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비즈니스 구입 (5) ◆ 이관옥 변호사의 법률 컬럼 제 9회
지난 칼럼에 이어 비즈니스 구입시 필연적으로 거치게 되는 구입하는 비즈니스의 사업장에 대한 임대차 계약의 양도에 대한 설명을 보실 수 있습니다.
(양도 승인)
비즈니스 구입자가 성공적으로 비즈니스에 대한 인수를 마치고 건물주로부터 현임대차 계약에 대한 양도를 승인받게 되면 새로운 세입자가 됩니다. 임대 기간은 무조건 길수록 좋다는 생각을 하시는 분이 있을 수 있으나 꼭 그렇지는 않습니다. 한번에 임대 기간이 길기 보다는 2년~4년 단위로 짧게 끊어져 있는 것이 세입자가 사업체를 운영함에 있어 훨씬 부담이 적게 됩니다. 결국 이 말은 건물주 입장에선 한 번에 긴 임대기간을 당연히 선호하게 될 것입니다. 물론 건물이 노후되어 있거나 직접 건물주가 사업체를 운영할 계획이 있는 경우라면 오랜 기간 동안 건물을 세놓지 않을 것이므로 흔히 부르는 건물에 대한 ‘재건축 또는 증개축 보수’에 대한 특별조항을 임대차 계약서에 넣어 일정 기간(통상 6개월) 전에 서면으로 통보함으로써 임대차 계약을 파기하고 건물주가 갖고 있는 계획에 따라 증개축 보수 또는 건물을 허물고 새건물을 짓기에 용이하게 만들기도 합니다.
그렇다면 어느 정도의 임대 기간이 적당할까요? 필자가 생각하는 적정 기간내지 최소한 확보해야 하는 기간은 10년 안밖입니다. 이유는 비즈니스를 인수하여 수 십 년 동안 계속하여 한자리에서 같은 사업을 하시는 분도 있으나 대부분 2~3년 운영 후 비즈니스를 다시 매각하는 경우가 많기 때문에 이 경우를 염두에 둔다면 10~12년 기간이 적당할 것으로 사려됩니다. 간혹 이 보다 훨씬 긴 기간을 요구하는 세입자가 있으나 건물주의 경우 통으로 한 번에 10년이 넘는 임대기간이 아닌 경우라면 짧게 여러 번 임대차 계약을 갱신할 수 있는 권리로 쪼개어 있는 것을 보통은 원치 않습니다. 이유는 갱신할 수 있는 권리(Right of Renewal)는 건물주가 아닌 세입자만 행사할 수 있기 때문에 건물주 입장에서 보면 오랜 기간 세입자를 계약으로 얽매어 놓지 못하므로 큰 의미를 두지 않는 경향이 있습니다.
비즈니스의 매매와 새로운 비즈니스를 설립하기 위해 직접 건물주와 체결하는 수많은 임대차 계약들을 살펴보면 임대차 계약 기간이 보통 2년에서 3년 단위로 약 10~12년 기간이 많았습니다. 예를 들어, ‘갑’ 식당을 매입하는 비즈니스 매매계약서를 작성하고 매도자가 보내온 건물에 대한 임대차 계약서를 확인해 보니 4년+4년 계약기간에서 이미 3년 동안 영업을 해 왔기 때문에 1년 남은 기간과 4년 갱신할 수 있는 권리가 남은 경우 매도자는 비즈니스 매수자(현재 세입자)에게 4년 또는 4년+4년의 갱신할 수 있는 권리를 추가로 건물주에게 받아줄 것을 요구하게 됩니다. 이 경우 매도자는 비즈니스를 팔기 위해 건물주에게 매수자가 원하는 바를 전달하여 건물주 승인을 요청하게 됩니다. 일반적으로 임대차 계약의 양도에 대한 비용은 매도자(현세입자)가 지불하며 추가로 받게 되는 임대차 갱신(권리)에 대한 건물주 변호사 비용은 이를 요청한 매수자(미래의 세입자)가 지불합니다.
(조건 변경)
있는 권리만을 그대로 양도하는 경우가 아니라 현재 임대차 계약서엔 없는 새로운 내용을 삽입하거나 내용을 바꾸는 경우가 있는데 이를 모두 합쳐 Variation of Lease라고 통칭합니다. 위에서 설명드린 현재 남아 있는 짧은 임대기간에 추가로 갱신할 수 있는 권리를 승인받아 양도계약서에 함께 적는 경우뿐만 아니라 건물의 사용목적(사무실/식당/소매점포 등)의 변경 그리고 임대료의 조정 등 임대차 계약서의 내용이 바뀌는 경우 등 다양합니다. 하지만 기억하실 것은 건물주의 경우 현재 세입자(비즈니스 매도자)가 임대료를 꼬박꼬박 잘 내고 있는데 굳이 본인의 이익을 줄여가면서까지 매수자(미래의 세입자)가 원하는 방향으로 양도와 변경에 대한 승인을 과연 해 줄까입니다. 답변은 일반적으로 “No” 입니다. 예를 들어, 세입자가 비즈니스를 인수하는 날로부터 약 1년 이후에 예정된 건물주가 행사할 수 있는 임대료 재조정(Rent Review)에 대한 권리를 행사하지 않겠다는 약속을 매도자에게 받아달라고 한다면 건물주가 이를 받아줄 것인가 답은
“아니오” 입니다. 필자의 견해론 건물주가 가진 고유권한을 미래의 세입자인 매수자가 침해하는 요구사항에 해당합니다. 하지만 인수일과 근접하게 예정된 임대차 재조정(예를 들어, 3개월 이전)에 대한 건물주의 확답을 요구했을 때 50% 인상을 요구했다면 고유권한과는 전혀 다른 문제입니다.
(다음 호에 계속 됩니다)
본 칼럼은 뉴질랜드 법률에 대한 이해를 돕기 위한 필자의 사적인 견해를 포함할 수 있습니다. 각 개인에 대한 법률조언이 아님으로 맞춤형 법률조언은 가까운 전문가를 찾아 상담받으셔야 합니다. 이 글에 대한 모든 저작권은 이관옥(변호사)에게 있습니다.