주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도와 Family Trust 2
■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
Family Trust는 보유자산의 실질적 소유주와 법적 소유주가 다른 경우가 많기에 일반적인 부동산 매매계약과는 조금 다른 맥락으로 부동산 소유권 이전을 판별하기도 한다.
안팔았는데 팔았다
[사례1] 염제호, 곽혜숙씨 부부는 성인이 된 세 자녀와 함께 살고 있다. 최근에 HB Family Trust를 설립한 부부는 두 사람 공동명의로 되어있던 투자용부동산을 Family Trust의 재산으로 이전하였다. 렌트를 주던 주택이었는데, 그 동안에는 부부 두사람의 이름으로 렌트소득을 신고하고 있었다. 앞으로는 Family Trust의 소득으로 신고하게 될 것이다. HB Family Trust의 Trustee는 부부 두사람이다. 따라서 렌트주택의 부동산 등기 소유주 기록에는 아무런 변동이 없다: 부부 두사람 공동명의로 보유하고 있을 때의 소유주는 염제호, 곽혜숙이었으며, Family Trust로 이전된 후에도 Trustee의 이름인 염제호, 곽혜숙으로 보이기 때문이다.
따라서 부동산 등기 소유주 기록만으로 보면 렌트 주택의 소유주에 변화가 없어 아무런 판매가 이루어지지 않을 것으로 보일 수 있다. 그러나, 엄연히 렌트주택은 부부 두사람 공동명의에서 Family Trust로 소유권이 이전되었다. 따라서 부부 두사람이 렌트주택을 보유하던 기간이 충분히 길지 않다면, 판매한 렌트주택의 매매차익에 대해 주거용 부동산 매매차익에 대한 과세제도 (Bright-line test: BLT)가 적용되어 소득세를 부담해야 할 수도 있다.
샀는데 안샀다
[사례 2] Family Trust의 Trustee가 부부 두 사람이다보니, 부부 공동소유 재산과 구분하기가 어렵고 Family Trust의 재산이라는 것도 밖으로 잘 드러나지 않는 것에 아쉬움을 느낀 염제호 곽혜숙씨 부부는 Trustee를 별도의 회사로 변경하기로 했다. 이를 위해 HB Trustees Ltd라는 회사를 새로 만들고 Family Trust의 Trustee를 부부 두사람에서 이 회사로 변경하였다. Family Trust의 모든 재산은 법적으로 Trustee가 보유하는 것이기에 Family Trust의 재산인 렌트주택의 소유주 이름이 바뀌었다: 이제까지 Trustee이던 부부 두사람 이름이 부동산 소유주로 등록되어있다가 새로운 Trustee인 HB Trustees Ltd라는 주식회사가 그 부동산의 소유주로 등록된 것이다.
이렇게 렌트주택의 부동산 등기 기록에 나타나는 소유주가 변경되었음에도 불구하고 여전히 같은 주체인 HB Family Trust 소유의 렌트주택이기에, BLT맥락에서는 부동산의 판매가 이루어지지는 않은 것으로 간주된다. 따라서 매매가 이루어지지 않은 것이고, 소득세가 부과되는 매매차익도 없다.
샀는데 안샀다 2
[사례 3] 얼마전 갑작스럽게 세상을 떠난 곽혜숙 씨. 그녀가 보유하고 있던 다른 주거용 부동산 한채가 그녀의 유언장 내용에 따라 HB Family Trust에게 상속이 되었다. 그 부동산의 소유주는 이제 곽혜숙에서 Family Trust의 Trustee인 HB Trustees Ltd로 변경되었고 이러한 내용이 부동산 등기 소유주 기록에 등록되었다. 그 부동산은 곽혜숙씨가 1년전에 40만불을 주고 구입한 작은 아파트였다. 상속시점에 아파트의 시장가치는 50만불이었다. 뉴질랜드에는 상속세가 없기에 이 아파트를 상속받은 HB Family Trust는 아무런 상속세를 내지 않았다. 상속받은지 채 1년도 되지않아 이 아파트를 다시 판다고 해도 (상속받은 재산에 대한 특례규정 덕분에) HB Family Trust는 BLT규정의 적용을 받지 않고 매매차익에 대해 소득세를 납부하지 않는다.
안팔았는데 팔았다 2
Family Trust와 관련하여 아무리 반복하여 강조해도 지나침이 없는 사실이 Family Trust 보유자산의 법적 소유주와 실질적 소유주가 다르다는 점이다. 이러한 구조적 특성을 반영하여 Family Trust에 적용되는 부동산 세금제도에는 법적 소유주의 변경에는 비교적 관대한 반면, 실질적 소유주가 변경되는 경우는 매우 엄격하다. 그렇기 때문에 [사례 2]에서와 같이 Family Trust의 Trustee가 변경되어, 즉 법적 소유주가 변경되어, Family Trust가 보유하고 있는 부동산의 소유주가 달라졌다고 해도 이를 부동산의 매매로 간주하지 않고 매매차익에 대한 소득세를 부과하지 않는 것이다. 이를 다른 방향에서 바라보면, 법적인 소유주에 변화가 없어도 실질적 소유주가 달라지게되면 부동산이 매매된 것으로 보고 매매차익에 대해 소득세가 부과될 수 있다는 것이다. 즉, 팔지 않았는데 판 것으로 간주되어 세금부담이 생길 수 있다.
[사례 4] 아내가 떠난 후 염제호 씨는 살고 있던 동네를 떠나 다른 곳으로 이사를 가기로 계획을 세웠다. HB Family Trust가 보유하고 있는, 법적으로는 HB Trustees Ltd가 보유하고 있는 부동산의 처분이 문제였다. 아들 염창희의 친구가 동네 근처에 살고 있었는데, 마침 그가 염제호 씨에게 자기가 Family Trust가 소유한 렌트주택을 구입하겠다는 뜻을 알려왔다. 그대로 판매를 하면 매매차익에 대해 소득세가 부과될 수 있으니 적당한 시세를 염제호씨에게 지급하고 자기가 그냥 Family Trust를 물려받겠다는 것이었다. 이러한 제안이 익숙지 않았던 염제호 씨는 Family Trust를 의뢰했던 변호사에게 이 계획을 물어보았다. 설명을 들은 변호사는 의외로 시원하게 대답을 해주었다: Family Trust의 규칙을 담은 문서인 Deed of Trust를 수정하면 기존의 Beneficiary를 모두 빼고 아들의 친구인 오두환씨가 그 Family Trust의 실질적인 소유주가 되는 것으로 변경이 가능하다는 답이었다.
하지만, 이러한 계획이 실제로 실행되어 Family Trust의 실질적인 소유주가 바뀌면 그 변경날짜를 기준으로 하여 Family Trust 가 보유하던 부동산이 그 시점의 시세 market value로 판매된 것으로 간주되고 그에 따른 매매차익에 대해 소득세가 부과될 수 있다.
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