<부동산 거래, 제대로 알고 하자>
부동산 등기부등본 (Record of Title)의 이해 5
■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 146회
B. Caveat
1) Caveat의 개념 / 2) 판례를 통해 성립된 Caveat 원칙들 => 제 143회 참조.
3) Caveat이 쓰여질 수 있는 대표적인 예시들 (계속)
(4) 유산 관련
법원의 유언장 집행허가 (Probate)을 받아 유산분배를 실행하는 경우, 또는 유언장없이 사망시 Administration Act에 따른 유산 분배의 경우, 본인이 그 유산에 대하여 어떤 이해관계가 있음에도 불구하고 배제되었거나 부당하게 분배받을 것이 예상된다면 집행 전에 Caveat 신청이 가능하다 (Administration Act 1969, 제60~61조).
(5) 결혼 관련
결혼허가 (Licence of Marriage)를 받을 자격이 없는 사람 (예: 기혼자)이 Registrar of Marriage 앞으로 또 다른 결혼허가를 신청한 경우 (예: 중혼이 될 경우), 그 누구도Registrar of Marriage 앞으로 그 사람 이름을 적시하여 Caveat 신청이 가능하다 (Marriage Act 1955, Part 4).
4) Caveats을 말소하는 방법들
(1) LTA에서 정해놓은 방법은 아래와 같다.
a) Caveat을 당한 부동산 소유주가 합당한 근거를 가지고 고등법원에 말소를 신청한 경우 (LTA, 제143조).
b) Caveat 신청자가 LTA에서 정한 기한 내에 법원앞 Order신청 통지 및 그 Order 수령을 완료하지 못한 경우 (LTA, 145~145A조).
c) Caveat 신청자 스스로가 자진해서 철회한 경우 (LT, 제147조).
(2) 위와 같은 방법 이외에 특별히 허용된 경우도 있다. 즉, 부동산이 Mortgage Sale로 넘어간 경우 담보권자 (예: 은행 등)는 해당 부동산을 매각할 수 있는 권한 (Power of Sale)을 갖게 되는데, 이 경우 담보권자는 해당 부동산을 매각하기 전에 LTA에서 정한 방법에 따라 Caveat 말소를 신청하거나, 또는 (해당 Caveat을 신청한 사람의 이익을 침해하지 않는다는 전제 하에) 신청자의 동의를 얻어 말소할 수 있다.
Caveat 말소가 선행되지 않은 경우라도 매각 권한 (Power of Sale)의 행사를 통해 소유권 등기이전을 진행할 수도 있다.
C. Memorandum of Encumbrance
<Memorandum of Encumbrance>는 통상 상대방으로 하여금 연부금 (annuity), 지대 (rent charge) 등의 지불을 강제하는 법적 수단중 하나이다. 즉, 상대방이 약정서 (deed of covenant)에 정한 조건 (지불 등)을 이행하는 경우에는 아무런 조치가 취해지지 않지만, 이행하지 않을 경우 그 이행을 강제할 수 있게 해 주는 수단이다. 넓게 보면 Land Transfer Act (‘LTA’) 제2조의 ‘mortgage’의 개념에 속한다고 할 수 있다.
Encumbrance는 위와 같은 목적 외에도, 특정 지방정부 (local authority)에 의해 설정되는 경우도 있는데, 이 때는 주로 지방정부와 당사자 (developer 등) 사이에 체결된 약정서 상의 의무 이행을 강제하기 위해 쓰인다. 예를 들어, 한 개발업자가 일정 지역을 주택단지로 개발하면서 지방정부의 인허가 과정에서 체결된 약정서상에 부과된 조건 (예: 주택단지를 지방정부의 관여없이 자치적으로 일정한 수준 이상으로 관리하겠다는 조건, 또는 어떤 특정행위는 하지 않겠다는 조건 등)의 이행을 강제할 때가 대표적이다.
Memorandum of Encumbrance의 해지방법은 mortgage의 해지방법과 대동소이하다. 즉, 약정서 상의 모든 조건 이행 (지불 등)이 완료되면 해지를 요청할 수 있다.
< 다음 호에 계속 >
* 이 글에 대한 저작권은 이완상 변호사에게 있습니다. 필자의 명시적 서면동의 없는 무단 전재 복사 배포 및 인용을 금합니다.이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로 특정 고객을 위한 법률조언이 아니므로, 필자와의 정식 수임계약 없이 독자 임의로 내린 법률적 결정에 대하여 어떤 책임도 지지 않음을 밝힙니다.