부동산 매매계약서 제대로 작성하기 GST (1) ■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 05 회

 ■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 05 회

 

부동산 매매계약서 제대로 작성하기  GST (1)

  

1. GST Inclusive/Exclusive

부동산 매매계약서에서 GST와 관련된 기재사항이 있는 곳은 <맨 앞장> 두곳와 뒤쪽의 부분이다. 

(*현행 REINZ & ADLSI 표준양식 기준)

 

통상적으로 ‘주거용’ 부동산의 매매 (residential property transactions)에 있어서는 GST 문제가 제기되지 않는다. 그리고 계약서 맨 앞장에서 vendor의 를 묻는 항목에 ‘No’라고 표시하면 뒷쪽의 를 작성하지 않아도 된다. 

 

또한 맨 앞장의 매매가격 (Purchase Price)을 기재하는 부분에 의 여부, 즉 ‘Plus GST’ 또는 ‘Inclusive of GST’를 표시하게 되어 있는데, 아무쪽도 지우지 않으면 GST가 매매가격에 포함된 것으로 간주하게 된다. 간혹 표준계약서가 아닌 다른 매매계약서를 작성하는 경우 ‘Exclusive of GST’ 라는 표현을 쓰는 경우가 있는데, 이는 양 당사자 간에 상반된 해석을 할 개연성이 있으므로 가급적 쓰지 않는 것이 좋겠다.

 

앞서 언급했듯이, 대부분의 주거용 부동산의 매도시, vendor가 비록 GST 등록이 되어있다 하더라도 이는 소위 ‘taxable activity (과세가능한 활동)’으로 여겨지지 않으므로 GST 문제를 수반하지 않는다. 

 

참고로, 어떤 거래를 ‘taxable activity’로 보느냐는 개별 건에 대한 해석의 문제이므로, 여기에서 다루는 것이 적절치 않아 보이지만, 이해의 편의를 도모코자 아래와 같이 필자 나름의 간단한 해석을 덧붙인다. 

 

‘Taxable activity’는 반대급부 (또는 댓가)를 전제로 (* 그러나 반드시 수익을 내기 위한 활동일 필요는 없다), 지속적 또는 주기적으로 타인에게 재화나 용역을 제공하는 행위로, 비지니스, 무역, 제품생산, 직업 (직장), 심지어는 특정 협회나 클럽에서 이루어지는 행위까지 포괄한다. 비지니스를 set-up하여 운영하는 경우가 대표적인 예라 하겠다.

 

주목할 것은, rent용으로 쓰이던 주거용 부동산을 매각할 때도 GST 문제가 수반되지 않는다는 점이다. 왜냐하면GST Act (제 14조)에서 주거용 부동산을 rent놓는 것도 GST와 관련한 ‘taxable activity’로 보지 않기 때문이다. 주의할 것은, 위 조항은 rent 수입에 따른 ‘Income Tax’ 문제와는 별개이므로, 혼동 없으시기 바란다.     

 

2.  Going Concerns & Zero-Rating

최근 GST Act의 개정을 통해서이라는 개념이 도입되었는데, 이는 주로 ‘상업용’ 부동산의 매매 (commercial property transactions)에 광범위하게 적용된다. 기존의 의 개념은 CZR보다는 협의로, 이미 성업중인 비지니스를 매매할 때 쓰이는 용어로 이해하면 좋겠다. 

 

이들 개념들은 일반인들이 이해하기에 난해한 측면이 있으므로, 다음 회에서 별도로 자세히 다뤄 보도록 하겠다.     

개정된 GST Act (제11조 1항)에 의거하여 GST가 면제되는, 즉 ‘zero rated’되는 거래에 해당되려면 다음의 세가지 조건을 모두 충족시켜야 한다.  

 

(1) 매매 당사자, 즉 vendor와 purchaser 모두가 settle 당시에 GST 등록이 되어 있어야 하고, 

(2) Purchaser가 settle 당시에 해당 부동산을 과세대상 (taxable supply)이 될 목적으로 사용하려는 의도가 있어야 하며, 

(3) Purchaser가 settle당시에 해당 부동산을 주요 주거지 (principal residence)로 사용할 목적/의도가 없어야 한다.  

 

GST Act와 매매계약서에 의거, vendor는 맨 앞장의 GST 등록여부를 정확히 기재하였다는 warranty를 제공하는 반면, purchaser는 일단가 작성되면 그 기재사항을 준수한다는 warranty를 한다고 보면 되겠다. 

 

그리고 purchaser는 계약체결후 최종 settle 전까지 GST와 관련한 어떠한 변경사항이 발생되면 vendor에게 통지해야만 하고, vendor는 그에 따라 settlement statement를 변경하게 된다. 이런 상황이 발생되는 예로는, purchaser가 계약서 상에 nominee가 있음을 표시하였고, 그 nominee와 purchaser 자신의 GST 등록상태가 서로 다를 때이다.   

 

Vendor와 purchaser의 GST 등록상태에 따라 다음 네가지의 조합을 생각해 볼 수 있다.

(1) 양 당사자 모두 GST 등록여부에 ‘Yes’로 표기하였고, 위에 열거한 세가지 조건을 충족하였을 경우 -> 매매가격은 ‘plus GST’로 표시되지만, GST는 면제 (zero rated) 된다.

 

(2) Purchaser는 ‘Yes’로, vendor는 ‘No’로 표기한 경우 -> 매매가격은 ‘inclusive of GST’로 표시되고, purchaser는 GST Return시 구매가격에 GST가 포함되었음을 주장할 수 있다. 

 

(3) 반대로, vendor는 ‘Yes’로, purchaser는 ‘No’로 표기한 경우 -> 매매가격은 ‘inclusive of GST’로 표시되고, vendor는 GST Return시 GST부분에 대하여 책임이 생기게 된다. 

 

(4) 양 당사자가 모두 GST 등록여부에 ‘No’라고 표기한 경우 -> 매매가격은 ‘inclusive of GST’로 표시되고, GST 문제는 생기지 않는다. 대부분의 주거용 부동산 매매는 여기에 해당한다고 볼 수 있다.

 

 

* 이 글에 대한 저작권은 이완상 변호사에게 있습니다. 필자의 명시적 서면동의 없는 무단 전재 복사 배포 및 인용을 금합니다.이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로 특정 고객을 위한 법률조언이 아니므로, 

필자와의 정식 수임계약 없이 독자 임의로 내린 법률적 결정에 대하여 어떤 책임도 지지 않음을 밝힙니다. 

다음 회에서는 <비지니스 매매시의 GST 문제>에 대해 살펴 보기로 하자.