이제는 10년
단기 보유 주거용 부동산에 대한 과세규정
2021년 3월 27일 이후에 구입한 주거용 부동산에 대해서는 10년 이상 보유해야 매매차익에 대한 소득세 부과가 면제된다. 종전 5년 이상 보유였던 면제기간이 이제 10년 이상 보유로 늘어난 것이다.
단기 보유 주거용 부동산에 대한 과세제도 (Bright-line test: BLT)는 2015년 10월 1일에 처음 도입되었다. 최초 도입시점에는 구입한지 2년 이내에 판매한 주거용 부동산의 매매차익에 대해서 소득세를 부과한다는 제도였다. 이후 2017년 집권한 노동당 정부의 공약에 따라, 과세기준이 2018년 3월 29일부터 5년으로 늘어나서 ‘5년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’가 되었다. 이제 2021년 3월 27일 부터는 ’10년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’가 된 것이다.
변경된 10년 미만 보유 기준이 적용되는 부동산은 2021년 3월 27일 이후에 구입한 주거용 부동산이다. 이 맥락에서 ‘구입했다’는 것은 구속력이 있는 구입계약 (binding agreement)이 맺어진 것을 말한다. 이러한 구입시점은 소득세 부과 여부를 판정하는데 기준이 되는 보유기간의 시작시점과 다를 수 있음에 유의해야 한다. 즉 구입을 먼저 하고 이후에 보유가 시작되는 것으로 판정되는 경우가 흔하다. 구입시점이 언제냐에 따라 내가 구입한 주거용 부동산에 대해 적용되는 BLT기준이 2년인지 5년인지 아니면 10년인지가 달라지게 된다. 물론 BLT가 아예 적용되지 않는 상황으로 판정될 수도 있다.
구입시점
BLT관련하여 어느 규정이 적용되는가는 구입시점이 언제이냐에 따라 달라진다.
●2015년 9월 30일 이전에 구입: BLT 적용 대상이 아님
●2015년 10월 1일~2018년 3월 28일 사이에 구입: BLT 적용되며 2년 보유기간 적용
●2018년 3월 29일~2021년 3월 26일 사이에 구입: BLT 적용되며 5년 보유기간 적용
●2021년 3월 27일 이후에 구입: BLT 적용되며 10년 보유기간 적용
주거용 부동산의 구입시점은 구속력 있는 구입계약이 맺어진 날을 말한다. 매매계약을 하는 시점에 아직 구속력이 발생하지 않는 구입계약의 경우에는 이후 구속력이 발생되는 날이 구입시점이 된다. 매매계약이 이루어지며 바로 구속력이 발생하면 매매계약이 이루어진 날로 구입시점을 인정한다.
구속력 있는 구입계약 Binding Agreement
구입계약을 하며 아무런 조건을 붙이지 않았다면 계약이 이루어진 그 시점에 바로 구속력이 발생한다 (무조건 계약: unconditional agreement). 실제 잔금을 치르고 부동산의 명의를 넘겨받는 것은 나중의 일이라도 그 기간까지 계속 구속력이 있는 것이다. 구입계약에 조건이 붙어있는 조건부계약(conditional agreement)이라고 해서 구속력이 없는 것은 아니다. 붙어있는 조건의 내용에 따라 계약시점부터 구속력이 발생하기도 하고, 이후에 조건이 충족된 시점부터 구속력이 발생하는 경우도 있다.
거칠게 구분하여 보자면, 즉 정확성이 떨어지는 점을 희생하고 조금 간단하게 구분해 보자면, 구입계약자의 의지만으로 만족시킬 수 있는 조건만이 붙어있다면 계약시점에 바로 구속력이 발생한다. 그러나 구입계약자가 아닌 다른 사람의 판단과 결정에 의존하는 조건이 붙어있다면 그 조건이 만족되어야 구속력이 발생하는 구입계약이 된다. 주거용 부동산 구입계약에 흔하게 보여지는 조건들을 대략 다음과 같이 구분할 수 있다:
●계약구속력에 영향을 주지 않는 조건: 융자 조건, LIM Report 조건
●계약구속력에 영향을 주는 조건: 계약후 회사 이사회의 승인조건, 구매자 실사 조건 (Due Diligence condition)
따라서 구입계약을 맺으며 융자를 얻어야 한다는 조건만 붙어있었다면 그 구입계약은 계약이 맺어진 시점부터 바로 구속력이 발생하며, 계약날짜를 기준으로 구입시점을 판정한다. 그러나 구입계약을 맺으며 변호사의 실사 조건 (Solicitor’s Due Diligence)을 넣었다면 변호사가 실사를 마치고 이 조건을 만족시킨다는 의견을 판매자에게 전달한 날짜부터 구속력이 발생하는 계약으로 인정받고, 이 날짜가 구입시점으로 인정된다.
최종구매자 명의를 바꾸는 경우 Nominee
주거용 부동산을 구입하며 Nominee(피지명자) 조항을 이용하여 최종 구입자를 지정하는 경우가 많다. 이처럼 계약서에 서명한 사람과 최종 구입자가 다른 사람일 때에는, 구입계약에 구속력이 있다하여도 나중에 최종 구입자의 지명(Nomination)이 이루어진 날짜에 구입이 된 것으로 판정된다. 따라서 2021년 3월 26일 이전에 구속력있는 구입계약을 맺었다 하더라도, 2021년 3월 27일 이후에 다른 사람을 최종구입자로 지정하는 지명 Nomination 절차를 처리했다면 변경된 규정에 따라 5년이 아닌 10년이 BLT 보유기간의 기준이 된다.
새집에 주어진 특혜
2021년 3월 27일 이후에도 ‘새집 New Build’을 구입하는 경우에는 앞으로도 계속 5년 보유기간이 적용된다. 어떤 집이 새집인가에 대한 기준은 추후 발표될 예정이다. 현재로서는 준공검사증(CCC: Code Compliance Certificate)을 취득한 날로부터 1년 이내에 판매된 집을 새집으로 인정하는 방안이 유력하다.