● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
상업용 건물의 감가상각 허용
COVID-19로 인한 전반적인 경기침체의 영향을 완화하기 위해 여러가지 정책과 조치가 도입되고 있다. 상업용 건물에 대한 감가상각이 다시 허용된 것은 상업용 건물을 보유한 사업자 또는 상업용 건물을 임대하고 있는 임대사업자들에게는 희소식이 될 것이다. 2011년 4월 1일 부터 건물에 대한 감가상각비용 처리가 허용되지 않았었는데, 이번에 상업용 건물에 국한된 것이긴 하지만 감가상각이 다시 허용된 것이다. 애석하게도 주거용 주택 건물에 대한 감가상각은 여전히 허용되지 않는다.
2020년 4월 1일부터 상업용 건물에 대한 감가상각이 허용된다. 이는 2021년 3월 31일로 끝나는 회계연도의 소득세 정산에 반영된다는 뜻이다. 건물금액의 2% (정률법 Diminishing Value Method) 또는 1.5% (정액법 Straight Line Method) 만큼의 금액을 매년 비용으로 처리할 수 있다. 이로 인하여 연간 순이익은 줄어들게 되고 소득세 부담 또한 줄어들게 될 것이다.
[사례1] 오클랜드 병원에서 근무하고 있는 의사 이익준씨. 익준씨는 시내에 상업용 건물을 하나 보유하고 있다. 자기가 설립한 회사 Wise Doctors Ltd (WDL)를 통해 상업용 부동산을 보유하고 있다. 구입금액을 기준으로 건물의 가치는 3백만불로 기록되어 있다. 2020년 4월1일부터 건물에 대해 감가상각이 허용되기에, Mar 2021 회계연도에 소득세 정산을 하며 건물의 가치 3백만불의 2%에 해당하는 6만불을 비용으로 인정받을 수 있게 되었다. 이를 통해 Mar 2021 회계연도에 WDL 회사가 부담하는 소득세는 $16,800만큼 줄어들게 되었다 ($60,000 x 법인세율 28% = $16,800).
정률법 vs 정액법
같은 금액의 상업용 건물이라 하여도, 어떤 방법으로 계산하는 가에 따라 비용으로 처리할 수 있는 감가상각 금액이 달라지게 된다. 상업용 건물에 대해 적용할 수 있는 감가상각 계산 방법은 정률법과 정액법의 두가지이다.
정률법은 건물의 잔존가치에 정해진 비율을 곱해서 나온 금액을 감가상각비용으로 인정받는 방식이다. 건물의 잔존가치는 건물의 구입금액에서 지금까지 감가상각비용으로 처리된 금액을 뺀 가치이다.
[사례2] 이익준 선생의 상업용부동산 투자 주체인 WDL이 보유하고 있는 건물의 가치는 3백만불이다. 2020년 4월 1일부터 시작된 Mar 2021회계연도에 2%정률법으로 계산된 6만불을 감가상각비용으로 처리하였다. 2021년 4월 1일 기준 건물의 잔존가치는 구입금액에서 그 전기간까지 감가상각비용으로 처리한 금액을 뺀 나머지인 $2,940,000이 되었다. 그 다음해인 Mar 2022 회계연도에 2% 정률법을 적용한 감가상각 비용은 $58,800이 된다 ($2,940,000 X 2% = $58,800).
정률법을 채택하여 감가상각비용을 계산하면 이처럼 매년 처리할 수 있는 감가상각비용이 줄어들게 된다: 이런 특징을 반영하여 영어로는 금액이 매년 감소하는 방법 Diminishing Value Method라고 표현한다.
이에 비해 정액법은 매년 같은 금액을 감가상각비용으로 처리하는 방식이다.
[사례3] 감가상각비용 금액을 매년 다르게 계산하여 적용해야 한다는 점에 왠지 모를 거부감을 느낀 이익준 선생은 1.5% 정액법을 선택하여 상업용 건물에 대해 감가상각을 처리하기로 했다. Mar 2021 회계연도에 소득세 정산을 하며 건물의 가치 3백만불의 1.5%에 해당하는 $45,000을 비용으로 인정받을 수 있게 되었다. 이를 통해 Mar 2021 회계연도에 WDL 회사가 부담하는 소득세는 $12,600만큼 줄어들게 되었다 ($45,000 x 법인세율 28% = $12,600). 물론 정률법을 선택한 경우에 비해 첫해의 감가상각비용 및 이에 따른 소득세 절감금액이 더 작긴 했지만, 이듬해인 Mar 2020 회계연도에도 올해와 동일한 금액을 감가상각비용으로 처리하면 된다는 것에 이익준 선생은 작은 편안함을 느꼈다.
정률법은 해가 갈수록 연간 처리할 수 있는 감가상각비용이 줄어든다. 이에 비해 정액법은 매년 동일한 금액을 비용으로 처리한다. 정해진 비율이 정률법은 2% 정액법은 1.5%이기에 계산 초기에는 항상 정률법으로 계산한 감가상각비용 금액이 더 높다. 하지만 정률법으로 처리할 수 있는 감가상각비용이 매년 줄어드는 것을 고려하면 언젠가는 정액법으로 계산한 금액이 더 커질 때가 올 것이다.
꼼꼼히 계산해보면15년이 지나야 매년 비용으로 처리하는 금액 기준으로 정액법의 숫자가 정률법으로 계산한 감가상각 비용보다 더 커지게 된다. 매년 비용으로 처리하는 금액을 누적합산하여 비교하면 31년이 지나야 정액법에 따른 누적 감가상각비용이 더 높아진다. 결국 그 “언젠가는”이 건물을 보유하고 32년째 되는 해라는 의미이다. 정률법으로 건물의 감가상각비용을 처리하는 것이 상당기간 더 낮은 소득세를 누릴 수 있다는 뜻이기도 하다.
(다음호에 계속…)
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