주택구입을 위한 사전지식
◆ 이관옥 변호사의 법률 컬럼 제 66회
부동산 구입은 모든 가족의 의식주 중에서 따듯한 보금자리를 제공하는 원천적인 목적 이외에 가장 큰 재산 목록일 뿐만아니라 자산 증식의 최선봉에 있기 때문에 많은 사람들의 최대 관심사 중에 하나입니다. 전문가의 예상을 깨고 코로나19사태에도 불구하고 오클랜드를 비롯하여 주요 도시의 주택가격이 계속 상승하고 있습니다. 이유는 해외에서 거주했던 영주권자와 시민권자가 뉴질랜드로 고향을 찾아 수 만명이 귀국하면서 주택구입에 경쟁이 붙었고 더욱이 주택 융자에 대한 연이율이 2% 미만으로 내려가면서 그 어느때 보다 주택 구입을 위한 장벽이 낮아졌습니다. 코로나로 인해 사업소득이 불안정해 졌지만 안정된 직장을 통해 급여를 받는 젊은 부부층은 토지분할된 대지가 적고 건평은 넉넉한 새집을 많이 선호하는 편입니다.
본 칼럼은 필자의 ‘부동산 구입’에 대한 제11회~제14회 칼럼 내용을 정리 요약하였고 일부 내용을 추가하였음을 알려드립니다.
계약서 작성
법(法)이란 살아있는 생물과 같이 생성과 동시에 원래의 모습과 다르게 변화하기도 하고 소멸되기도 합니다. 이와 같은 원리로 현재 뉴질랜드에서 통용되고 있는 부동산 매매계약서(ADLS Sale and Purchase agreement)의 내용도 바뀌고 변경된 건축관련 법 등을 반영키 위해 증보판이 발행됨으로 최신판을 사용할 수 있도록 확인해야 합니다. 실제 뉴질랜드에서 통용되는 계약서의 내용과 작성방법은 다음 칼럼에서 보실 수 있습니다.
신중한 결정
아늑하고 편안함을 제공할 가정집을 구입하여 가족이 수 십 년을 거주하는 드문 경우도 있으나 자산증식을 위한 순수투자목적으로 매입하여 세입자를 두고 관리하는 경우도 많습니다. 주택구입에 있어 가장 크게 고려해야 할 것이 아마도 구입을 위한 매수인의 재정능력일 것입니다. 다음으로 가족 수, (자녀의) 학교, 직장 등을 고려하여 주택의 위치와 크기 등을 결정하게 됩니다. 평생모은 재산으로 가족을 위해 집을 마련하는 것이 일반적이므로 제품에 하자가 발생하여 쉽게 교환할 수 있는 공산품을 살때와는 사뭇 다르게 전문가의 도움이 절실히 요구됩니다. 요즘과 같이 은행의 고금리정책과 부동산 시장의 위축 등을 잘 고려하고 자신의 재정능력을 꼼꼼히 따져 보아야 합니다. 소위 ‘일단 저질로 놓고 보자’는 심리로 계약서에 서명부터 하는 경우는 절대 금물입니다. 뉴질랜드는 마음이 바뀌었다고 하여 계약이 없었던 것(Cooling-Off Period)으로 할 수 없습니다. 계약위반에 따른 위약금 지급 등이 수반됨으로 계약서 작성 이전에 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.
변호사 역활
주택 구입을 위해 반드시 변호사를 선임해야 할 필요는 없으나 은행에서 융자를 받는 경우는 예외로 반드시 변호사가 선임되어야 합니다. 이유는 매수인의 변호사가 융자와 관련하여 은행의 변호사 역할까지 담당하여 융자서류의 내용을 검토하고 매수인(고객)에게 (내용을) 설명하고 관련 서류를 준비하여 은행에 보내는 역할을 겸임하기 때문입니다. 주택매입에 있어 변호사의 역할은 서류를 검토하고 법적으로 하자가 없음을 확인하고 조언하게 되며 주택의 감정평가와 건물의 안정도 등에 대한 보고서는 감정평가사 등의 도움을 받아야 합니다. 건물이 외관상 아무런 하자가 없어 보여도 구조적 결함으로 안정도에 심각한 위험성이 있거나 오랫동안 소량의 수분이 건물 내부에 침투하여 예상 밖으로 많은 수리비가 요구되기도 합니다. 주택 구입에 따른 피해액은 누수와 불법증축개보수에 대한 예를 보더라도 수 만 달러 이상이 요구됨으로 관련 서류를 꼼꼼히 살펴보고 조언해 줄 법률전문가가 요구됨이 현실입니다. 변호사는 주택 구입에 관련 된 서류(매매계약서, 융자서류, 감정평가서, 건물평가서, LIM보고서, Property CD 등)를 살펴보고 조언하지만 실제로 구매코자 하는 주택을 방문하여 살펴보지 않음으로 조언에 한계가 있음을 아셔야 합니다. 따라서 주택의 구석구석을 꼼꼼히 살펴보고 필요하면 대강의 도면을 그린 후 요청하여 받은 LIM(Land Information Memorandum) 또는 Property CD(건물도면과 허가서 등을 담은 서류)를 변호사와 함께 대조할 필요가 있습니다. 물론 새로 지은 주택은 이와 같은 서류대조 필요없이 시청(City 또는 District Council)에서 준공허가서(Code Compliance Certificate)가 발행되었는지 확인하면 충분합니다.
( 다음 호에 계속 됩니다. )
* 본 칼럼은 생활법률에 대한 이해를 돕기 위한 필자의 사적인 견해를 포함할 수 있습니다. 각 개인에 대한 법률조언이 아니므로 맞춤형 법률조언은 가까운 전문가를 찾아 상담받으셔야 합니다. 이 글에 대한 모든 저작권은 이관옥(변호사)에게 있습니다.