■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
부동산 투자주체에 따른 세무처리:
주식회사 (Limited Company)
렌트소득을 얻는 주거용주택을 구입하며 주식회사를 투자주체로 사용하는 경우는 드물다. 개인명의나 부부공동명의로 투자용주택을 구입하는 것이 일반적이다. 주식회사로 렌트주택을 보유하면 몇가지 불리한 점이 있기 때문이다.
1. 주식회사를 별도로 설립해야 하고, 이에 따른 비용이 소요된다.
2. 주식회사의 소득세 신고를 할때 상대적으로 비용이 더 들어가는 편이다.
3. 렌트소득을 주식회사에서 얻은 다음 이를 주주에게 배분하여 개인소득으로 처리하는 과정에서 ACC보험료가 부과될 수 있다.
4. 투자용부동산을 충분히 긴 시간동안 보유한 다음 판매하여 매매차익을 얻었을 때, 그 매매차익에 대해 소득세가 부과되지 않을 수 있다. 이후 주식회사가 얻은 비과세 매매차익을 주주에게 이전하는 과정에서 소득세가 발생할 수도 있다.
그런데, 주식회사로 투자용부동산을 보유할 때 한가지 큰 장점이 있다. 주식회사에 적용되는 법인소득세율이 28%라는 것이다. 개인소득에 적용되는 세율이 10.5%이거나 17.5%라면 주식회사에서 얻은 소득에 대해 적용되는 28%의 법인세율이 더 불리하다. 그러나, 이미 충분한 개인소득을 얻고 있어서 30% 또는 33%의 개인소득세율이 부동산 임대소득에 적용되는 상황이라면 법인소득세율 28%가 매력적으로 보일 수 있다. 연간 개인소득이 18만불이 넘어가서 추가되는 개인소득에 39%의 소득세를 부담해야 한다면 28%의 소득세는 피하기 힘든 유혹이 될 수 있다.
[사례 1] 직장인 강도창씨는 투자용 주택 구입을 검토하고 있다. 투자용주택에서 얻어지는 순이익이 3만불 정도로 예상되고 있다. 파트타임으로 일하는 강도창 씨는 연간급여소득이 2만불 정도이다. 연간개인소득 $14,000~$48,000에 대해서는 17.5%의 개인소득세율이 적용된다. 따라서 강도창 씨의 렌트소득에 대해서 대부분 17.5%의 소득세율이 적용될 것이다. 이를 감안하면, 굳이 28%의 법인소득세율을 부담하며 투자용 주택을 주식회사의 이름으로 보유할 필요가 없다.
[사례 2] 강도창 씨의 직장동료 오지혁. 그는 급여소득에 더해 상당한 이자소득을 얻고 있기에 연간 개인소득이 18만불을 훌쩍 넘어간다. 동료가 투자용 주택을 구입할까 고민하는 것을 보다가 오지혁 씨도 덩달아 한채 구입했다. 그가 얻는 렌트소득에 대해서는 모두 39%의 개인소득세율이 적용될 것이다. 이를 고려하여 오지혁 씨는 주식회사를 하나 설립하여 주식회사의 이름으로 렌트주택을 구입하였다. 주식회사에서 얻는 렌트소득에 대해서는 28%의 법인소득세를 납부하게 될 것이다.
대부분의 렌트주택과 관련하여 모기지 이자의 비용처리가 제한되기 때문에 렌트주택에서 소득세 정산 기준으로 손실이 발생하지 않을 가능성이 높아졌다. 하지만 신축주택의 경우처럼 렌트주택구입에 사용된 융자금에 대한 이자를 전액 비용처리 한다면 렌트소득을 정산하여 손실이 발생할 수도 있다.
주식회사 이름으로 렌트주택을 보유하고 렌트소득을 얻고 있을 때, 순이익이 나면 28%의 법인소득세율을 적용한다. 그런데 렌트주택에서 얻어지는 렌트수입보다 렌트주택 유지에 들어간 비용이 더 많으면 렌트주택 관련한 손실이 발생한다. 일반적인 주식회사의 또다른 특징은 주식회사에서 발생한 손실을 회사의 주주에게 이전하지 못하고 그 손실이 주식회사에 고스란히 남는다는 것이다. 이러한 손실은 나중에 주식회사에서 과세소득이 발생하면 그 소득을 상쇄하는데 사용할 수는 있다. 하지만 주식회사의 손실은 주식회사에 갇히게 되며 주식회사의 소유주의 다른 소득과 상쇄할 수는 없다.
