직면하게 된 매수자의 법적 대응책에 대한 설명부터 시작합니다.
허위설명
부실표시 또는 허위표시는 영어로는 ‘Misrepresentation'(이하 ‘허위설명’이라 함)이라 하여 개인간의 정당한 거래뿐만 아니라 건전한 상행위를 위해서 관련 법은 엄격히 금지하고 있습니다. 계약당사자 간의 ‘허위설명’은 계약보상법(Contractual Remedies Act 1979)에 따라 피해보상 또는 피해 정도가 심하면 계약취소까지 할 수 있습니다. 피해를 입힌 가해자가 상행위를 했던 중(in trade)에 ‘허위설명’을 하여 경제적 손실을 입었다면 공정거래법(Fair Trading Act 1986)에 따라 보상을 받을 수 있습니다. 다시 말해, 개인간의 거래(Private Sales)로 부동산을 취득한 경우는 설령 ‘허위설명’으로 인해 경제적 손실을 보았더라도 공정거래법의 보호를 받을 수 없습니다. (관련법: 공정거래법 제9조) 하지만 이 경우는 피해보상 또는 계약의 철회를 계약보상법에 따라 계약당사자에게 직접 요구할 수 있습니다. 또 다른 예로 만일 ‘갑’이 주택판매를 공인중개사 ‘병’에게 의뢰하여 ‘을’에게 매도한다는 계약을 체결했는데 ‘을’이 계약 전에 ‘병’으로부터 받은 설명내용이 허위로 밝혀져 경제적 손실에 직면했다면 ‘을’은 ‘갑’에 대해 계약보상법 적용을 그리고 공인중개사 ‘병’에게는 공정거래법 위반으로 소송을 진행할 수 있습니다.
법률규정
우리는 일상생활에서 필연적으로 물건을 사거나 서비스를 받게 됩니다. 시장에서 물건을 구입할 때, 상인은 더 좋은 값에 물건을 팔기 위해 없는 말까지 보태어 하곤 합니다. 어떤 경우엔 너무 터무니 없는 말을 하여 어느 누구도 그 말이 진실이라고 믿지 않는 경우도 있지만 너무 진지하게 사실을 왜곡하여 소비자에게 피해를 입히기도 합니다. 우리는 이를 과대광고 또는 허위표시라 하여 위에서 언급한 관련법 이외에 소비자 보호법에 따라 보상을 받게 됩니다. 이 글에서는 부동산의 매매에 있어 매도자와 매수자의 관계만을 살펴보기로 합니다. 다시 말해 개인간의 거래임으로 계약보상법 (이하 ‘관련법’이라 함)을 적용시킬 수 있습니다. 만일 ‘갑’이 의도적으로 또는 실수로 잘못 설명하여 이를 믿고 ‘을’이 계약을 체결했다면 관련법 제6조에 의거 ‘을’은 ‘갑’에게 보상을 요구할 수 있습니다. 그렇다면 과연 어떤 경우에 관련법에 따라 보상을 받을 수 있을까요?
필수요소
‘허위설명’이 있었다 하여 모두 보상을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 보상을 받기위해 관련법 제6조 제1항에서 요구하는 모든 요소를 갖추어야만 합니다. 첫째, ‘허위설명’이 있어야 합니다. 둘째, 계약당사자 또는 그의 대리인이 ‘허위설명’을 했어야 합니다. 다음으로 이 ‘허위설명’이 피해자에게 직접 전달되었으며 마지막으로 피해자는 이러한 ‘허위설명’을 사실로 믿고 계약을 맺었어야 합니다. 공정거래법 하에서는 알고 있는 사실을 언급하지 않는 것 조차 ‘허위설명’이 될 수 있으나 관련법 하에서는 일반적으로 알고 있는 사실을 말하지 않는 것만으로 ‘허위설명’이 성립되지 않습니다. 이는 물건을 구입하는 쪽에서 구입 전에 샅샅이 살펴보아야 한다는 오랜 관행 때문입니다. 이를 라틴어로 ‘Caveat Emptor’라 합니다. 하지만 이미 언급했던 내용이 틀렸음을 인지했음에도 불구하고 이를 교정해 주지 않았을 때 등은 예외규정에 해당되어 ‘허위설명’으로 간주될 수 있습니다.
( 다음 호에 계속 됩니다. )
* 본 칼럼은 생활법률에 대한 이해를 돕기 위한 필자의 사적인 견해를 포함할 수 있습니다. 각 개인에 대한 법률조언이 아니므로 맞춤형 법률조언은 가까운 전문가를 찾아 상담받으셔야 합니다. 이 글에 대한 모든 저작권은 이관옥(변호사)에게 있습니다.