외국인투자법 개정안의 골자
■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 79회
그동안 뉴질랜드 부동산 시장에서 외국인들의 막강한 구매력은 주택가격을 급등시킨 주 요인으로 주목되어 왔다. 이것이 사실이든 오해이든, 새로 들어선 노동당 주도의 정부는 급기야 주택시장 안정을 위한 대책을 입법을 통해 구체화하는 단계에 이르렀다.
이제까지 외국인이 뉴질랜드에 있는 소위 ‘sensitive land’에 투자하기 위해서는Overseas Investment Act 2005 (* 본 컬럼에서는 간단히 “OIA” 또는 “외국인투자법” 정도로 대체하기로 하겠다.) 에서 정한 바대로 심사를 받아야 했는데, 여기서 외국인 (overseas person)이란 뉴질랜드 시민권이나 영주권을 보유하고 있지 않은 자, 외국에서 설립된 회사, 또는 25% 이상의 지분을 외국인이 소유하고 있는 뉴질랜드 회사를 지칭한다.
OIA법 하에서 외국인투자 업무를 관장하는 기관은 Overseas Investment Office (“OIO”)인데, 그 주된 심사의 기준은 “그 외국인의 투자가 뉴질랜드 경제에 어떤 이득 (benefits)을 가져다 줄 수 있는가”이고, 좀더 구체적으로 그 이득의 정도는 “상당하고 알아볼 수 있을 정도 (considerable and identifiable)”에 이르러야 한다. 물론 이를 뒷바침하기 위한 모든 자료나 정보는 신청인이 준비해야 한다.
정부는 이미 지난 3월말 외국인이 구매한 투자용 부동산의 최소 보유기간을 2년에서 5년으로 연장하여 시행하고 있다. 만일 외국인이 구매한 주거용 부동산을 5년 이내에 매각할 경우 상당한 정도의 세금을 납부해야 하고, 이로 인해 투자이익에 대한 기대가 현저히 낮아지게 되므로, 외국인에 의한 투자가 급격히 감소하리라 예측한 바 있다.
그럼에도 불구하고 이번 OIA법 개정까지 추진하는 취지는, 그동안 문제가 되어 온 “주거용 부동산 (residential property)”을 소위 “sensitive land”에 추가로 포함시켜 OIO의 심사대상이 되게 하여 외국인의 주거용 부동산 취득을 사실상 막는 효과를 거둠으로써 중장기적으로 뉴질랜드 부동산 시장의 안정화를 도모하려는 것이라 할 수 있다.
하지만, 이런한 전면적인 강격책은 일부 우려를 낳는 면도 있다. 즉, 정부의 부동산 시장 안정화 정책에도 불구하고, 여전히 부동산 시장은 공급물량이 턱없이 부족한 상태에 놓여 있고, 거기에 외국인들에 의한 대규모 주택개발 투자까지 막음으로써 오히려 부동산 시장에 악영향을 끼칠 수도 있다는 것이다.
따라서 OIA법의 개정안도 당초 안에서 한발 물러서 다소의 예외조항을 둠으로써 그러한 우려를 불식시키려는 의도가 엿보인다. 동 개정안은 현재 의회에서 최종 논의단계에 있으며, 시행은 금년 10~11월 경으로 예상하고 있다.
물론 이번 개정에는 대규모 농장이나 삼림 등에 대한 내용도 포함되어 있으나, 여기서는 주거용 부동산과 그 개발에 관한 것에 한정하여 설명코자 한다. OIA 개정안에서 말하는, 즉 외국인 투자를 금하는 주거용 부동산 (residential land)에는 이미 지어져 있는 주택 (existing houses), lifestyle land, 나대지, 아파트, 기타 혼합형 주택 등이 포함된다.
이들 부동산 구입시 OIO의 승인을 받기 위해서는 다음 사항들에 대한 충족 여부를 입증해야 한다:
(i) 구입한 땅을 개발하여 주택을 공급할 것인가; (ii) 토지의 용도를 전환하여 비지니스 블럭 등의 개발을 통해 뉴질랜드에 상당한 정도의 이익이 되도록 할 것인가; (iii) 해당 부동산 구입을 할 수 있는 비자를 가지고 있고, 구입한 그 부동산에서 영주할 것인가; 또는 (iv) 그 주거용 부동산을 비지니스 목적과 연계하여 사용할 것인가.
특히 주거용 주택개발을 위해 토지를 매입한 외국인은 최소 20채 이상의 집을 짓지 않는 한 정해진 기간 안에 모든 신축된 주택들을 팔아야 한다. 즉, 자신이 소유하거나 렌트를 주는 것이 허용되지 않는다.
도시가 아닌 외곽지역 (rural area)에서 주거용 부동산을 개발하려면 다음의 조건이 충족되어야 한다:
(i) 20채 이상의 주택을 지어야 한다; (ii) 한 동당 20채 이상의 아파트를 지을 경우 OIO의 별도 승인없이 지은 주택의 60%까지 외국인에게 (투자용으로) 팔 수 있다. 그러나 그 아파트를 매입한 외국인 본인이 직접 들어와 사는 것 (occupy)은 허용되지 않는다; (iii) 하지만 이 경우에도 외국인 지분이 25%를 초과하는 개발업자 (주로 회사)는 위 (ii)에 해당하는 개발을 진행하여 외국인에게 팔려면 여전히 OIO의 승인이 필요하다; (iv) 또한 20채 미만을 지은 경우엔 본인이 소유하거나 렌트를 놓을 수 없고, 지은 주택 전부를 팔아야 한다.
마지막으로, 이번 개정안에서는 주거용 부동산 구입이 가능한 내국인의 범위를 당초 ‘영구’영주권자 (permanent resident visa holder) 이상에서 모든 영주권 (resident visa holder) 이상으로 넓힐 것으로 예상되며, 금번 외국인의 주거용 부동산 구입 제한조치에도 불구하고 외국인이 호텔 객실을 구매하는 것은 계속 허용될 것으로 보인다. 이는 호텔 개발을 촉진하기 위한 고육책으로 보이며, 단 이 경우에도 그 객실의 운영은 호텔 측에 맡겨야 한다.
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