■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 06 회: 부동산 매매계약서 제대로 작성하기
GST(2)-비지니스 매매시 GST 문제
GST (2) – 비지니스 매매시 GST 문제지난호에서는 부동산 매매계약서 상의 GST문제와 관련한 기본 사항들, 즉
즉, 부동산 거래가 ‘zero rated’라는 것은 GST 세율이 (통상의 15%가 아닌) 0%가 적용된다는 의미로, 본인이 vendor냐 purchaser냐에 따라 큰 영향을 받을 수 있으므로, 매매시 항상 주의를 기울여야 한다.
1. Going Concern
현행 GST Act 1985에서 ‘Going Concern’에 대하여 직접적으로 언급되어 있는 부분은 제2조 (Interpretation) 1항과 제 11조 (1)(m)항이다.
제2조 1항에서는 어떤 거래가 ‘Going Concern’에 해당되는지를 다음과 같이 정의해 놓고 있다.
(1) GST관점에서, 매도자와 매수자 간에 일괄적이든 부분적이든 ‘taxable activity’로 볼 수 있는 재화나 용역의 ‘supply’ (제공/이전)이 있어야 하고, (2) 그 ‘taxable activity’를 지속적으로 영위하는데 필요한 모든 재화나 용역이 매수자에게 제공되어야 하며, (3) 매도자는 매수자에게 모든 것이 이전될 때까지 ‘taxable activity’를 계속 영위하고 있어야 한다.
‘Going concern’의 예를 하나 들면, 주유소를 산 사람은 전 소유주가 settle 당일까지 평상시처럼 주유소를 운영한 뒤 settle 당일에 소유권을 넘겨 받아 계속 같은 사업을 영위할 것을 기대한다. 이 상황에서 대부분의 고객들은 주유소 주인이 바뀐 것 조차 모를 것이다.
또한 GST Act 1985 (제11조 1항)에서는 ‘going concern’에 해당되기 위한 네가지 요건을 제시하고 있다.
(1) 매매의 양 당사자가 GST 등록이 되어 있어야 한다. (2) 양 당사자는 해당 거래를 ‘going concern’으로 할 목적 (의도)을 가지고 있어야 한다. (3) 매매계약서 상에도 해당 거래가 ‘going concern’으로 명시되어 있어야 한다. (4) settle 당일에 해당 비지니스가 ‘going concern’ 상태를 유지하고 있어야 한다. 이 모든 요건들이 충족된다면 해당 거래는 ‘zero rated’로 처리될 수 있게 된다.
2. Compulsory Zero Rating (‘CZR’)
CZR는 비교적 최근에 성립된 ‘zero-rating’ 유형의 하나로, 다음과 같은 요건이 모두 충족될 때 적용된다. (GST Act 1985, 제11조 1항)
(1) 해당 거래에 ‘land’가 포함되어 있어야 한다. 여기에서의 ‘land’는 토지와 건물을 포함한 ‘부동산’이라고 이해하면 되겠다. (2) 매매의 양 당사자가 GST 등록이 되어 있어야 한다. (3) 매수자가 해당 물건을 ‘taxable activity’을 위하여 사용할 목적을 가지고 있어야 한다. (4) 매매의 양 당사자가 GST 등록이 되어 있어야 한다. (4) 매입한 물건이 매수자를 위한 주요 주거지 (principal place of residence)가 아니어야 한다.
‘CZR’과 ‘going concern’ 두가지의 ‘zero-rating’ 유형중 어떤 것이 적용되느냐는 개별 건마다의 특수성에 따라 결정될 수 밖에 없지만, 개념적으로 보았을 때 ‘CZR’이 ‘going concern’보다는 폭넓게 적용될 수 있다고 본다. 즉, ‘going concern’이 특히 비지니스 매매에 적용된다면, ‘CZR’은 일반적인 부동산 거래, 부동산이 포함된 비지니스 자산의 매매, 또는 개발업자에 의한 부동산 거래에 전반적으로 적용될 수 있다고 볼 수 있겠다.
만약 ‘CZR’이나 ‘going concern’이나 양자 모두 적용될 수 없는 상황이라면, vendor는 결국 매매가격의 15%를 IRD에 납부하도록 요구받을 것이므로, 매매계약서 상에 purchaser로부터 그 부분을 추가로 받을 수 있도록 명시해야 하고, 그럴 경우 purchaser는 (GST 등록이 되어 있다면) 추후에 IRD로부터 그 만큼을 환급 받을 수 있게 될 것이다.
