● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
주식회사로 렌트주택 보유하기
– 사실…저 드릴 말씀이 있어요
– 네, 편하게 말씀하세요
– 이번에 렌트주택을 하나 구입할꺼에요
– 축하드립니다. 좋은 물건을 잘 골라 구입하세요
– 그런데…주식회사를 설립해서 렌트주택을 구입하고 싶어요
– 아? 왜요?
– 주식회사로 렌트주택을 보유하면 장점이 많다고들 하더라구요
– 아! 그래요?
– 그렇지 않나요? 그렇게들 많이 이야기 하던데요.
– 네, 장점이 있기는 하죠. 보통 어떤 장점이 많다고 들으셨나요?
– 그건 잘 모르고, 그냥 좋다는 이야기만…
주식회사를 설립해서 렌트주택을 구입하고 싶다는 분들이 간혹 있다. 대부분의 경우 그렇게 하지 마세요라고 조언드린다. 주식회사로 렌트주택을 보유하면 장점이 많다던데요라고 말씀하시는 분들도 계신다. 하지만 어떤 장점이 있다고 들으셨나요라고 여쭤보면 그건 잘 모르겠다고들 하신다. 매우 한정된 경우에, 불가피하게 주식회사를 통해 렌트주택을 보유해야 하는 상황이 있다. 하지만 일반적으로는 주식회사로 렌트주식을 보유하는 것에 득보다 실이 더 많다.
장점1: 유한책임
주식회사의 특징 중에 하나는 유한책임이다. 사실 주식회사의 영문명칭이 limited liability company인 것을 보아도 이 유한책임이 제일 큰 특징인 것을 알 수 있다. 주식회사의 유한책임은 주식회사 주주shareholder의 금전적 책임이 주주가 회사에 투자한 자본금(capital) 금액만큼까지이다라는 뜻이다: 즉 회사의 채무에 대해 회사 자체는 무한책임을 지지만, 회사의 소유주인 주주는 자기가 회사에 투자한 자본금까지만 책임을 지면 된다는 뜻이다. 주식회사의 운영이 뜻대로 되지 않아 빚을 갚기가 어려워졌을 때에라도 그 주식회사에 돈을 빌려준 사람은 주주가 회사에 투자했던 자본금까지만 주주에게 받아갈 수 있으며 그 이상의 변제를 요구할 수 는 없다는 것이다.
주식회사를 설립하여 운영하면서, 사업체나 투자용 부동산의 구입을 위해 상당한 금액의 자금을 주주 개인이 회사에 투입할 수가 있다. 이러한 상당한 자금이 모두 주주가 회사에 투자한 자본금인 것은 아니며 대부분의 금액은 주주가 회사에 빌려준 자금, 즉 대여금으로 처리한다: 주주이기도 하지만 회사에 자금을 빌려준 채권자이기도 한 것이다. 사업이나 투자를 위해 설립하는 주식회사의 자본금은 $1,000 정도로 정해지는 경우가 대부분이다. 사업을 위해 더 필요한 자금은 모두 대여금으로 처리한다. 이는 같은 돈을 회사에 투입하더라도 자본금의 명목으로 투입한 것과 대여금의 명목으로 투입한 것은, 회사에 대한 다른 채권자들을 상대할 때 그 지위가 다르게 인정받기 때문이다.
얼핏 엄청난 보호장치처럼 보이지만, 은행과 같이 주식회사에 돈을 빌려주는 사람도 이를 모르지 않기에 융자를 해주는 대부분의 경우에 주주 개인의 연대보증 (personal guarantee)을 받는다. 이러한 연대보증이 제공되었다면, 주주는 회사의 유한책임 제한과는 별도로 보증으로 인한 무한책임을 지게 되는 것이다. 따라서 렌트주택을 주식회사로 보유하는 맥락에서 이러한 유한책임의 장점은 별다른 실효성이 없다.
장점2: 낮은 소득세율
주식회사가 벌이들이는 소득에 대해서는 금액에 상관 없이 일괄 28%의 소득세율이 적용된다. 개인소득의 경우에 $14,000, $48,000, $70,000을 기준으로 하여 각 구간별로 10.5%, 17.5%, 30%, 33%의 소득세율이 적용되는 것과 차이가 있다.
연간 개인소득이 $48,000을 넘어가면 30%의 소득세율이 적용된다. 이 금액부터 이미 법인소득세율 28%보다 높은 금액이 적용되는 것이다. 따라서 이미 $48,000 이상의 개인소득을 올리고 있는데 추가로 렌트소득을 얻게 된다면 이렇게 추가되는 개인소득에 대해서는 30%의 소득세율이 적용되고 개인소득 $70,000을 넘어가는 금액에 대해서는 33%가 적용된다. 이와 비교해서 주식회사를 통해 렌트소득을 올리고 있다면 28%의 소득세만 납부하게 된다. 따라서 이미 $48,000 이상의 소득을 얻고 있는 경우에 추가되는 렌트소득을 주식회사를 통해 얻고 이에 대해 28%의 소득세를 낸다면 분명 이득이 될 것이다.
하지만, 다른 소득이 거의 없는 상태에서 렌트소득만 올리고 있는데 주식회사로 렌트주택을 보유하고 있어서 28%의 법인소득세를 내야한다면 법인소득세율이 오히려 더 부담으로 작용할 수 있다. 그냥 부담 정도가 아니라 매우 큰 부담이 될 수 있다: 10.5%와 17.5%의 개인소득세율과 28%의 법인소득세율은 큰 차이가 없어 보이지만 막상 계산해보면 생각보다 차이가 커서 놀랄지도 모른다.
예를 들어 연간소득 $48,000에 대해 모두 28%의 법인소득세율을 적용해보면 연소득세 금액은 $13,440이다. 하지만 개인이 연 $48,000의 소득을 얻는 경우에 계산되는 개인소득세는 $7,420이다. 같은 금액의 소득에 대한 법인소득세보다 무려 $6,020이나 낮은 세금을 부담하는 셈이다. 따라서 다른 소득이 별로 없는 상태에서 렌트소득이 생긴다면 28%의 법인세율은 결코 낮은세율이 아니므로, 주식회사로 렌트주택을 소유하는 것이 바람직하지 않다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.