상업용 리스계약의 체결 (2)
– Deed of Lease
■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 160회
<Deed of Lease>는 landlord와 첫 tenant 사이에 체결되는 리스계약이다. 이후에 만일 tenant가 비지니스를 매각하고 나갈 때에는 새로운 tenant와 리스 양도 계약(Deed of Assignment of Lease)을 통해 기존의 리스계약을 계속 이어지게 해야 한다. 물론 이 양도 (assignment)에는 landlord의 동의 (consent)가 반드시 필요하다.
경우에 따라서는 새로운 tenant가 리스의 양도 방식이 아니라, landlord에게 다시 새로운 <Deed of Lease>를 체결하기를 요청하기도 한다. 예컨대, 기존 리스계약의 잔존기간이 너무 짧은 경우가 대표적이라 하겠다.
<Deed of Lease>는 크게 다음과 같이 구성된다.
1. 표지부
<Deed of Lease>의 가장 앞쪽 부분에는 리스물건의 표시 (address of premises), 계약일자, 그리고 리스계약에 관련된 당사자들이 명시된다. 당사자는 기본적으로 landlord, tenant, guarantor등이다. 보증인 (guarantor)은 주로 tenant가 개인이 아닌, 회사나 단체인 경우에 주로 요구된다.
그 다음은 모든 당사자들과 각각의 witness들이 서명하는 부분으로 구성된다.
2. First Schedule 부분
이 부분은 <Deed of Lease>에서 가장 핵심이 되는 사항들을 모아놓고 있다.
(1) 물건의 표시 (premises 및 car parks)
리스의 대상이 되는 물건에 대하여 구체적인 명시해야 한다. 주소, 등기부 번호, 면적 등이 기재되고, 물건의 도면이 첨부되는 경우도 있다.
Car park의 경우, 독점적으로 사용할 수 있는지, 공용으로 사용하도록 되어 있는지, 아예 없는지 등 다양한 상황이 있을 수 있다. 해당 상황에 맞게 정확하게 기재하여 비지니스 운영 과정에서 불필요한 분쟁의 소지가 없도록 해야 한다. 그리고 car park 사용에 대하여 별도의 지불하는 렌트비가 있는지도 명시해야 한다.
(2) 리스 기간과 관련된 사항들
가장 먼저 리스가 시작되는 날 (commencement date)이 표기된다. 이 날짜는 통상 리스계약이 체결된 날짜와 다를 수 있고, tenant가 실제 렌트비를 지불할 의무가 발생되는 날짜라고 할 수 있다. 때론 landlord가 리스 개시일로부터 일정기간 렌트비를 면제해 주는 rent holiday가 적용되는 경우도 있다.
리스의 총 기간이 최종적으로 종료되는 날 (final expiry date)도 명시된다.
리스의 총 기간은 다시 여러개의 짧은 기간으로 세분되어, tenant의 선택에 따라 리스가 계속되기도 하고, 중간에 종료될 수 있도록 갱신권 (rights of renewal)를 부여하기도 한다. 그리고 이 권리를 언제 행사할 수 있는지 구체적인 날짜들도 정해서 기재하도록 되어 있다.
이 갱신기간들이 반드시 있어야 하는 것은 아니며, 쌍방의 협상에 따라 총 기간 하나로만 정하는 경우도 있다.
예를 들어 보자. 리스 기간이 2022년 1월 1일에 시작하여 2031년 12월 31일에 최종적으로 종료된다면 총 기간은 10년이 될 것이다. 이 총 기간을 갱신권을 행사할 수 있도록 <2+2+2+2+2년>으로 나눌 수도 있고, <3+3+3+1년>으로 나눌 수도 있을 것이다. 전자의 경우 갱신권을 행사할 수 있는 날은 2024년 1월 1일, 2026년 1월 1일, 2028년 1월 1일, 2030년 1월 1일로, 총 4회가 될 것이고, 후자의 경우 2025년 1월 1일, 2028년 1월 1일, 2031년 1월 1일로, 총 3회가 될 것이다.
이 갱신 기간을 어떻게 나눌 것인가는 landlord와의 협상의 결과물이며, 짧게 잡는 것과 길게 잡는 것 중 어느 쪽이 나을 지는 현재와 미래의 상황에 따라 달라질 수 있으므로 미리 예단하기는 어렵지만, 계약 체결시 본인의 비지니스 계획, 주변 영업환경, 리스크 관리 등을 종합적으로 감안하여 정할 필요가 있겠다.
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