부동산 매매 – 자연적 위험요소
( Natural Hazards )
■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 91회
뉴질랜드는 우리가 생각하는 것보다 훨씬 더 자연적 위험요소 (natural hazards)에 노출되어 있는 나라다.
금세기 들어 Christchurch에서 발생한 두 차례의 큰 지진은 물론이고, 남태평양 화산대에 속해 있는 지정학적 위치, 국토의 사면이 바다로 둘러싸여 있는 환경 등 다른 나라들과는 다른 자연적 환경을 가진 나라답게, 부동산 (토지 및 건물)도 이러한 영향을 현재적으로 또는 잠재적으로 받고 있는 경우가 많다.
따라서 잠재적 구매자의 경우 이런 요소를 등한시 하지 말고, 한번쯤은 점검하고 결정해야 할 것이다. 즉, 구매의 관심이 있는 물건에 어떤 유형의 자연적 위험이 도사리는지, 실제로 얼마 만큼의 영향을 받고 있는지, 그 위험으로 인한 손실을 최소화할 수 있는 방안은 무엇인지, 그 비용은 얼마나 들지 등을 꼼꼼히 점검하시길 바란다.
1. 자연적 위험요소의 종류
뉴질랜드에서 자주 볼 수 있는 자연적 위험요소의 대표적인 것을 나열해 본다면 다음과 같다:
(a) 산사태 및 토사붕괴 (landslips),
(b) 홍수 또는 물난리 (flooding),
(c) 화재 또는 산불 (fire),
(d) 지진 (earthquakes),
(e) 해일 및 바다물 역류 (tsunami),
(f) 화산 폭발 (volcanic eruptions),
(g) 지질학적 열수성 활동 (hydrothermal activity) – 열수 폭발, 지반 침하, 가스 분출 등.
각 Council에서는 이러한 정보를 유지, 관리함은 물론, LIM report에 기록함으로, 반드시 LIM을 살펴 볼 필요가 있다.
특히 지진의 경우 Earthquakes Commission (EQC)의 웹싸이트 (www.eqc.govt.nz)를 방문하면 좀더 구체적인 정보를 얻을 수 있다.
2. 지진이 있은 후에 부동산을 사는 경우 (After Earthquakes)
아무리 작은 규모의 지진이라도 부동산에 미치는 영향은 생각보다 큰 경우가 비일비재하다. 따라서 지진이 발생한 지역 및 그 주변지역에서 부동산을 구입하고자 할 경우 각별한 주의를 기울여야 한다. 특히 충분한 사전조사 없이, 싸다고 덥썩 물어서는 나중에 더 큰 낭패를 볼 수가 있다.
특히 지진으로부터 쉽게 영향을 받는 곳은 굴뚝, 지반, 옹벽 등이다. 물론 사용된 건축 자재와 건축 기법에 따라 받는 영향의 정도는 다양할 수 있다.
다음의 경우는 특히 지진에 취약한 건물이라 할 수 있다:
(a) 넓은 내부공간을 가진, 경사면에 지어진 집,
(b) 제한된 지반 골조공사로 지어진, 경사면에 기둥들로 지탱하도록 지어진 집,
(c) 지반공사가 두가지 방식 이상 혼용되어 지어진 집 (예: 콘크리트 바닥에 목재 기둥을 세워 지반을 한 경우),
(d) 통상적이지 않은 디자인을 쓰거나, 다층 구조로 된 집,
(e) 이중 벽돌공사를 했지만, 강화콘크리트 블럭을 쓰지 않은 집.
이런 부동산을 사려 한다면, 사전에 반드시 자격을 갖춘 전문가 (property inspector 또는 structural engineer)를 통해 검사하여 문제점을 정확히 파악할 필요가 있다.
또한 원래부터 지질학적 문제가 있는 지역에 있는 부동산인 경우, 매매계약서에 지질검사 (Geotech report) 조건을 추가할 필요가 있다. 특히 가파른 경사면에 있는 물건, 지반의 용화 (liquefaction) 이슈가 있는 물건, 절벽 위에 있는 물건 (cliff top) 등은 지반의 안전성에 문제가 있을 수 있으므로 반드시 사전에 충분한 조사를 실시하실 것을 권고드린다.
3. 해변가에 있는 부동산을 사는 경우 (Coastal Hazards)
바닷가에 인접해 있는 집, sea view가 나오는 집, 넓은 바다가 한눈에 들어오는 cliff top 물건을 사는 것은 많은 사람들의 꿈이기도 하다.
그러나 이런 경우 각별히 유념해야 할 사항은, 해수면 상승과 해안 침식 현상으로 인해 일어날 수 있는 장기적 관점에서의 위험요소 또는 잠재적 위험요소가 있을지에 대한 깊은 이해가 선행되어야 한다.
또한 환경부 (Ministry of Environment)와 같은 정부 부처에서는 지구 온난화와 기후 변화에 따른 위험요소나 영향에 대한 정보를 수시로 제공하고 있으므로, 참조하는 것도 좋을 것이다. 일례로, 해수면 상승은 해안침식, 범람, 염해 피해 등을 증가시킬 수 있음을 상기시키고 있다.
국회의 환경 상임위에서도 수시로 관련 보고서 (The State of New Zealand’s Environment Report)를 발표하고 있다. 거시적 관점에서의 환경 전반에 대한 보고서라 할 수 있다.
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