■ 데이빗한의 부동산 컬럼
부동산 단계별 구매 가이드
(Step-by-step buying guide)
이번 주 칼럼에서는 settled.govt.nz사이트를 참고하여 부동산 구매에 대한 초기단계(목표, 재정 및 지원)에서부터 잔금 및 정착까지 첫 집을 구매하는데 도움이 되는 다양한 정보를 소개하려고 합니다.
1. 예산을 짜라 (Work out your budget)
부동산을 구입할 때 가장 먼저 알고 싶은 것은 예산이 얼마인지 입니다. 이렇게 하려면 재정에 대한 현실적인 그림, 즉 소득 대 지출을 파악하고 이를 계약금과 비교하여 평가해야 합니다. 현재 재산. 예산에 대한 도움이 필요하면 sorted.org.nz, familybudgeting.org.nz 또는 familyservices.govt.nz를 참조하시면 많은 도움이 됩니다. 주택을 먼저 팔아야 될 경우에는 무료 부동산 감정을 받아 집의 가치를 알아보면 많은 도움이 됩니다. 거주 지역의 주택 매매에 대하여 최근 매각된 부동산 검색, 최신 시장 보고서를 참조하시면 주택구입에 대한 예산을 짜는데 도움이 됩니다.
2. 주택 융자 사전 승인 받기 (Get pre-approved for a home loan)
검색을 시작하기 전에 얼마나 많은 돈을 빌릴 수 있는지 아는 것이 중요합니다. 은행이나 금융 기관에서 확인할 수 있는데 보통 오퍼를 하기 전에 융자 사전 승인을 제공하는지 알 수 있습니다. 은행, 금융기관 또는 건축사회가 원칙적으로 일정액의 돈을 바이어에게 빌려주기로 동의하는 경우를 말합니다. 이에 대해 모기지 브로커나 은행에 문의할 수 있습니다.
대출 가능한 금액은 다음에 따라서 결정되는 것이 일반적입니다. (1)사고자 하는 집의 가치와 (2)계약금 (3)귀하의 소득 및 (4)대출금을 상환한 후 주택 융자를 상환할 수 있는 능력, 그리고 (5)귀하의 현재 자산에 보유하고 있는 자산 등에 따라서 대출금액이 통상적으로 일정금액을 은행측에서 사전 승인해주게 됩니다.
은행측으로 부터 주택구입 전에 사전 승인을 받으면 더 나은 협상 위치에서 협상할 수 있고 모기지 문서 진행 속도를 높이는 데 도움이 되며, 경매에서 자신 있게 입찰할 수 있습니다.
3. 변호사 찾기 (Find a solicitor)
부동산을 구입하기 전에 독립적인 법률 자문을 받는 것이 좋습니다. 적합한 변호사를 찾는 것은 구매 과정의 중요한 부분입니다. 귀하의 변호사는 모든 법적 절차를 따르고 토지 정보 문서( LIM 리포트) 및 소유권 및 각종권리관계에 관하여 조언을 받을 수 있습니다.
4. 하우스 헌팅 (House hunting)
주택구입을 위한 검색이 시작됩니다. 온라인이든, 앱을 사용하든, 에이젼트에게 연락하든, 누구나 자신만의 검색 방법이 있습니다. 무료 앱을 다운로드하여 가까운 부동산을 검색하거나 부동산 웹사이트에서 검색할 수 있습니다. 매달 수백 개의 새로운 목록과 함께 수천 개의 부동산이 판매되고 있습니다.
5. 재산 검사 (Inspect the property)
관심 있는 부동산을 보거나 집을 보는 동안 무엇을 찾아야 하는지에 대한 몇 가지 유용한 정보는 부동산 검사 체크리스트를 확인하고 살펴보는 것이 좋은 방법입니다.
6. 부동산에 관련된 모든 서류를 사전에 체크 하십시오 (Get your property checked out)
부동산을 구입하기 전에 LIM(Land Information Memorandum), 건축업자 및 빌더 리포트와 같은 전문가 보고서를 보거나 위임하는 것을 고려하는 것이 바람직할 수 있습니다.
7. 오퍼하기 (Make an offer)
오퍼를 넣기 전에 변호사의 조언을 충분히 구한 뒤 조건부 오퍼를 하고 조건에 대한 내용을 결정하는 것이 좋습니다. 모든 오퍼는 올바른 문서를 사용하여 서면으로 이루어져야 합니다. 오퍼에는 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다.
(1) 무조건부 계약오퍼
계약서에 명시된 조건에 따라 구매하기 위한 직접적인 제안
(2) 조건부 계약오퍼
구매 제안에 조건이 첨부된 경우(예: 융자조건 또는 건물 보고서에 만족하는 조건 등)
옥션장에서 구매하거나 사전 경매 오퍼를 하는 경우 무조건 언컨디션 조건의 오퍼를 할 수 있습니다. 경매, 입찰 또는 협상으로 구매할 때 오퍼에 대한 진행 방식에 대하여 자세히 알고 진행할 필요가 있습니다.
8. 귀하의 제안이 수락된 경우 (If your offer is accepted)
모든 당사자가 가격 및 보증금을 포함한 조건에 동의하고 모든 당사자가 계약 계약에 서명하면 귀하의 오퍼가 수락되어서 계약이 체결하게 됩니다.
(1) 조건부 계약일 경우
계약이 조건부인 경우 마감일까지 모든 조건이 충족되어야 합니다. 이러한 조건을 충족시키는 것은 바이어의 책임입니다. 조건이 충족되면 제안은 ‘무조건 언컨디션’이 되고 조건이 충족되지 않았을 경우에는 계약은 취소하게 됩니다.
(2) 무조건부 계약일 경우
일단 조건이 없는 언컨디션의 계약이 되면 바이어(Buyer)도 매도자(Vendor)도 마음을 바꿀 수 없으며 구매자는 잔금일에 나머지 부동산 매매 대금을 지불해야 합니다.
바이어가 부동산 중개업자에게 보증금을 지불하는 방식은 법에 따라 감사를 받은 신탁 계좌에 돈을 보관해야 하며 10워킹데이 이후에 양측변호사의 언컨디션 노티스를 주고 받게 되면서 최종적으로 부동산 신탁계좌에서 매도자의 변호사 구좌로 이체하게 됩니다.
* 교민 여러분들의 부동산에 관련된 모든 궁금하신 사항을 이메일로 문의해주시면 그 정보를 본 컬럼을 통하여서 자세하고 성심껏 제공해 드리도록 하겠습니다.
이메일 주소 : d.han@barfoot.co.nz / 021 4989 24