■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 07 회
부동산 매매계약서 제대로 작성하기 GST (3)
– 주거용 시설이 딸린 농장 (Farms) 매매시
지난호에지난호에서 살펴 보았듯이, 데어리나 주유소 같은 비지니스의 매매시 GST ‘zero rated’가 적용되는데, 이는 해당 거래가 ‘going concern’으로 인정되기 때문이다.
2011년도 까지는 농장 (farms)도 ‘going concern’의 형태로 거래가 이루어지곤 했다. 그러나 이는 농장의 매도자나 매수자가 그 농장을 어떤 형태로 사용했는지 또는 사용할 것인지도 모르는 상황에서, 단지 ‘zero rated’를 적용받기 위해서 어떻게든 비지니스 매매에서 주로 사용되는 개념인 ‘going concern’으로 매매해야 했다는 점에서 좀 변칙적인 측면이 있었다고 볼 수 있다. 왜냐하면 그 당시에는 단지 농장물건 (farm land)을 매매하는 경우 GST를 내야 했기 때문이다.
그러나 법개정을 통해서 이러한 애매한 부분들이 정리가 되었다. 이제는 농장물건을 순수하게 (가축을 키우든, 식물을 재배하든) ‘farming’을 목적으로, 즉 ‘taxable activity’를 영위할 목적으로 매매하는 경우GST ‘zero rated’가 적용되는 거래로 간주된다.
그렇다면 주거용 시설 (dwelling)이 포함된 농장물건을 매매하는 경우는 어떻게 될까? 지난 회에서 CZR (Compulsory Zero-Rating)이 적용되기 위한 요건에 ‘매입한 물건이 매수자를 위한 주된 주거지 (principal place of residence)가 아니어야 한다’는 항목이 포함되어 있었음을 기억하실 것이다.
농장물건에 부대한 주거용 시설의 매매는 통상 ‘second sale or supply’라는 용어로 불리운다. 이 ‘second sale’은 주거용이기 때문에 당연히 GST가 면제 (zero rated)되고, 농장물건의 매매에도 영향을 주지 않는다. 다만, 전체 농장물건 매매가격에서 이 주거용 시설을 따로 다루기 위해서는, 먼저 감정을 통해서 이 주거용 시설의 가치를 따로 확정해야 하고, GST를 계산하기 전에 전체 매매가격에서 이 주거용 시설의 가격을 차감해야 한다. 이렇게 될 때 (주거용 시설분을 제외한) 순수한 농장물건에 해당하는 부분의 가격이 정해질 것이고, 그것을 기준으로 zero rate가 적용될 수 있는지를 결정하면 되는 것이다.
만일 이 순수한 농장물건도 ‘taxable activity’를 영위할 목적으로 매매하는 경우 ‘zero rated’가 적용됨으로써, 결국 두 물건 모두 GST가 면제되는 결과를 얻게 될 것이다.
이 원칙은 ‘taxable activity’를 영위할 목적으로, GST 등록이 되어 있는 사람으로부터 농장물건을 매입할 때 적용될 수 있고, 단지 부대한 주거용 시설 (second sale)만을 매입할 때는 적용되지 않는다.
위에서 살펴 본 농장물건 이외에 동일한 원칙이 적용될 수 있는 경우는, 주거용 시설이 딸린 가게 (예: 데어리)의 매입 또는 주인의 주거시설이 별로로 딸린 모텔의 매입 등이다.
다음 회에서는 수시로 매도자와 매입자 간에 분쟁으로 번질 수 있는 <Chattels & Fixtures>의 문제들을 살펴 보기로 하자.
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