■ 이완상 변호사의 법률컬럼 제 219회
상업용 리스계약서 개정 – 2 편
4. 임대권 양도 (Assignment), 재임대 (Subletting) 및 이전 (Transfer of Lease)
Deed of Lease 제 7 판은 임대권 양도, 재임대 또는 이전 프로세스를 개선하여 투명성을 높이고 잠재적 갈등을 최소화하도록 하였다.
임대인은 이러한 약정을 승인할 권리를 유지하지만, 승인 또는 거부할 수 있는 조건이 보다 명확히 정의되었는데, 이러한 개선은 임차인에게 변화하는 비즈니스 요구에 적응할 수 있는 유연성을 제공하는 동시에, 임대인이 자신의 부동산 사용에 대한 합리적인 통제를 유지할 수 있도록 보장한다.
이러한 균형 잡힌 접근 방식은 임대 계약의 원활한 전환을 촉진하고, 경제적 불확실성을 헤쳐 나가는 데 필요한 지원을 제공할 것으로 보인다.
5. 유지보수 (Maintenance), 수리 (Repairs) 및 변경 (Alterations)
상업용 임대에서 유지보수 및 수리 책임에 대한 분쟁은 일반적인 갈등의 원인이다. 제 7 판은 임대인과 임차인 간의 책임을 보다 명확히 구분하여 이러한 문제를 완화하려고 하였다.
이 개정판은 구조적 수리와 비구조적 수리, 일상 유지보수, 변경 사항에 대해 각각 어떤 당사자가 책임을 지는지 명시하였다. 예를 들어, 임대인은 일반적으로 중요한 구조적 수리에 대한 책임을 지고, 임차인은 일상적인 유지보수와 관리 업무를 맡는다. 이러한 조항은 모호성을 줄이고, 양측이 자신의 의무를 이해하고 적절히 계획을 수립하는데 도움이 될 것이다.
6. 분쟁 해결 (Dispute Resolution) 메커니즘
효율적인분쟁해결의중요성을인식하여, 제 7 판은 임대인과 임차인 간의갈등을해결하기위한 개선된 메커니즘을 포함하였다.
조정 (Mediation) 및 중재 (Arbitration)가 선호되는 방법으로 강조되며, 이는 비용 효율성과 비밀 유지의 장점이 있는데, 이러한 대안적 분쟁 해결 (Alternative Dispute Resolution: ADR) 과정을 장려함으로써 제 7 판은 길고 비용이 많이 드는 법원 소송을 피할 수 있도록 해 줄 것으로 기대된다.
또한 이러한 메커니즘은 특히 임대인 임차인 간 우호적인 관계를 유지하는 데 유리하며, 비즈니스가 법적 다툼보다는 운영에 집중할 수 있도록 지원할 수 있을 것이다.
7. 맺음말
이번 개정판 DOL 은 임대인과 임차인 모두에게 중요한 혜택을 제공하고 있다.
임대인에게는 투자 보호, 예기치 못한 도전 과제 해결, 법률 기준 준수와 같은 강력한 메커니즘을 제공함과 아울러, 임대료 검토, 유지보수 책임, 분쟁 해결을 위한 조항은 임대인이 부동산을 통제하는 동시에 임차인과 긍정적인 관계를 유지하는데 도움이 될 것이다.
임차인에게는 투명성이 강화되고 예기치 못한 중단으로부터 보호받을 수 있는 조항이 추가되었고, 불가항력 조항과 명확한 수리 의무의 포함은 임차인이 어려운 시기에 과도한 부담을 지지 않도록 하였다.
제 7 판은 포괄적인 틀을 제공하지만, 모든 임대 계약에 일률적으로 적용할 수 있는 솔루션은 아니다. 각 상업용 임대 계약은 고유한 특징이 존재하며, 표준 양식은 관련 당사자들의 특정 요구와 상황을 반영하도록 조정될 필요가 있다.
변호사와 같은 법률 전문가는 이 과정에서 중요한 역할을 하며, 맞춤 조항을 추가하거나 기존 조항을 수정하여 계약을 사용자 지향적으로 정의할 수 있도록 도와줄 필요가 있다.
예를 들어, 특수한 운영 요구 사항이 있는 비즈니스는 유틸리티 접근, 부동산 변경, 업계별 규정 준수 의무와 같은 문제를 다루는 맞춤 조항이 필요할 수도 있을 것이다.
제 7 판은 상업용 부동산 시장에서의 현대적 과제를 해결하는 데 특히 적합할 것으로 보인다.
예를 들어, 불가항력 조항의 포함은 팬데믹이나 자연재해로 인한 비즈니스 중단을 헤쳐 나가기 위한 명확한 로드맵을 제공하고, 지속 가능성에 대한 초점은 비즈니스 의사 결정에서 환경 고려 사항의 중요성을 반영한다.
이러한 업데이트는 뉴질랜드의 역동적인 상업 환경 요구를 충족시키기 위한 현대적이고 실용적인 표준으로서의 역할을 할 것으로 기대된다.
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