준공 허가 – CCC와 COA
■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 115회
인간의 건축 활동은 실로 다양하다. 예컨대 주택, 상가, 사무실, 공장 등 어떤 형태의 건물을 짓거나, 도로, 교량, 터널 등 토목공사가 수반되는 것들도 있다.
위에서 열거한 어떤 공사도 인허가 관청의 사전 승인없이 임의로 진행할 수 없고, 또한 공사가 완료된 이후에는 반드시 승인된 대로 지어졌는지에 대한 검사를 거쳐 준공 허가서를 받아야 한다. 여기서 말한 사전승인은 ‘Building Consent’ 또는 ‘Resource Consent’라 하고, 준공허가서는 ‘Code Compliance Certificate’, 줄여서 ‘CCC’라 부른다.
이러한 제반사항들과 관련하여 뉴질랜드에서 가장 중요한 준거법이 되는 것이 Resource Management Act 1991(이하 ‘RMA법’) 와 Building Act 2004 (이하 ‘BA법’) 이다.
그러나 현실 세계에서는 종종 여러가지 이유로 사전 건축허가를 받지 않은 채 공사가 진행되는 경우도 발생하게 된다. 이러한 경우 필요한 것이 사후승인 및 준공허가서인데, 이를 ‘Certificate of Acceptance’, 줄여서 ‘COA’라 부른다.
이하에서는 CCC와 COA에 대하여 좀더 자세히 알아 보기로 하겠다.
1. Code Compliance Certificate: CCC
(1) CCC란?
CCC는 BA법 제 95조에 의거하여 해당 인허가 관청이 발급하는 준공증명서이다. 즉, 해당 공사가 관련 법규와 사전승인 사항을 잘 준수하여 제대로 완료되었음을 확인해 주는 공식 문서인 셈이다.
일단 사전승인을 득한 공사가 완료되면 건물주는 CCC 신청서와 관련 자료들을 준비하여 해당 인허가 관청에 제출해야 한다 – BA법 제 92조. 여기에는 소정의 신청서 양식과 공사완료를 증명할 수 있는 부대서류들을 첨부해야 한다.
실제로 CCC 신청을 할 경우에는 기술적인 사항들도 점검하고 준비해야 하므로 작업을 진행한 builder의 도움을 받는 것이 좋을 것이다. CCC는 Consent를 받은 후 2년 이내에 신청해야 함이 원칙이다.
(2) CCC는 왜 필요한가?
CCC가 필요한 이유는 여러가지인데, 대표적인 것들을 예로 들면:
(a) 건축주는 공사 전후를 통하여 BA법 등 관련법을 준수해야 할 의무가 있기 때문이다.
(b) 해당 부동산을 매각할 경우 만일 CCC가 없다면 애를 먹을 수 밖에 없기 때문이다. 즉, CCC가 제대로 발급되어 있지 않은 부동산을 사려는 사람을 찾기도 어려울 뿐더러, 설령 매매계약을 체결한다 하더라도 매수자는 당연히 이 부분을 보완해 주거나 금전적 보상을 해 줄 것을 요구하게 될 것이기 때문이다.
(c) 은행에서 부동산 담보대출을 받을 경우 CCC가 발급되어 있지 않은 담보라면 당연히 대출을 꺼려할 것이다.
(d) 보험에 가입할 때도 보험회사는 CCC가 발급되어 있지 않은 건물에 대해 보험 승인을 하지 않을 가능성이 높을 수 있기 때문이다.
이렇듯, CCC를 받지 않을 경우 그 불이익이 예상보다 클 수 있으므로, 공사를 완료한 건축주는 반드시 CCC를 신청하시기를 권고드린다.
(3) CCC 신청 절차 및 비용
CCC를 신청하면 해당 관청은 접수후 20 영업일 이내에 그 결과를 신청인에게 통지하도록 되어 있다 – BA법 제 93조. 만일 추가 정보나 자료가 필요한 경우 처리시간은 그만큼 길어질 수 있으므로, 되도록이면 꼼꼼하게 신청서류를 준비하여 접수힐 필요가 있겠다.
CCC 발급이 거부되는 경우도 있다. 그 주된 원인은 다음과 같다: (i) 공사가 실제로 완료되지 않았거나, 또는 사전승인된 대로 진행되지 않은 경우, (ii) CCC 발급에 요구되는 서류들을 제대로 제출하지 않은 경우, (iii) 최종 준공검사 (final inspection)를 받지않고 CCC를 신청한 경우 등. 이 경우 서면으로 이유를 적시한 거절통지서 (Notice of Refusal)을 받게 된다 – BA법 제 95A조.
CCC 발급 신청비용은 기본적으로 공사규모 (Project Value)에 따라 차등 부과된다. 공사금액이 $20,000 미만인 경우엔 최저 $152이고, 공사금액이 $500,000 이상인 경우엔 $853으로 예시되어 있지만, 변수가 있는 경우 비용에 추가로 반영될 수 있다.
(다음 회에 계속)
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