■ 이중렬 회계사의 뉴질랜드 세무상식 컬럼
이자의 비용처리 제한 완화 – 사례를 중심으로
렌트소득을 얻고 있는 주거용부동산(‘렌트주택’)의 구입에 사용된 융자에 대해 지급하는 이자를렌트소득 계산하는 비용으로 어떻게 처리하는 가에 대해 살펴보자.
[사례1] 빵집을 운영하는 박두칠씨는 2015년에 렌트주택을 구입하여 렌트소득을 얻고 있다. 은행에서 모기지융자를 얻어 렌트주택을 구입하였다. 매년 렌트소득에 대한 신고를 하며 은행에 지급하는 이자를 비용으로 처리해오고 있다. 최근에 변경되었다는 렌트주택 은행이자의 비용처리 규정을 적용해 본다면:
Mar 2024 회계연도: 2021년 3월27일 이전에 구입한 렌트주택이므로 비용인정비율이 계속 줄어들긴 했지만 얼마라도 은행이자를 비용으로 처리해오고 있었다. 2024년 3월 회계연도에 대한 연말정산에서는 전체 지급한 이자 중에 50%를 렌트소득 계산에서 비용으로 처리하게 된다.
Mar 2025 회계연도: 2024년 4월1일에서 2025년 3월 31일까지 1년간 지급한 이자에 대해서는 80%를 렌트소득을 상쇄하는 비용으로 처리할 수 있게 되었다.
Mar 2026 회계연도 (와 그 이후의 회계연도): 2025년 4월1일부터는 은행에 지급하는 이자를 모두 (즉 100%) 렌트소득을 상쇄하는 비용으로 처리하면 된다.
[사례2] 장두식씨는 2022년 4월1일에 렌트주택을 구입하여 렌트소득을 얻고 있다. 2000년대 초반에 지어진 비교적 깨끗한 집이었다. 장두식씨 역시 은행에서 융자를 얻은 자금을 활용하여 렌트주택을 구입했다. 장두식씨에게는 은행이자 비용처리 규정이 다음과 같이 적용된다.
Mar 2024 회계연도: 2021년 3월27일 이후에 구입한 렌트주택이므로 은행이자에 대한 비용처리가 전혀 허용되지 않는다. (Mar 2024 회계연도 뿐 아니라, 사실 렌트주택을 구입한 2022년 4월1일 이후 융자이자를 전혀 비용으로 처리하지 못해오고 있었다.)
Mar 2025 회계연도: 2024년 4월1일에서 2025년 3월 31일까지 1년간 지급한 이자에 대해서는 80%를 렌트소득을 상쇄하는 비용으로 처리할 수 있게 되었다. 2024년 4월1일 이후에 지급하는 은행이자에 대한 80% 비용처리 허용은, 렌트주택을 언제 구입했는지에 상관없이 적용된다. 2024년 3월31일까지렌트주택에 대한 은행이자를 전혀 비용처리하지 못하고 있던 장두식씨에게는 이번 관련규정 변경이 가장 반가운 소식이었다.
Mar 2026 회계연도 (와 그 이후의 회계연도): 2025년 4월1일부터는 은행에 지급하는 이자를 모두 (즉 100%) 렌트소득을 상쇄하는 비용으로 처리하면 된다.
[사례3] 강성민씨는 2022년 4월1일에 렌트주택을 구입했다. 바로 직전 2022년 3월에 준공검사가 떨어진 새집이었다. 강성민씨에게 적용되는 은행이자 비용처리 규정은 다음과 같다.
Mar 2024 회계연도: 신축주택 (new build)에게는 준공 후 20년간 은행이자를 100%처리할 수 있는 규정이 있기에, Mar 2024 회계연도에 100%의 이자를 비용으로 처리하면 된다.
Mar 2025 회계연도: 완화된 규정인 80% 이자 비용처리 규정을 따르지 않고, 신축주택에 적용되는 예외규정을 계속 적용할 수 있다. 즉, 2024년 4월1일~2025년 3월 31일의 1년 기간에 대해서도 여전히 100%의 이자를 비용으로 처리할 수 있다.
Mar 2026 회계연도 (와 그 이후의 회계연도): 신축주택이든 아니든 2025년 4월1일 이후에 지급하는 융자이자는 모두 100% 렌트소득을 상쇄하는 비용으로 처리할 수 있다.
주의할 점 세가지
- 렌트주택에 대한 융자이자를 비용으로 처리하며 렌트수입보다 관련 비용이 더 많아서 렌트주택에서 손실이 나는 경우에, 이러한 손실을 다른 소득(급여소득, 이자 소득, 사업소득 등)과 상쇄시킬 수 없는 분리과세 규정(loss ring-fence)은 여전히 적용된다. 은행이자의 비용처리 비율이 올라가서 렌트주택에서 손실이 발생하면, 렌트소득에 대한 소득세를 납부하지 않게될 뿐, 그 손실을 다른 소득에 상쇄시켜 소득세 환급을 받을 수는 없다.
- 렌트주택과 관련한 은행융자가 있다고 하여도 항상 그 융자이자를 렌트소득에 대한 비용으로 처리할 수 있는 것은 아니다. 일반적으로 렌트주택을 구입하는 자금으로 사용된 융자금에 대한 이자만 비용으로 처리될 수 있는 자격을 얻는다. 섬세한 판정이 필요하기에 이와 관련하여서는 항상 회계사의 조언을 받아두는 것이 좋다.
- 비용처리제한 규정에 의해서 그간 비용으로 인정받지 못하였던 이자 금액이 언젠가는 비용으로 처리 될 수 있는 상황이 (매우 드물긴 하지만) 존재한다. 따라서, 그해 그해 렌트소득의 순이익이나 손실을 계산하는 것이 더하여, 그동안 비용으로 인정받지 못한 이자지급액의 합계금액을 계속 추적하여 알고 있을 필요가 있다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.