세입자 분쟁의 해결 방안
■ 데이빗한의 부동산 컬럼
이번주 칼럼에는 지난주에 이어서 임차분쟁에 대한 해결방안에 대해서 설명해 보기로 하겠습니다.
신속해결 (FastTrack Resolution):
신속 해결이란 임차료 연체와 같은 간단한 분쟁이나 물세 연체 등 부채 관련 분쟁에 관한 집 주인과 세입자 간의 합의를 공식화하여 신속한 해결 방안을 모색하는 분쟁 해결 서비스입니다. 이 서비스는 임차 분쟁을 집 주인과 세입자가 스스로 해결하여 향후 중재에 참석할 필요 없이 바로 중재 명령을 받도록 하기 위한 것입니다.
신속해결은 다음과 같은 경우에 가장 적합합니다
▶ 합의가 막 이뤄져 합의 내용을 중재관의 명령으로 공식화 할 필요가 있는 경우
▶ 합의가 쉽고 집주인과 세입자가 내용을 완전히 이해하는 경우
▶ 이전의 구두 계약이 지켜지지 않아 새로운 계약이 이루어진 경우
분쟁에 합의가 이뤄지지 않으면 중재를 신청하십시오 주택임차관리청의 도움을 받아 임차분쟁 심판소에 제소 (접수비20불)해서 진행할 수 있습니다.
주택임차관리청에서 신청서를 접수하면 먼저 중재를 주선합니다. 중재란 중재관의 도움으로 집 주인과 세입자가 대화를 통해 분쟁을 스스로 해결하도록 하는 절차입니다. 중재관은 쟁점을 파악하여 현실성 있는 해결 방안을 찾도록 도와 주게 됩니다.
중재는 전화로 또는 양측이 입회한 가운데 실시할 수 있습니다. 중재관은 임차 문제에 대해 많이 알고 있지만 어느 편을 들지 않으며, 어떤 결정도 내리지 않습니다. 회의 내용에 대해서는 비밀을 보장하며, 당사자 간에 문제를 해결하도록 도와 줍니다. 중재는 임차분쟁심판소 청문과 다릅니다. 청문에서는 심판관이 결정을 내리고 양측에게 명령을 하게 됩니다.
중재에서 양자가 합의한 내용은 법적 구속력을 지닙니다. 합의 내용이 중재 명령에 기록되며, 중재 명령에는 보통 이를 위반할 경우에 대비한 벌칙이 기록됩니다. 중재 명령에 법적 구속력을 부여하기 위해서 중재 명령에 임차분쟁심판소의 스탬프(관인)를 받을 수 있습니다. 어떤 종류의 명령에 동의할 수 있는 종류에 대하여 살펴보면 여러 가지 명령이 있을 수 있으나, 가장 흔한 것으로는 (1) 점유 명령, (2) 금전지불 명령, (3) 작업 명령이 있습니다. 이들은 중재할 때 또는 임차분쟁심판소에서 내려질 수 있습니다.
(1) 점유 명령 (possession order)
세입자가 임차계약서 또는 법을 위반했고 문제가 심각한 경우, 집 주인은 임차분쟁심판소에 임차계약 종료 명령을 신청할 수 있습니다.
세입자가 다음과 같이 행했을 때 점유 명령을 신청할 수 있습니다.
▶ 임차료가 최소 21일 연체되었을 때
▶ 임차 부동산에 상당한 손상을 입혔거나 입히겠다고 위협했을 때
▶ 집 주인이나 그의 가족, 대리인, 다른 세입자 또는 이웃에게 폭력을 가했거나, 폭력을 가하겠다고 위협했을 때(그런 원인을 제공했거나, 타인이 원인을 제공하도록 허용했을 때 포함)
▶ 그 외에도 임차계약을 위반한 경우(예: 집 주인이 세입자에게 ‘시정 요청 통지’를 보낸 후 시정하지 않은 경우)로,
임차계약을 존속시키는 것이 부당하다고 임차분쟁심판소가 판단할 때. 해결 될 수 있는 문제의 경우, 임차분쟁심판소에 제소하기 전에 상대방에게 먼저 ‘시정 요청 통지’를 보내야 하며, 이 경우 문제를 해결하기 위해 14일의 시간을 주어야 합니다.
< * 다음 호에 계속됩니다. >
* 교민 여러분들의 부동산에 관련된 모든 궁금하신 사항을 이메일로 문의해주시면 그 정보를 본 컬럼을 통하여서 자세하고 성심껏 제공해 드리도록 하겠습니다.
이메일 주소 : d.han@barfoot.co.nz / 021 4989 24