3. Purchaser와 Vendor의 입장
Purchaser 입장에서는, 매매가 ‘zero rated’ 된다면 GST에 해당하는 금액 만큼을 더 준비할 필요가 없고, GST를 지불했을 경우 처럼 환급받기 위해 수개월을 기다릴 필요도 없게 된다.
Vendor입장에서는 GST 문제가 더더욱 중요하다. 우선 Vendor는 해당 거래가 ‘zero rated (0% 적용)’될 수 있는 거래인지, 아니면 통상의 경우처럼 15%를 적용해야 하는 거래인지를 아는 것이 중요하다. 예컨대, 부동산 거래의 양 당사자가 ‘zero rated’로 settle까지 마쳤는데, 나중에 IRD로부터 본 거래가 15%의 GST를 적용했어야 하는 거래이므로 vendor가 15%의 GST를 납부해야 한다고 통지해 온다면 낭패가 아닐 수 없다.
또한, 비록 매매계약서 상에 ‘plus GST’로 기재되어 있다 하더라도, 만약 어떤 사정으로 인하여 purchaser로부터 GST를 원만하게 받지 못하게 되는 상황이 발생한다면, 이때도 여전히 vendor는 GST 납부의 의무에서 벗어날 수가 없게 된다. 물론 해당 거래가 다행히 CZR에 해당되는 거래였다면, IRD가 직접 나서서 purchaser로 부터 GST를 받아낼 수도 있지만, 이는 드문 경우라 볼 수 있겠다.
설령 매매계약서 상에 ‘inclusive of GST’라고 기재되어 있다면, vendor는 당연히 purchaser로 부터 GST를 받아낼 수 없지만, 여전히 IRD로부터 GST납부에 대한 요구를 받을 개연성은 남아 있다고 볼 수 있다. 이러한 연유로, 필자는 통상 비지니스를 매도하는 vendor 고객에게는 일단 ‘plus GST’로 매매계약을 체결하도록 조언하고 있다.
다음 회에서는 <주거용 부동산이 함께 있는 농장>을 거래할 때 제기될 수 있는 GST 문제를 살펴 보기로 하자.
GST (2) – 비지니스 매매시 GST 문제지난호에서는 부동산 매매계약서 상의 GST문제와 관련한 기본 사항들, 즉
즉, 부동산 거래가 ‘zero rated’라는 것은 GST 세율이 (통상의 15%가 아닌) 0%가 적용된다는 의미로, 본인이 vendor냐 purchaser냐에 따라 큰 영향을 받을 수 있으므로, 매매시 항상 주의를 기울여야 한다.
1. Going Concern
현행 GST Act 1985에서 ‘Going Concern’에 대하여 직접적으로 언급되어 있는 부분은 제2조 (Interpretation) 1항과 제 11조 (1)(m)항이다.
제2조 1항에서는 어떤 거래가 ‘Going Concern’에 해당되는지를 다음과 같이 정의해 놓고 있다.
(1) GST관점에서, 매도자와 매수자 간에 일괄적이든 부분적이든 ‘taxable activity’로 볼 수 있는 재화나 용역의 ‘supply’ (제공/이전)이 있어야 하고, (2) 그 ‘taxable activity’를 지속적으로 영위하는데 필요한 모든 재화나 용역이 매수자에게 제공되어야 하며, (3) 매도자는 매수자에게 모든 것이 이전될 때까지 ‘taxable activity’를 계속 영위하고 있어야 한다.
‘Going concern’의 예를 하나 들면, 주유소를 산 사람은 전 소유주가 settle 당일까지 평상시처럼 주유소를 운영한 뒤 settle 당일에 소유권을 넘겨 받아 계속 같은 사업을 영위할 것을 기대한다. 이 상황에서 대부분의 고객들은 주유소 주인이 바뀐 것 조차 모를 것이다.
또한 GST Act 1985 (제11조 1항)에서는 ‘going concern’에 해당되기 위한 네가지 요건을 제시하고 있다.
(1) 매매의 양 당사자가 GST 등록이 되어 있어야 한다. (2) 양 당사자는 해당 거래를 ‘going concern’으로 할 목적 (의도)을 가지고 있어야 한다. (3) 매매계약서 상에도 해당 거래가 ‘going concern’으로 명시되어 있어야 한다. (4) settle 당일에 해당 비지니스가 ‘going concern’ 상태를 유지하고 있어야 한다. 이 모든 요건들이 충족된다면 해당 거래는 ‘zero rated’로 처리될 수 있게 된다.
