■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
부동산 투자를 위한 회계사 이용 매뉴얼 3
투자용 부동산을 보유하고 있다면, 세금신고가 이루어져야 한다. 이러한 세금 신고에는 회계사의 도움이 필수적이다. 주거용 부동산에서 임대소득을 얻고 있다면 소득세 신고를 처리해야 한다. 상업용 부동산을 보유하고 임대소득을 얻고 있다면 소득세 신고에 추가로 GST신고도 해야 한다.
GST신고
GST등록을 하고 상업용 부동산을 구입하는 것이 일반적이기에, 상업용 부동산에서 얻어지는 임대소득에 대해 GST신고를 하게 된다. GST신고는 매달 신고하거나, 두달 마다 신고하거나, 6개월 마다 신고하는 것을 선택할 수 있다. 부동산 투자자는 어떤 주기로 GST신고를 하는 것이 적절할 지에 대해 미리 회계사와 상의하여 결정하면 된다.
크지 않은 규모의 상업용 부동산 임대업을 하는 경우 대부분 6개월마다 GST신고하고 있다. 그러나 렌트수입 규모가 커지면 본인의 희망과 상관 없이 6개월 주기를 선택할 수 없을 수도 있다. 연간 매출액이 50만불을 넘어가면 6개월이 아닌 두달 마다 GST신고를 해야 하기 때문이다.
6개월마다 GST신고를 하면 1년에 두번만 GST신고를 하는 셈이라 간편하다고 볼 수 있다. 하지만, 이는 6개월치의 수입/지출 내역을 정리하여 신고해야 한다는 의미이기도 하다. 따라서 매일 매일 수입과 지출이 발생하는 소매업이나 요식업의 경우에는 6개월치 GST신고자료를 한꺼번에 준비하는 것이 상당히 고통스러운 일이 될 수 있다. 물론 상업용 부동산 임대의 경우에는 한달에 한번 수입이 발생하고 다른 지출들도 그렇게 빈번하게 발생하는 것은 아니기에, 6개월치 GST신고자료를 정리하는 것이 크게 번잡한 일이 아닐 것이다. 그렇기에, 매출기준을 만족시킨다면 대부분의 상업용 부동산 임대사업자들은 GST신고를 6개월마다 하게 된다.
소득세 신고
소득세 신고는 1년에 한번 정리한다. 회계연도 중에 GST신고를 처리해온 상업용 부동산 투자자의 경우에는 GST신고에 누락된 거래내역들만 추가로 회계사에게 제공해 주는 것으로 소득세 신고를 진행할 수 있다. 그러나 주거용 부동산 임대소득만 있는 경우에는 1년 내내 회계사에게 따로 연락할 일이 별로 없다. 회계연도가 3월 31일로 종료되면 지난 1년 간의 임대소득과 관련된 비용을 정리하여 회계사에게 보내주면 된다. 1년이란 시간이 은근 긴편이기에, 매년 소득세 신고자료를 준비해왔지만 무슨 자료를 어떤 형식으로 정리하여 보내야하는지 잘 기억이 나지 않기도 한다. 이럴때에는 주저하지말고 회계사에게 물어보면 된다. 그러면 회계사는 작년에 보내주었던 임대소득 연말정산자료가 어떤 내용과 형태였는지 설명해 줄 것이다. 회계사들은 고객의 지난 자료들을 일목요연하게 잘 보관하고 있기 때문이다.
기타 업무
세금신고와 같은 회계사의 직접적인 업무에 더하여, 다음과 같은 요청을 회계사에게 하기도 한다
렌트주택 구입계약서를 못찾겠는데, 내가 그 집을 언제 샀는지 좀 알려주세요: 투자용 부동산의 구입시점에 따라 매매차익에 대한 과세규정이 달리 적용되기 때문에 매우 중요한 정보이다.
상업용 부동산을 구입해서 세입자에게 렌트를 청구해야 하는데 Tax Invoice라는 걸 보내달라고 하는데, 이건 어떻게 생긴건가요: 문방구에서 Tax Invoice 서식을 구입해서 쓸 수도 있지만, 컴퓨터에서 만드는 워드나 엑셀 파일 형태로 샘플을 회계사에게서 받아볼 수 있다
우리 건물 렌트비 조정 시점이 다가오는 것 같은데, 언제인가요: 고객이 임대계약서를 보내주었다면, 회계사는 이 계약서를 쉽게 찾아내어 렌트리뷰 주기가 언제인지, 다음번 렌트리뷰는 언제가 되는지 알려줄 것이다.
이번 렌트리뷰에는 지난 3년간 물가상승률만큼 올리고 싶은데, 지난 3년간의 물가상승률은 얼마였나요: 회계사는 통계청이나 중앙은행 웹사이트에 가서 두 시점의 물가지수를 찾은 다음, 그 기간의 상승률을 계산하여 알려줄 것이다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.