부동산 세제 변천사
■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
[장면#1] 도입: 2015년 10월 1일
단기 보유 주거용 부동산에 대한 과세규정(BLT: Bright-line Test)이 2015년 10월 1일자로 발효되었다. 제도가 도입되던 이 시점에는 소득세가 부과되는 단기 보유기간을 2년으로 규정하였다. 이에 따라, 구입한지 2년 이내에 판매한 주거용 부동산의 매매차익에 대해서 소득세를 부과하게 되었다. 2015년 9월 30일 이전에 매매계약을 맺은 부동산에 대해서는 새로운 규정이 적용되지 않았다.
이러한 BLT규정이 도입되기 이전에도 주거용 부동산의 매매차익에 대해 소득세가 부과되는 세법규정들이 존재했으며, 동일한 규정이 지금도 존재한다. 그러나, 기존의 규정들은 대부분 명확한 구분 없이 원칙에 입각한 과세규정이었었다. 이 BLT는 2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대해 소득세가 부과된다는 아주 명확한 규정을 도입한 것이다. 이를 뒤집어 설명하면, 2년 이상 보유한 주거용 부동산을 판매하여 얻은 매매차익에 대해서는 소득세를 부과하지 않는다는 규정으로 이해할 수 있었기에, 과세의 명확성 측면에서 환영을 받기도 했다.
[장면#2] 선거: 2017년 9월 23일 토요일
제52회 의회 구성을 위한 전국 총선이 2017년 9월 23일 토요일에 치뤄졌다. 중도 우파를 표방하는 국민당(National Party)의 당수는 빌 잉글리쉬(Bill English). 2008, 2011, 2014의 총선을 모두 승리하며 9년 동안 집권을 이어오던 존 키(John Key) 총리의 국민당에 대해 피로도가 조금 느껴지긴 했지만 야당이던 노동당(Labour Party)이 워낙 지지부진하던 터라, 전례없는 4연속 집권을 이끌어 내는듯 싶었다.
그러나 노동당은 선거를 7주 앞두고 당수를 교체하는 승부수를 던졌다. 선거결과 국민당은 집권을 위한 과반에 조금 못미치는 56석을 획득했고 노동당은 46석을 얻었다. 61석 확보가 필요한 단독과반을 얻지 못했기에 국민당은 적절한 파트너와 함께 연정을 구성해야 했다. 그러나, 총선의 최종 승자는 단지 46석만을 얻은 노동당이 되었다. 9석을 얻은 뉴질랜드 제일당 (NZ First)이 노동당과 연정을 발표한 것이다. 언제나 노동당을 지지해오던 녹색당의 협조를 뒷받침으로 합계 55석을 보유한 노동당과 제일당의 연정이 시작되었다. 국민당은 혼자서 56석을 가지고 있었지만, 55석을 보유한 연정에 정권을 내줘야 하는 결과를 맞이하였다.
[장면#3] 확산: 2018년 3월 29일
2017년 10월 집권한 노동당 정부의 공약에 따라, 종전 2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대해서 과세하던 기준이 2018년 3월 29일부터 5년으로 늘어났다. 이제 ‘5년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’가 된 것이다. 2년보유와 5년보유의 차이는 결코 작지 않은데, 그나마 다행인 것은 2018년 3월 29일 이전에 보유하고 있던 주거용 부동산에 대해서는 2년 미만 보유 기준이 계속 적용된다는 것이었다.
변경된 5년 미만 보유 기준이 적용되는 부동산은, 2018년 3월 29일 이후에 구입계약을 맺은 부동산이다. 이 맥락에서 ‘구입했다’는 것은 구속력이 있는 구입계약 (binding agreement)이 맺어진 것을 말한다. 이러한 구입시점은 소득세 부과 여부를 판정하는데 기준이 되는 보유기간의 시작시점과 다를 수 있음에 유의해야 한다.
[장면#4] 분리: 2019년 4월 1일
2019년 4월 1일에 시작되는 Mar 2020 회계연도부터 주거용부동산 임대손실의 분리과세 제도가 적용되었다. Mar 2019 회계연도까지는 부동산 임대업에서 손실이 나는 경우 이를 소유주의 다른 소득과 상쇄할 수 있었다. 하지만 이제부터는 주거용 부동산 임대업에서 발생한 손실을 소유주의 다른 소득과 상쇄하여 처리할 수 없게 되었다. 상업용 부동산에서 발생한 손실은 계속 다른 소득과 상쇄할 수 있다.
[장면#5-1 ] 10년: 2021년 3월 27일
2021년 3월 27일 이후에 구입한 주거용 부동산에 대해서는 10년 이상 보유해야 매매차익에 대한 소득세 부과가 면제된다. 종전 5년 이상 보유였던 면제기간이 이제 10년 이상 보유로 늘어난 것이다.
잔금은 2021년 3월 27일 이후에 치루었다고 해도, 구속력있는 구입계약을 2021년 3월 27일 전에 맺었다면 종전과 같은 5년 이상 보유기준의 적용을 받는다. 그러나, 2021년 3월 27일 이후도 ‘새집 New Build’을 구입했다면 앞으로도 계속 5년 보유기간이 적용된다.
[장면#5-2] 제한: 2021년 3월 27일
2021년 3월 27일 이후에 렌트주택을 구입한 경우에는 2021년 9월 30일까지만 이자를 비용처리할 수 있고, 2021년 10월 1일 이후에 지급하는 이자는 렌트소득 계산에서 비용으로 인정되지 않는다. 한편, 2021년 3월 27일 이전부터 보유하고 있던 렌트주택에 대해서는 2025년 3월 31일까지 점차적으로 이자 지급액의 비용처리가 제한된다. 그러나, 2021년 3월 27일 이후에도 ‘새집 New Build’을 구입했다면 건물 완공 시점에서 20년 동안 모기지 이자의 비용처리가 계속 허용된다.
[장면#5-3] 침투: 2021년 3월 27일
소유주가 직접 거주하는 주택에는 일반적으로 ‘단기 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’가 적용되지 않는다: 실거주자 면제조항 Main home exclusion이 있기 때문이다. 실거주자 면제조항은 “대부분의 보유기간에 걸쳐” (for most of the time) “대체로” (predominantly) 소유주의 주된 주거지 (main home)로 사용된 주거용 부동산에 적용되었다.
그러나, 2021년 3월 27일 이후에 구입한 주택에 대해서는 대부분의 보유기간에 걸쳐 대체로 소유주의 주된 주거지로 사용되었더라도 연속된 12개월 이상 실거주하지 않은 기간이 있었다면, 전체 보유기간 중에 실거주하지 않았던 기간의 비율만큼의 매매차익에 대해 소득세를 납부해야 한다.
[장면#6] 인상: 2021년 4월 1일
2021년 4월 1일 부터 개인소득에 적용되는 최고세율이 39%로 변경되었다. 2021년 4월 1일부터 2022년 3월 31일까지 1년 기간 중에 개인소득이 $180,000을 넘어가는 경우, 초과 금액에 대해서 39%의 소득세율이 적용된다. 이전 기간까지는 개인소득세 최고 세율이 33%였으며, $70,000을 넘어가는 금액에 적용되었다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.