■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 13 회
부동산 매매계약서 제대로 알기
Late Settlement (1)
이번 회에서는 매매계약서 상에 정한 settlement date에 settle이 일어나지 않을 경우 어떻게 처리되는지에 대해 알아 보기로 하자.
표준 매매계약서 제 3.12항 및 3.13항에는 매매계약서상의 일방 또는 쌍방이settlement date에 settle을 할 수 없거나, 하지 않으려고 할 때 (unable or unwilling to settle), 계약 당사자 각각의 권리와 의무가 무엇인지에 대해 규정하고 있다.
1. 구매자 (purchaser) 에게 귀책사유가 있는 경우
일단 이 경우 구매자는 잔금부분에 대하여 당초의 settle날자로부터 실제 settle하는 날까지의 지연이자를 판매자에게 지불해야 한다 – 제 3.12(1)항. 지연이자율 (interest rate for late settlement)은 매매계약서 작성시 맨 앞장에 명기하도록 되어 있다.
반대로, 이 경우 판매자는 실제 settle이 완료될 때까지 집을 넘겨 줄 의무가 없지만, 만일 구매자가 먼저 들어 와 살게 되는 상황이 일어난다면 반드시 구체적인 조건들을 설정하는 것이 좋겠다 – 제 3.12(2)항. 이 경우 구매자는 그 집의 새로운 소유주로서가 아닌, 단지 판매자의 용인 하에 조건부로 일시 거주하는 신분일 뿐이다 (bare licensee only). 따라서 만일 나중에 무슨 사유로 인하여 계약이 최종적으로 취소되는 경우, 들어와 살고있던 구매자를 내보내야 하는 경우도 생길 수 있으므로, 이런 상황이 발생되지 않도록 신중하게 처리할 필요가 있겠다.
만일 매매물건에 세입자 (tenant)가 있는 경우는 좀더 복잡해질 수 있다. 종국적으로 settle이 완료되면, 판매자는 선택적으로 (1) settle이 지연되는 기간동안 받은 렌트비를 구매자에게 넘겨 주거나 (* 이 경우 반대로 구매자는 지연기간 동안 일어난 지출에 대하여 책임을 져야 한다), 또는 지연이자를 받는 대신 지연기간 동안 발생된 렌트비를 가져갈 수 있다 – 제 3.12(1)항.
2. 판매자 (vendor) 에게 귀책사유가 있는 경우
만일 settle 당일에 판매자가 집을 비워주지 못하는 상황이 된다면, 판매자는 구매자에게, (구매자의 선택에 따라) (1) 지연기간 동안 구매자에게 소요된 비용 (예: 임시거처비, 이사짐 보관비 등)을 보상해 주거나, (2) 지연기간 동안 전체 매매가격에 지연이자율을 적용한 만큼의 금액을 지불해야 한다 – 제 3.13(2)(a)항.
반대로, 구매자는 판매자에게 자기 변호사 trust account에 보관중인 잔금에서 발생한 이자부분을 판매자에게 지불해야 한다. 다만 이때 구매자는 자기가 부담한 은행 수수료, 이자소득세, 모기지 이자 등을 차감할 수 있다 – 제 3.13(2)(b)항.
Settle 당일에 구매자에게는 아무런 문제가 없고, 판매자에게 어떤 문제가 있어서 (예: new title이 아직 나오지 않은 경우 등) settle을 완료하지 못 하였지만, 집을 비워주는 것 (vacant possession)은 가능한 상황이라면 어떻게 해야 할까?
이 경우 구매자에게는 다음과 같은 선택권이 있다 – 제 3.13(3)항.
(1) 만일 구매자가 당초의 settle날자에 이사들어 가기로 결정했다면, 구매자는 판매자에게 자기 변호사 trust account에 보관중인 잔금에서 발생한 이자부분에서 자기가 부담한 제 비용을 제한 금액을 판매자에게 지불해야 한다. 이 경우 판매자는 구매자에게 지연이자를 낼 필요가 없고, 구매자 역시 앞서 언급한 bare licensee의 자격만 갖게 된다 – 제 3.13(2)(b)항.
(2) 만일 구매자가 이사 들어가지 않기로 했다면, 구매자와 판매자는 앞서 언급한 제 3.12(2)항에서 정한 바 대로 처리하게 된다.
만일 매매물건에 세입자 (tenant)가 있다면, 판매자는 지연기간중 받은 렌트비에서 자기가 부담한 제 비용을 제한 금액을 구매자에게 지불해야 한다. 구매자 역시 자기 변호사 trust account에 보관중인 잔금에서 발생한 이자부분에서 자기가 부담한 제 비용을 제한 금액을 판매자에게 지불해야 한다.
다음 회에서도 연이어 settlement 지연에 따른 처리 규정 (쌍방에 모두 귀책사유가 있는 경 및 unit title을 가진 물건인 경우 등)에 대해 살펴 보도록 하겠다.
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