■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 171회
이웃과의 분쟁들 (1)
살다보면 가장 근접한 이웃들과 이런저런 갈등을 빚게 되고, 원만히 해결되지 않으면 법적인 분쟁으로 까지 비화되는 경우도 발생한다. 하지만 분쟁의 형태에 따라 법이 커버할 수 없는 부분도 있으므로, 최선의 방법은 당사자 간에 대화를 통해 원만히 해결하는 것임은 두말할 나위가 없을 것이다.
이번 컬럼에서는 이웃과의 관계에서 흔히 볼 수 있는 분쟁의 유형들을 살펴보고, 조기에 원만히 해결할 수 있는 지혜를 함께 궁리해 보기로 하겠다.
1. 경계의 침범 (Boundaries and Encroachments)
집을 사게되면 통상적으로 담당 변호사는 새 등기부 (title)를 보내 준다. 등기부에 집의 경계 (boundary)를 나타내는 도면도 등기되어 있다면 함께 제공할 수 있다. 이 때 자기집의 경계가 정확히 어떻게 되는지를 알고 있을 필요가 있다.
경계는 (단독이든 subdivision이든) 택지가 조성될 때 측량 (survey)을 통해 정해지고, 한번 정해진 경계선은 집주인이나 물건에 이해관계가 있는 자의 동의 없이는 변경될 수 없다.
그럼에도 불구하고, 이웃이 이 경계선을 넘어 건물이나 담장을 설치한다면 이는 명백한 경계선 침범 (encroachment)이 될 것이다.
이런 분쟁이 발생되면 측량사 (surveyor)에게 의뢰하여 정확히 어디까지가 경계선 인지를 확인하고, 필요하면 경계 말뚝을 다시 세우는 등의 조치를 할 필요가 있다.
실제 위와 같은 침범이 발생하면 실제 무단침입 (trespass)이 되며, 침범한 이웃은 이에 대해 책임을 져야 한다. 즉, 설치하려는 건물이나 담장을 자진 철거해야 하며, 손해가 발생되었다면 배상 책임에서도 자유롭지 못할 것이다.
만일 그런 요구에 응하지 않는다면 피해자는 법원에 원상 회복, 손해 배상 등을 구하는 소송을 제기할 수 있고, 법원은 사실관계를 따져 필요한 판결을 내릴 것이다.
2. 담장 (Fences)
인접한 이웃 간의 담장에 관한 사항들은 대부분 준거법인 Fencing Act 1978에 포함되어 있다. 경우에 따라서는 Property Law Act 2007이 적용될 수도 있다.
이웃한 집주인들은 Fencing Agreement나 Fencing Covenant의 형태로 미리 담장에 관한 문제들을 정해 놓기도 하며, 이를 등기부에 등록할 수도 있다. 이 서면 약정들은 이후의 집주인들에게도 12년간 유효하게 작용하게 된다. 이런 약정들은 장래에 발생할 수 있는 분쟁을 미연에 예방할 수 있는 가능한 최선책이기도 하다.
만일 그런 서면 약정이 마련되어 있지 않다면, 다음의 원칙적인 방법대로 담장 문제를 처리하면 될 것이다. 물론 사안에 따라 이런 원칙들을 그대로 적용할 수 없는 경우도 있음에 유의할 필요가 있다.
(1) 담장은 두 집의 경계선 위에 설치되어야 한다. 그러나 간혹 실제적 또는 기술적인 이유로 쌍방 간에 합의하여 실제 경계선과 다른 곳에 담장이 세워지는 경우도 있을 것이다.
(2) 담장의 설치나 수리에 소요되는 비용은 원칙적으로 인접한 이웃 간에 동등하게 분담해야 한다. 그러나 어느 한쪽이 담장을 훼손한 책임이 있다면 그 수리 비용은 훼손한 쪽에서 부담해야 할 것이다.
(3) 만일 이웃이 담장의 설치나 수리에 소요되는 비용을 분담하지 않으려 해도 Fencing Act 1978을 통해서 강제할 수 있는 절차가 마련되어 있다. 중요한 것은, 반드시 담장을 설치하기 전에 그 절차들을 밟아야 한다는 점이다.
이웃한 집주인에게 미리 구체적인 내용을 담은 통지문을 보내야 한다. 통지문에는 어떤 작업이 진핼 될 것이고, (미리 복수의 견적을 받아) 소요될 비용이 얼마인지, 얼마를 분담해 주기를 원하는지 (원칙은 50:50), 분담을 하지 않을 경우의 결과 등 최대한 구체적인 내용을 담을 필요가 있다.
(4) 택지분할 (subdivision)의 경우 개발업자 (developer)는 통상적으로 비용 분담의 의무에서 면제된다.
(5) 만일 기존의 담장이 우리 집에 심대한 불편이나 해를 끼치는 경우, 또는 조망 (view)을 가로막는 경우 Property Law Act 2007를 통해 지방법원에 담장의 제거나 변경을 구하는 명령을 내려 줄 것을 신청할 수도 있다.
(6) 해당 관할 관청은 조례나 규칙을 통해 특정 물건의 담장의 높이나 색깔 등을 제한할 수도 있고, 담장을 공공재 (예: 강, 호수, 하천 등)로부터 일정 거리를 떨어져서 설치하도록 규제할 수도 있다
당사자 간에 원만히 해결되지 않아 법원에 소송이 제기된 경우, 법원은 담장의 형태나 비용문제 등을 포함한 필요한 판결을 내릴 권한이 있다.
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