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비즈니스 구입 (6) ◆ 이관옥 변호사의 법률 컬럼 제 10회
지난 칼럼에 이어 상업용 임대차 계약에 대한 좀더 상세한 내용, 특히 임대료와 임대료 조정 그리고 부대비용 등 금전적인 것과 직결되는 문제에 대한 설명을 보실 수 있습니다.
(임대료 조정)
건물주가 행사할 수 있는 고유권한 중에는 임대료 조정(Rent Review)이란 권리가 있습니다. 임대차 계약서에는 임대료 조정을 위해 건물주와 임차인은 정해놓은 조정날짜의 3개월 이전부터 다음 조정날짜 이전까지 조정을 위해 협상을 하고 싶다는 의사를 통보하게 됩니다. 이 경우 통상적으로 건물주가 먼저 통보를 합니다. 건물주가 요구하는 인상폭이 5-10% 수준인 경우엔 임차인이 고려하여 비교적 쉽게 받아들일 수 있지만 건물주가 미래의 건물에 대한 가치를 높혀 매도할 계획으로 터무니 없이 임대료를 올리려고 하는 경우, 특히 지난 칼럼 마지막 질문인 비즈니스 인수일로 부터 3개월 이내에 예정된 임대료 조정에 대해 건물주에게 의향을 물었더니 50% 이상을 요구받았다면 인상된 임대료는 당연히 매수자의 사업과 이익창출에 지대한 영향을 미치기 때문에 반드시 해결하고 넘어야 할 문제입니다.
임대료 조정은 크게 2가지 방법으로 이루어 집니다. 첫 번째 방법은 철저히 현재의 마켓상황을 반영한 Market rent review 라는 방법이 있으며 매년 변동하는 소비자 물가지수(CPI: Consumers Price Index)에 따라 조정하는 CPI rent review라는 방법이 있습니다. 물가지수는 뉴질랜드 통계청(www.stats.govt.nz)에서 쉽게 찾아 볼 수 있습니다. 통계청이 매년 여러 물가상승 요인을 분석하여 소비자 물가지수를 분기별로 발표합니다. 건물주와 임차인(세입자)은 이러한 통계자료를 바탕으로 임대료가 조정됨으로 현재의 마켓 상태를 조사하여 적용하는 전자의 방법보다 좀더 수월하게 조정할 임대료를 산정할 수 있습니다. 일반적으로 2년 마다 임대료가 재조정 될때 그 인상폭이 5~6%인 경우는 매년 발표하는 소비자 물가지수를 참조하여 임차인은 수용하는 경우가 많습니다.
현재의 합당한 임대료가 얼마인지를 알기 위해 필요한 서류는 이에 대한 감정평가서를 받아보는 것입니다. 임차인은 10% 이상 임대료 인상을 요구받으면 건물주에게 감정평가서와 같은 객관적인 자료를 요구하여 그 인상폭이 정당한지 확인하는 절차를 밟게 됩니다. 인상하여 추가로 받게되는 금액과 건물주가 지불할 감정평가서에 대한 수수료를 감안한다면 감정평가 없이 쌍방이 인상폭을 조정할 여지가 조금은 생깁니다. 건물주가 임차인 또한 한 배를 탄 서로의 이익을 상호 주고 받는 상생의 관계로 인식하는 경우 훨씬 원만히 모든 문제가 해결되는 것을 보았습니다. 임차인의 경우 건물주 또는 건물주의 대리권자와 평상시 원활한 소통을 위해 꾸준히 노력하시길 조언드립니다.
이유는 간단합니다. 비록 임대차 계약서에 매년 또는 매 2년 마다 임대료가 인상된다고 적었더라도 건물주가 임차인이 현재 원할하지 못한 매출로 인해 어려움을 겪고 있음을 받아들여 임대료 인상을 일정기간 보류하거나 드문 경우이긴 하지만 임대료를 깎아 낮춰주는 경우도 있었습니다. 반대로 관계가 원만하지 않아, 건물주가 대폭적인 임대료 인상을 통보하는 경우 영업이익이 크게 삭감되기 때문에 임차인은 수용하지 못해 쌍방이 감정평가서를 받아 협의하고 이 또한 협의가 불발되면 제3자의 조정 또는 법원에 판결을 얻어야 하므로 많은 시간과 금전적 손실을 쌍방이 감내해야 할 수 있습니다.
(부대비 항목)
비즈니스의 영업을 위해 임대하는 상업용 건물의 전체 또는 일부를 임대하는 경우 부대비용(Outgoings)에 대한 산정을 금액이 아닌 백분율로 계약서에 적게 됩니다. 이유인즉 매년 지불해야 하는 금액이 조금씩 변경되기 때문입니다. 매년 물가 상승률이 적용되어 제3항에 적게되는 부동산에 대한 토지세(Rates), 건물에 대한 보험료 등 모든 금액이 매년 일정금액 인상되는 것이 일반적입니다. 하지만 기억하셔야 할 사항은 ‘임대차계약서’는 어디까지나 편의를 위해 관련성 있는 것들을 모두 나열한 것임으로 만일 임차인이 지불하지 않기로 약정한 부대비용이 있다면 줄을 그어 삭제함으로써 그 내용을 명확히 해야 나중에 문제가 발생하지 않습니다. 예를 들어, 처음 임대 계약서를 작성할 당시엔 건물관리비가 없었으나 제3항에서 관리비에 대한 항목을 지우지 않은 경우 나중에 건물주가 임의로 관리비 명목으로 요구하는 경우가 발생할 수 있습니다.
위에서 설명드린 상업용 건물에 대한 기본 임대료와 부대비용에 대한 지불과 관련하여 임차인은 약정한 날짜에 맞춰 지불해야 할 계약의무가 있으며 이를 지키지 못할 경우 건물주는 미지급분에 대한 이자를 요구할 뿐만아니라 정도에 따라 약정한 임대차계약을 파기할 명분을 갖게 됩니다. 따라서 피치못해 그 지불이 늦어진 경우는 건물주에게 통보하여 이해를 구하는 것이 선행되어야 할 것입니다.
(다음 호에 계속 됩니다)
본 칼럼은 뉴질랜드 법률에 대한 이해를 돕기 위한 필자의 사적인 견해를 포함할 수 있습니다. 각 개인에 대한 법률조언이 아님으로 맞춤형 법률조언은 가까운 전문가를 찾아 상담받으셔야 합니다. 이 글에 대한 모든 저작권은 이관옥(변호사)에게 있습니다.