부동산과 세금
2년 미만 보유 주거용 부동산에 대한 과세 규정
– 살거나 혹은 세주거나
대학을 졸업하고 착실하게 직장생활을 하고 있던 류상환씨. 직장생활을 하며 착실하게 모은 돈에 은행에서 빠듯하게 얻은 융자를 더해 첫 주택을 구입하였다. 새로 구입한 집에서 6개월 정도 살았을때 문득 그는 지난 5년간의 직장생활을 마무리하고 잠시 휴식을 가져야겠다고 결심한다. 휴식도 취하고 견문도 넓힐 겸해서 1년 예정으로 상환씨는 유럽으로 갔다. 집을 비워두고 은행융자이자를 내는 것은 너무 부담스러워서 여행가는 사이 1년동안 세를 주기로 했다.
1년 간의 여행을 마치고 돌아온 상환씨. 자신이 떠나있던 사이 오클랜드의 부동산 값이 많이 올라서 집을 팔고나면 1년간의 여행비용을 고스란히 충당할 수 있을 것 같았다.
만약, 상환씨가 집을 팔면 매매차익에 대해서 소득세를 내야할까?
보유기간이 1년 반밖에 안되어, 2년미만으로 보유한 것이므로 소득세를 내야하는 것일까?
소유주인 상환씨가 직접 거주했던 집이므로 소득세를 낼 필요가 없지 않을까?
직접 거주했던 적이 있지만, 판매하는 시점에는 세를 주던 집이므로 소득세를 내야 하지 않을까?
기초 지식
2015년 10월 1일에 도입된 ‘2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’ (Bright-line Test: BLT)는 구입한지 2년 이내에 판매한 주거용 부동산의 매매차익에 대해서 소득세를 부과한다는 제도이다. 그러나 소유주가 거주하는 주택에는 ‘2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’가 적용되지 않는다 (실거주자 면제조항 Main home exclusion). 하지만 이러한 면제 조항에 몇가지 제약이 있기 때문에 세심히 살펴봐야 한다.
우선 면제조항을 활용할 수 있는 횟수에 제한이 있다. 실거주자 면제 조항을 활용할 수 있는 횟수는 2년에 2번 뿐이다. 따라서 2년의 기간 사이에 집을 세번 옮긴 경우 세번째 매매한 주거용 부동산의 매매차익에 대해서는 아무리 소유주가 직접 거주하였다 하여도 소득세를 납부하여야 한다.
그리고 실거주자 면제조항은 “대부분의 보유기간에 걸쳐” (for most of the time) “대체로” (predominantly) 소유주의 주된 주거지 (main home)로 사용된 주거용 부동산에 허용된다. 여기서, “대부분의 보유기간에 걸쳐”는 소유주의 거주기간에 대한 제약이다. “대체로”는 소유주의 거주공간비율에 대한 제약이다.
거주기간에 대한 제약
보유기간 중에 잠시라도 소유주가 직접 거주했다면 실거주자 면제조항을 적용받을 수 있는 것일까? 아니면, 보유기간 중에 잠시라도 소유주가 직접 거주하지 않은 기간이 있다면 실거주자 면제조항을 적용받을 수 없는 것인가?
2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도는 기존에 있던 두루뭉술하고 애매모호한 부동산 거래 매매차익에 대한 과세조항에 추가하여 명확한 선긋기를 시도한 것으로 볼 수 있다. 이 점을 감안하면, 이 제도에 딸려오는 실거주자 면제조항에 대해서도 이러한 명확한 선긋기가 있을 것이라 짐작할 수 있을 것이다.
대부분의 보유기간에 걸쳐 소유주가 직접 거주해야 한다는 조항의 기준은, 보유기간의 50%에 선이 딱 그어진다. 보유기간의 50%를 넘는 기간 동안 소유주가 직접 거주한 주택에 대해서만 실거주자 면제조항을 적용할 수 있다. 소유주의 거주 기간은 하나의 기간으로 이어질 필요는 없다. 따라서 주택 구입 후 직접거주-임대-직접거주-임대가 이루어진 경우, 직접 거주한 기간을 합산하여 전체 보유기간의 50%를 넘는다면 면제조항을 적용받을 수 있다.
[회계사의 조언]
우리의 류상환씨는 1년반을 보유한 주택에 6개월은 직접 거주하고, 나머지 1년을 세를 주었다. 전체 보유기간 중에 직접거주한 기간이 50%가 되지 않기에 이 상태로 그냥 판매하면 실거주자 면제조항의 혜택을 받지 못하고 매매차액에 대해서 고스란히 소득세를 부담하게 된다.
물론 6개월을 더 세를 주고 2년 이상을 보유한다음에 판매하게 되면, 면제조항이 적용되는지를 따질 필요없이 2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도 자체에 해당되지 않을 것이다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다.
따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.