비지니스 매매 (1)
■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 92회
살고 있는 집을 포함한 부동산이 투자가치를 지닌 유형의 자산인 반면, 비지니스는 그 수입의 창출을 통해 생계를 유지해야 하는 수단이자, 유형, 무형 및 재고 자산이 혼재된 형태로 거래가 되므로, 비지니스를 사고 팔 때에는 부동산 매매 못지않게 신중을 기할 필요가 있다.
비지니스 매매의 형태는 다양하다. 즉, 기존의 비지니스를 사고 파는 경우, 본인이 새로 셋업하는 경우, 리스가 끼어 있는지 여부, 혹은 프랜차이즈 비지니스인 경우 등 다양하며, 그 형태에 따라 계약서 작성이나 검토해야 할 사항들이 달라질 수 밖에 없다.
이하에서는 비지니스를 매매할 때 반드시 체크해야 하는 필수사항들과 계약서에서 명확히 다루어야 하는 사항들을 중심으로 살펴 보기로 하겠다.
1. 매매 가격 (Purchase Price)
모든 거래에 있어서 가격은 누구에게나 가장 민감한 고려사항중 하나이다. 외형적으로 그저 비싼지 여부도 살펴야 하겠지만, 비지니스인 경우 여러가지 사항을 감안했을 때 그 만한 값어치가 있는지, 그것도 중, 장기적으로 살펴볼 일이다.
비지니스 매매가격은 통상 유형자산 (tangible assets), 무형자산 (intangible assets) 및 재고 (stock) 등을 포괄하는 개념이다. 매매가격을 이 세가지에 어떻게 안분할 지는 거래 당사자 간에 협의하여 결정할 일이지만, 여기서 꼭 유념할 사항은, 이 가격의 안분에 따라 향후 재무적 또는 세무적인 영향이 달라질 수 있다는 점이다. (* 따라서 계약서에 싸인하기 전에 회계사 등 세무전문가에게 전반적인 조언을 구할 것을 권고드린다.)
즉, 파는 사람의 입장에서는 가급적 ‘유형자산’의 비중을 낮게 책정하길 원하게 된다. 왜냐하면 매매계약서 상의 유형자산 가격이 장부가보다 높을 경우 감가상각의 제한 등으로 인해 세금을 더 내야 하는 경우가 생길 수 있다. 반면, 사는 사람은 이 부분을 가급적 높게 책정하길 원하게 되는데, 그렇게 함으로써 감가상각을 시작하는 포인트를 높임으로써 절세 효과를 높일 수 있기 때문이다. 따라서 양 당사자는 결국 장부가격으로 책정하는 경우가 대부분이라 할 수 있다.
또한 파는 사람은 ‘무형자산’의 비중을 높이길 원하게 된다. 왜냐하면 영업권 (goodwill) 등 무형자산은 과세의 대상이 아니기 때문이다. 반면, 사는 사람의 입장에서는 매매 시점에서는 이 부분에 대하여 크게 가치 부여를 하지 않는 경우가 많다. 그렇지만 막상 영업을 시작해 보면, 무형자산도 비지니스를 지탱해 주는 큰 자산의 하나라는 것을 바로 실감하게 된다.
재고의 경우는 대개 원가를 기준으로 산출하게 된다. 하지만, 만일 비지니스가 제조 과정 (manufacturing process)를 포함하고 있다면 좀더 복잡해질 수 있다. 즉 재고에도 원재료, 제공품, 반제품, 완성품 등이 혼재할 수 있기 때문이다. 이런 경우 양 당사자는 분쟁의 소지를 줄이기 위해 재고의 형태에 따라 각기 다른 가격산출 방법을 써야 하는 경우가 생기게 된다.
매매가격에 GST가 포함되는지 여부도 매매계약서 상에 명확히 표시해야 한다. 양 당사자가 GST 등록이 되어 있는지, 매매가 소위 ‘going concern’의 일환으로 이루어지는지 등에 따라 GST 영세율 (zero-rated)이 적용될 수 있다.
2. 리스 (Lease)
자기 소유의 건물에서 비지니스를 하지 않는 이상, 대부분의 비지니스 매매는 리스의 양도 (assignment of lease)를 수반하게 된다. 이 리스의 양도는 반드시 건물주 (landlord)의 사전승인을 받아야 하며, 매매계약서 상의 필수조건의 하나가 된다.
건물주의 입장에서는 새로운 비지니스 세입자가 재정적으로 문제가 없는지, 해당 비지니스와 관련한 경험은 얼마나 있는지 등을 살펴서 승인 여부를 결정하게 된다. 결국, 건물주의 입장에서는 새로운 세입자가 들어 와서 렌비트를 꼬박꼬박 잘 내고, 비지니스도 잘 운영해서 자기 건물 내에서의 영업적 가치를 높여주길 바라는 것이다.
리스 양도계약서는 통상 사는 쪽의 변호사가 작성을 해서 파는 쪽 변호사에게 넘기게 된다. 연이어 파는 쪽 변호사는 검토후 건물주 변호사에게 승인을 요청하게 된다. 이렇게 다단계를 거쳐야 진행되므로 통상 2~4주 정도 소요되며, 따라서 매매계약서에 due date를 너무 촉박하게 잡지 않는 것이 좋겠다. 자칫하면 기한 내에 조건이 충족되지 않아 매매계약 자체가 취소되는 상황이 발생될 수 있기 때문이다. 리스의 양도와 이의 승인에 소요되는 건물주의 변호사 비용은 파는 쪽에 부담시키는 경우가 대부분이다.
비지니스를 사는 쪽이 개인이 아니라 회사 (company)인 경우, 건물주는 별도로 개인 보증 (personal guarantee)을 요구하는 것이 통상적이다. 사는 쪽의 요청으로 보증의 한도를 미리 정하는 경우도 있지만, 건물주의 입장에서는 소위 ‘cash bond’ 등 다른 담보를 충분히 예치하지 않는 한 보증한도 설정에 동의하지 않을 것이다.
또한 사는 쪽에서는 단순히 리스의 양도가 아니라, 차라리 새로운 리스 (new lease)에 들어가길 원하는 경우도 있게 된다. 이런 경우 구체적인 리스 조건들에 대하여 전적으로 건물주와의 협상을 거쳐야 하며, 이에 따른 법률 비용도 증가할 수 있다.
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