■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 11 회
부동산 매매계약서 제대로 작성하기 Special Clauses – 특별조건들 (2)
이번 회에서는 부동산 매매계약서 상에 특별조건으로 기재될 수 있는 것들에는 무엇무엇이 있는지 구체적으로 설명드리도록 하겠다.
1. Sunset clauses
Sunset clauses는 주로 어떤 특정 조건이 특정 기한까지 충족되지 않을 경우 거래 일방에게 계약을 취소 또는 해지할 수 있는 기회를 주고자 할 때 사용될 수 있는 조건이다. 가장 대표적인 예로는, 한 필지를 subdivision해서 여러 개로 나눌 때, 특정 기한까지 각각의 필지에 대한 new title이 발급되지 않을 경우 거래 일방이 그 계약을 취소 또는 해지할 수 있게 되는 상황이다.
또한 현행 자원관리법 (Resource Management Act 1991)에서는 계약후 2년 이내에 survey plan의 승인절차가 마무리되지 않을 경우 구매자는 해당 계약을 취소할 수 있도록 규정하고 있다 (제 225조). 이 조항은 현행 표준 매매계약서 제 9.7항에 반영되어 있다.
그렇다면, 매매 당사자들은 상호 합의하에 이 조항이 적용되지 않도록 (contract out) 변경 또는 삭제할 수 있을까? 실제 판례들은 실제 계약시 제225조를contract out할 수 있는지의 여부에 대하여 명확하게 제시하는 바가 없다. 다만 필자의 의견은, 이 조항이 근본적으로 소비자 보호 (consumer protection)를 위한 취지로 규정되어 있음을 감안할 때, contract out이 될 수 없다고 해석하는 것이 옳다고 생각한다.
2. Cash out / Escape clauses
이 조건은 주로 매매계약서에 기재된 특정 조건의 충족에 상당한 시간이 필요할 때 사용할 수 있다. 예컨대, 구매자가 계약을 하면서 자기가 기존에 가지고 있던 집이 언제까지 (상당히 긴 시간 동안) 매각되는 조건을 삽입하길 원한다면, 판매자 입장에서는 그 때까지 다른 offer를 받지 못하는 상황이 될 수도 있을 것이다. 이런 상황에서 양자의 상충되는 이익의 균형을 맞추기 위해서 판매자가 사용할 수 있는 조건이 바로 이 ‘escape clause’라 할 수 있다.
즉, 계약 체결후 판매자에게 기존의 계약보다 더 좋은 (또는 최소한 나쁘지 않은) 조건의 다른 offer가 들어 왔다면, 판매자는 구매자에게 notice를 보내 5영업일 (때론 3 영업일) 이내에 unconditional 선언을 하도록 요구할 수 있고, 만일 구매자가 거부한다면 판매자는 해당 계약을 파기하고 새로운 offer에 근거한 계약을 다시 체결할 기회를 갖게 되는 것이다.
판매자는 구매자로부터의 확답을 기다리는 동안 새로운 offer에 근거하여 계약을 체결하게 되고, 이 때 통상적으로 ‘back-up clause’라 불리우는 조건을 넣게 되는데, 이 때는 특별한 주의가 필요하다. 왜냐하면, 이 조항을 구체적이고 명료하게 (특히 구체적인 시한, 통지방법, 양 당사자가 취해야 하는 조치사항들에 대하여) 기재하지 않을 경우, 판매자는 두 개의 계약에 모두 구속되거나, 또는 두 개의 계약이 모두 무산되는 상황을 맞을 수도 있기 때문이다.
이 ‘back-up clause’를 넣는 근본 취지는, 먼저 체결된 계약이 파기되기를 바라면서 back-up offer를 넣은 구매자와, back-up offer가 무산될 수 도 있다는 불안감 속에 먼저 체결되 계약도 살려두고 싶은 판매자 간의 상충되는 이익에 균형을 맞추려는 것임을 이해할 필요가 있겠다.
3. Contemporaneous clauses
때때로 두개 이상의 부동산 물건들이 서로 묶여서 동시에 settle이 되는 경우가 있는데, 이 때 사용할 수 있는 것이 바로 ‘contemporaneous clause’이다. 대표적인 예로는, 양 당사자가 서로의 부동산을 맞바꾸기로 하고, 두 물건 간의 가치 차액이 있다면 그것만 결제하기로 계약을 체결하는 경우이다. 그리고 이 경우 한 물건의 settle이 어그러지면 자연히 다른 물건의 settle도 이루어지지 않게 된다.
이런 거래에 있어서는 각각의 물건에 대한 계약서 작성은 따로 하면서, 계약서 모두에 관련된 모든 물건을 정확하게 기재하고, 그것에 상호 종속됨을 언급하게 된다.
판례에 의하면, 두 물건 간에 가치 차액이 없는 상황에서 (즉, 서로간에 차액지불 없이 맞교환 하는 경우) 한쪽 거래가 일방의 잘못으로 인해 무산되는 경우 타방은 어느쪽 거래에서도 penalty interest를 요구할 수 없다 (Property Restoration Ltd v Farquhar, 1991, Court of Appeal).
다음 회에서도 연이어 구체적인 특별조건에 대하여 설명드리도록 하겠다.
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