[사례 3] 오지혁 씨는 주식회사를 이용하여 신축주택을 구입하였다. 신축주택을 투자용부동산으로 사용하면 주택구입에 들어간 융자금의 이자를 모두 비용처리할 수 있다는 것을 알고 있었기에 최대한 많은 금액의 융자를 얻어서 구입했다. 주식회사의 연말소득세 정산결과 2만불의 손실이 발생했다. 이 손실액은 주식회사에 그대로 유보된다. 오지혁 씨는 개인명의로 다른 렌트주택도 가지고 있었는데 개인명의 투자용 부동산에서는 3만불의 이익이 발생했다. 주식회사의 손실액을 개인명의 렌트소득을 상쇄하는데 사용할 수는 없기에 3만불의 렌트 소득에 대해서 개인소득세를 내게 되었다. 만약, 오지혁 씨가 신축주택도 개인명의로 구입했었다면 오지혁 씨가 보유한 렌트주택의 손실과 이익을 모두 합산할 수 있을 것이다. 그랬다면 3만불의 렌트 순이익에서 신축주택인 렌트주택에서 발생한 손실 2만불을 상쇄하고 남은 만불의 순이익에 대해서만 소득세를 납부할 수 있었을 것이다.
법적으로는 주식회사이지만 회사에서 발생한 손실을 주주에게 이전해줄 수 있는 회사도 있다. Look-Through Company (LTC)가 바로 그것이다. 사업은 주식회사 이름으로 하지만 발생한 이익이나 손실은 주주에게 전달하기 때문에 ‘투명 Look-Through회사’라고 부르는 것이다. LTC로 사업을 하여 손실이 발생했다면 그 손실은 회사에 유보되는 것이 아니라 주주에게 고스란히 전달되고 그 주주의 다른 소득을 상쇄하는데 사용된다. LTC의 손실이 렌트주택에서 발생한 것이라면 주주에게 전달된 그 렌트손실은 주주의 다른 렌트수입을 상쇄하는데만 사용할 수 있는 것에 주의해야 한다. 렌트손실은 다른 소득과 상쇄할 수 없도록 분리과세(ring-fenced)되기 때문이다. LTC에서 발생한 손실만 주주에게 이전되는 것이 아니라 이익도 모두 주주에게 이전해야 한다. 이러한 이익과 손실의 이전은 선택사항이 아니라 의무사항이기 때문에 LTC로 사업을 하거나 부동산투자를 하는 경우에 28% 법인소득세율을 활용할 수 없다.
[사례 4] 오지혁 씨는 투자용부동산 구입을 위해 주식회사를 설립하고 이 주식회사를 LTC가 되도록 IRD에 조치를 취하였다. 그 주식회사의 연말소득세 정산결과 2만불의 손실이 발생했다. 2만불의 손실은 LTC의 단독주주인 오지혁 씨에게 모두 이전되었다. 이전된 2만불의 손실은 그가 개인명의로 보유한 다른 렌트주택에서 얻어진 3만불의 이익을 상쇄하는데 사용할 수 있다. 만약 LTC에서 렌트손실이 아닌 순이익이 얻어졌었다면, 그 순이익 역시 모두 오지혁 씨에게 이전되어 개인소득으로 신고되었어야 한다. 손실만 주주에게 이전하고 이익은 회사에 남겨두어 28%의 법인소득세의 혜택을 누릴 수는 없다. 하지만, 더이상 손실이 발생하지 않을 것이 확실하다면 그 회계연도 중에 이제 LTC가 아닌 일반적인 회사로 취급되기를 원한다고 IRD에 통지하여 회사에서 얻은 이익을 주주에게 의무적으로 이전하지 않고 법인소득세를 납부할 수도 있다.
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