■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 08 회
부동산 매매계약서 제대로 작성하기
– Chattles & Fixture (1)
현행 표준 매매계약서 제 6.2조 (1)항에 따라, 계약서에 기재된 모든 chattel (* 편의상 ‘가재도구’ 정도로 번역하자)은 settle할 때 자연마모된 (wear and tear) 것을 제외하고는 원활한 작동상태 (reasonable working order)로 purchaser에게 넘겨줘야 한다.
하지만 매매계약 체결시 대부분의 purchaser는 chattel의 정상 작동 여부를 꼼꼼히 살피지 않기 때문에, 결국 settle이 임박하여 실시하는 pre-settlement inspection을 통해서 문제점을 발견하고 조치를 요구할 때가 많다. 만일 어떤 chattel이 정상 작동되지 않는다면 purchaser는 settle 전에 vendor에게 해당 chattel의 수리 (fix) 또는 금전적 보상 (compensation)을 요구할 수 있다.
반면 부동산 물건에 속한 모든 fixture (고정물)은 계약서에 따로 정한 것이 없다면 settle과 동시에 purchaser에게 당연히 넘어가게 된다. 따라서 계약 체결시 building report 같은 조건을 삽입하여 계약이 unconditional이 되기 전에 점검하고, 이상이 있을 시 vendor가 settle전에 수리해 줄 수 있는지 여부를 확인받아 둘 필요가 있다.
부동산 매매에서 가장 많이 제기되는 이슈중 하나는, 어떤 특정의 물품 (item)을 chattel로 볼 것이냐 fixture로 볼 것이냐의 문제다. 왜냐하면, 앞서 언급한대로 fixture는 당연히 purchaser에게 넘어 가지만, chattel은 계약서에 명시된 것만 넘어가기 때문이다.
일례를 들어 보자. 당초에는 없었지만 vendor가 입주 후에 별도로 구입하여 부착시킨 물건 (예: 겨울철을 맞아 욕실에 새로 사서 부착한 온풍기)을 떼어갈 수 있을까?
결국 무엇이 chattel이고 무엇이 fixture인지는 개별 물건에 따라 규정될 수 밖에 없는 문제이고, 판례들을 통해서 성립된 다음의 두가지 주요기준을 적용하여 판단할 수 있다.
첫째는, 해당 물건이 ‘부동산에 부착된 정도’ (degree of annexation to the land)이다. 예컨대, 물건 자체의 무게로 그냥 바닥에 놓여진 것이라면 통상 chattel로 봐야 한다. 반면 영구적 또는 반영구적으로 부착되어 있고, 그래서 그것을 떼어낼 경우 부동산이나 해당 물건에 손상이 생길 정도라면 fixture로 보는게 맞을 것이다.
위에서 예로 든 온풍기의 경우, 벽에 스티커로 붙여서 손쉽게 뗄 수 있다면 chattel로 보아 (chattels list에 포함되어 있지 않다면) vendor가 가져갈 수 있지만, 만약 벽에 구멍을 내고 고정을 시켰기 때문에 그것을 떼어낼 경우 벽이 구멍난 채로 남게 될 정도라면 fixture로 해석하는 것이 맞을 것이다. 만약에 그 구멍이 작아서 정교하게 메꾸거나 가려서 표시가 나지 않을 정도라면 문제가 되지 않을 수도 있을 것이다.
두번째 기준은 ‘부착의 목적’ (object of annexation)이다. 즉, 상황을 종합해 보았을 때 그 의도가 chattel로 생각하고 설치했는지, 아니면 아예 처음부터 fixture로 생각하고 설치했는지를 고려해야 할 것이다.
예컨대, 흙으로 된 진입로가 비가 오면 너무 질퍽거려서 vendor가 나중에 자갈을 깔았다면 fixture로 보는 게 맞을 것이다. 왜냐하면, 집을 팔고 나갈 때 그 자갈들을 걷어가는 사람이 있다면 객관적인 제3자의 시각에서는 납득하기가 어려울 것이기 때문이다. 반대로, 농장의 집유기 (milking equipments)와 같은 물건은 바닥에 (반)영구적으로 고정되어 있지 않다면 통상 chattel로 간주되어 vendor가 가져갈 수 있다.
그동안 어떤 물품을 chattel로 볼 것이냐 fixture로 볼 것이냐를 둘러싼 많은 판례들이 성립되어 왔는데, 그 중 하나만 소개한다면, 전시를 위한 목적으로 설치한 ‘show home’이 과연 chattel인가 fixture인가를 다룬 판례이다 (Trust Bank Canterbury v Lockwood Buildings Ltd’, 1994).
이 case에서 담보권자인 은행은 show home이 당연히 fixture이므로 자기들이 취득한 담보물건에 포함된다고 주장하였고, 업체는 그 show home이 공사 중에만 설치되어 있을 예정이었고 공사가 완공되면 철거될 것이었으므로 chattel로 봐야 한다고 주장하였다. 그리고 부도난 해당 업체는 실제로 그 show room을 현장에서 옮겨가 버렸고, 은행은 자기들 담보물에 대한 trespass로 업체를 추가 고소하게 되었다. 이에 고등법원은 “업체는 단지 일시적인 show home이라고 지칭하고 있지만, 위의 두가지 기준에 비추어 볼 때 본 시설은 fixture로 보는 것이 맞다”고 판시하였고, 상급법원인 Court of Appeal도 같은 결정을 내린 바 있다.
다음 회에서는 부동산 매매계약시 chattel과 fixture을 둘러싼 vendor와 purchaser 간의 권리 의무 사항을 규정한 조항들을 구체적으로 살펴 보기로 하자.
* 이 글에 대한 저작권은 이완상 변호사에게 있습니다. 필자의 명시적 서면동의 없는 무단 전재 복사 배포 및 인용을 금합니다.이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로 특정 고객을 위한 법률조언이 아니므로,
필자와의 정식 수임계약 없이 독자 임의로 내린 법률적 결정에 대하여 어떤 책임도 지지 않음을 밝힙니다.