2. Compulsory Zero Rating (‘CZR’)
CZR는 비교적 최근에 성립된 ‘zero-rating’ 유형의 하나로, 다음과 같은 요건이 모두 충족될 때 적용된다. (GST Act 1985, 제11조 1항)
(1) 해당 거래에 ‘land’가 포함되어 있어야 한다. 여기에서의 ‘land’는 토지와 건물을 포함한 ‘부동산’이라고 이해하면 되겠다. (2) 매매의 양 당사자가 GST 등록이 되어 있어야 한다. (3) 매수자가 해당 물건을 ‘taxable activity’을 위하여 사용할 목적을 가지고 있어야 한다. (4) 매매의 양 당사자가 GST 등록이 되어 있어야 한다. (4) 매입한 물건이 매수자를 위한 주요 주거지 (principal place of residence)가 아니어야 한다.
‘CZR’과 ‘going concern’ 두가지의 ‘zero-rating’ 유형중 어떤 것이 적용되느냐는 개별 건마다의 특수성에 따라 결정될 수 밖에 없지만, 개념적으로 보았을 때 ‘CZR’이 ‘going concern’보다는 폭넓게 적용될 수 있다고 본다. 즉, ‘going concern’이 특히 비지니스 매매에 적용된다면, ‘CZR’은 일반적인 부동산 거래, 부동산이 포함된 비지니스 자산의 매매, 또는 개발업자에 의한 부동산 거래에 전반적으로 적용될 수 있다고 볼 수 있겠다.
만약 ‘CZR’이나 ‘going concern’이나 양자 모두 적용될 수 없는 상황이라면, vendor는 결국 매매가격의 15%를 IRD에 납부하도록 요구받을 것이므로, 매매계약서 상에 purchaser로부터 그 부분을 추가로 받을 수 있도록 명시해야 하고, 그럴 경우 purchaser는 (GST 등록이 되어 있다면) 추후에 IRD로부터 그 만큼을 환급 받을 수 있게 될 것이다.
3. Purchaser와 Vendor의 입장
Purchaser 입장에서는, 매매가 ‘zero rated’ 된다면 GST에 해당하는 금액 만큼을 더 준비할 필요가 없고, GST를 지불했을 경우 처럼 환급받기 위해 수개월을 기다릴 필요도 없게 된다.
Vendor입장에서는 GST 문제가 더더욱 중요하다. 우선 Vendor는 해당 거래가 ‘zero rated (0% 적용)’될 수 있는 거래인지, 아니면 통상의 경우처럼 15%를 적용해야 하는 거래인지를 아는 것이 중요하다. 예컨대, 부동산 거래의 양 당사자가 ‘zero rated’로 settle까지 마쳤는데, 나중에 IRD로부터 본 거래가 15%의 GST를 적용했어야 하는 거래이므로 vendor가 15%의 GST를 납부해야 한다고 통지해 온다면 낭패가 아닐 수 없다.
또한, 비록 매매계약서 상에 ‘plus GST’로 기재되어 있다 하더라도, 만약 어떤 사정으로 인하여 purchaser로부터 GST를 원만하게 받지 못하게 되는 상황이 발생한다면, 이때도 여전히 vendor는 GST 납부의 의무에서 벗어날 수가 없게 된다. 물론 해당 거래가 다행히 CZR에 해당되는 거래였다면, IRD가 직접 나서서 purchaser로 부터 GST를 받아낼 수도 있지만, 이는 드문 경우라 볼 수 있겠다.
설령 매매계약서 상에 ‘inclusive of GST’라고 기재되어 있다면, vendor는 당연히 purchaser로 부터 GST를 받아낼 수 없지만, 여전히 IRD로부터 GST납부에 대한 요구를 받을 개연성은 남아 있다고 볼 수 있다. 이러한 연유로, 필자는 통상 비지니스를 매도하는 vendor 고객에게는 일단 ‘plus GST’로 매매계약을 체결하도록 조언하고 있다.
다음 회에서는 <주거용 부동산이 함께 있는 농장>을 거래할 때 제기될 수 있는 GST 문제를 살펴 보기로 하자.