● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
부동산 투자 주체 선정 2
투자용 부동산을 구입하는 경우에 반드시 점검해보아야 할 것이 부동산 투자의 주체이다. 누가 투자용 부동산의 소유주가 될 것인가라는 문제의 답인 그 ‘누가’가 바로 부동산 투자의 주체이다. 부동산 구입계약을 하고 나서 잔금을 치르기 전에 반드시 누구의 이름이 투자용 부동산의 소유주로 등록될 것인가를 검토하고 결정해야 한다.
같은 투자용 부동산이라도 누구를 소유자로 하느냐에 따라 세금의 처리가 달라진다. 그리고 이 달라짐의 정도가 작지 않다. 더 나아가, 자신의 상황과 의도에 맞지 않는 투자 주체를 사용하여 투자용 부동산을 구입했는데 보다 유리한 다른 형태의 주체가 있다는 것을 알게되어 부동산 소유주를 변경하고자 할 때 적지 않은 시간과 비용이 들어갈 수 있고 뜻하지 않게 세금을 부담할 수도 있다.
투자용 부동산을 구입하는 경우 선택의 대상이 되는 투자 주체는 다양하다: 개인명의로 구입할 것인지, 아니면 배우자나 사업상의 동업자와 함께 동업체를 구성하여 소유할 것인지, 주식회사를 설립하여 구입할 것인지 또는 가족신탁(family trust)을 통하여 부동산을 소유할 것인지를 결정하여야 한다.
개인명의로 투자용 부동산을 구입하는 것은 가장 기본적인 선택지이다: 부동산 투자를 계획하는 누구에게나 열려있는 선택이다. 배우자가 없는 경우에는 어쩌면 유일한 투자주체일지도 모른다. 배우자가 있는 경우에도 한번쯤 고려해볼 수 있는 방안이기도 하다.
[사례] 황시목씨는 최근에 투자용 부동산을 하나 구입하여 렌트소득을 얻기 시작했다. 렌트가 잘 나가는지, 지역은 어떤지 아내와 함께 보러 다녔다. 바른 소리의 장인으로 나름 파란만장했던 직장생활을 마치고 받은 자신의 퇴직금을 사용하여 융자없이 전액 자기자금으로 구입하였다. 내돈내산(내 돈으로 내가 사는) 투자용 부동산이지만 아내의 눈초리가 자꾸 신경쓰여서일까, 잔금을 치를 때에 두명이 함께 변호사 사무실에 나가서 부부 공동명의로 투자용 부동산을 구입했다.
아내는 아직 공무원 생활을 이어가고 있고 나름 직급도 높기에 연봉이 $70,000을 훌쩍 넘어가서 이미 33%의 개인소득세율이 적용되고 있다. 투자용 부동산 구입 후 처음으로 렌트소득을 포함한 개인소득세 신고를 처리하다보니, 부부공동명의로 구입한 투자용 부동산의 렌트소득은 소유주 두사람에게 반반으로 나누어 소득세 신고를 처리해야 한다는 것을 알게되었다.
퇴직후 별다른 소득이 없는 황시목씨 앞으로 배분되는 렌트소득은 10.5%의 소득세를 납부하게 되지만, 아내에게 배분되는 렌트소득에 대해서는 33%의 개인소득세를 납부하게 되었다. 만약 투자용 부동산이 황시목씨 개인소유였다면 모든 렌트소득을 황시목씨의 개인소득으로 신고하게 되고 아무리 높아봐야 17.5%의 소득세율이 적용되었을 것이라는 회계사의 친절한 조언도 얻게 되었다. 이를 알게된 아내는 몹시 분하게 여겨 황시목씨를 다그치며 당장 개인명의로 바꾸라고 호통을 쳤다. 그 투자용 부동산에서 발생하는 렌트수입에 대해 황시목씨 혼자서 소득세를 내는 것이 자신과 반반 나누어 소득세를 부담하는 것보다 훨씬 저렴하다는 것을 들어 조목조목 몰아붙였다.
차일피일 미루던 그는 더이상 아내의 심기를 거스를 수 없다 판단하여 구입시점으로 부터 1년 정도 지난 즈음에 투자용 부동산을 아내와 공동명의에서 자신의 개인명의로 변경하였다. 변호사 사무실을 방문하여 사이 좋게 서명하고 이제 핍박의 나날은 없다는 행복감에 분위기 좋은 식당에 가서 아내와 외식까지 하고 다정하게 귀가하였다.
그해 소득세 신고를 마치고 얼마쯤 지났을까, 황시목씨와 아내는 각각 IRD로부터 동일한 편지를 한장 받았다. 지난 회계연도 중에 부동산 판매를 한 기록이 있는데, 그 부동산의 매매차익에 대해 소득세를 내야하는지 검토해보셨는지, 검토결과 내야하는 것이었으면 이번에 제출한 소득세신고에 포함하셨는지, 이도저도 아니라면 가급적 빠른 시일내에 전문가에게 조언을 구하든가 혹은 자신들이 친절히 상담해줄테니 연락을 한번 해달라는 내용이었다. 편지를 읽고 나서 답답한 마음에 동네 산책을 나섰다. 동네 뒷산 산책로에는 안개가 짖게 깔려있었고, 인적드문 길 옆 숲에서는 부엉이인지 소쩍새인지 모를 새소리만 구슬프게 들려왔다…
[해설] 개인명의로 투자용 부동산을 보유하면 모든 렌트소득을 소유주 개인소득세 신고에만 반영하면 된다. 배우자가 다른 소득원에서 높은 개인소득을 올리고 있다면 굳이 부부 공동명의로 투자용 부동산을 구입하는 것보다는 소득이 낮거나 없는 사람의 단독명의로 투자용 부동산을 구입하는 것이 절세의 한가지 방법이 된다.
뉴질랜드에는 증여세가 없기에 부부나 자식 사이에 자금거래가 있는 경우에 별달리 세무적으로 신경쓸 필요는 없다. 자금의 이전과 마찬가지로, 투자용 부동산의 명의가 개인명의에서 부부 공동명의로 변경되거나 혹은 그 반대이거나 부모의 명의에서 자녀의 명의로 변경하여 주는 것 모두 증여세를 신경쓸 필요는 없다 (증여세가 없기 때문이다). 그러나 단기 보유 주거용 부동산에 대한 과세규정에서는 이러한 거래를 모두 부동산의 판매로 보기 때문에 시세에 따른 매매차익에 대해서 소득세가 부과될 수 있다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.