코로나19 : 임대료는?
◆ 이관옥 변호사의 법률 컬럼 제 57회
3월 26일 뉴질랜드에선 지금까지 보고나 듣지 못했던 최고 단계의 전국민에 적용된 이동제한(Lockdown)을 경험했습니다. 작년 12월부터 중국 우한을 시발점으로 전세계에 퍼진 코로나19로 인한 전염병의 전파를 막고자 뉴질랜드 정부가 내린 극단의 조치였으나 상업용 건물과 토지 등을 임대하여 사업을 했던 대부분의 사업장을 사용할 수 없게됨에 따라 많은 임차인과 건물주로부터 매달 선불로 지급하는 임대료의 지급 여부에 대한 질문을 받았습니다.
사업장을 사용할 수 없는데 과연 임대료는 지불해야 할까요?
지불해야 한다면 과연 몇 퍼센트 만을 지불해야 할까요?
필수사업에 해당되어 영업을 할 수 있으나 손님이 거의 없는데 계속해서 영업을 하면서 임대료를 지불해야 할까요?
임대차 계약서
말에서 오해가 발생하듯 건물주와 임차인의 계약관계에 있어 명료한 계약을 위해 오클랜드 변호사협회에서 심혈을 기울여 작성한 상업용임대차 계약서를 사용하는 것이 일반화되어 있습니다. 물론 대형 쇼핑몰과 일부 건물주는 이와 같은 일반화된 계약서를 사용하지 않거나 일부 내용을 변경하여 사용하기도 합니다.
남섬의 크라이처치에서 발생했던 지진으로 인해 시내 중심부에 위치한 수많은 건물이 피해를 입어 건축물의 붕괘나 보수를 위해 임대한 건물을 사용하지 못하는 일들이 발생함에 따라 건물주와 세입자가 이와 같이 자연재해 등이 발생했을 때에 어떻게 임대료를 지불해야 하는지에 대한 조항을 신설하여 위에서 언급한 기본 임대차 계약서에 삽입하여 현재까지 사용하고 있습니다. 이 조항은 일명 ‘No Access Clause’라 부릅니다. 하지만 2012년 이전에 작성된 기본계약서엔 이러한 조항이 없습니다. 이 조항은 만일 비상사태로 인해 임대한 부동산을 사용하지 못할 경우, 사용가능할 때까지, 세입자는 공정한 배분만큼 지불하지 않아도 된다라고 명시하고 있습니다. 태풍, 해일 또는 지진같은 자연재해 뿐만아니라 전염병도 이에 해당합니다. 따라서 코로나19로 인한 전염병으로 인해 국가 비상사태가 선포되고 전면적인 이동제한이 발생하여 임대한 부동산을 사용하지 못하는 경우도 당연히 적용됩니다. 하지만 국가 비상사태 하에서도 국민의 생존권 유지에 반드시 필요한 사업은 영업이 가능하기때문에 계속하여 임대건물을 사용할 수 있습니다. 반면에 필수사업에 해당되지 않아 영업이 불가능한 경우 특히 요식업과 수많은 소매업의 경우, 인터넷 판매를 하는 경우 일부 업장을 사용할 경우를 제외하곤, 업장을 전면 폐쇄하여 코로나19가 전파되지 못하도록 해야 합니다.
공정한 배분율
현 상황에서 업장을 폐쇄해야 하는데 건물주와 임차인이 서로 만족할 만한 공정한 배분율을 결정짓는 것이 가장 어려운 문제입니다. 공정한 배분율을 찾기 위해 고려해야 할 사항은 레벨4인 경우는 전혀 사용할 수 없으나 레벨3와 레벨2에선 단계적으로 사회적 거리를 두어야 함으로 평소에 입장했던 손님의 전체 숫자엔 턱없이 낮은 상태가 지속되고 있습니다. 정부가 마련한 각종 지원금에 대한 지급이 계속된다는 말은 한편으론 코로나19에 대한 불안감으로 인해 경제활동이 심각하게 위축되고 있으며 뉴질랜드 국경을 여행자로부터 봉쇄 또는 입국과 동시에 14일 격리됨에 따라 거의 봉쇄 수준에 이르고 있으며 한동한 지속될 것으로 예상됩니다. 코로나19 이전의 경제 수준까지 회복이 되려면 적어도 효과적인 백신이 개발되어 전세계적으로 널리 사용될 때 가능할 것이라는 전망을 내놓고 있습니다. 공정한 배분율을 결정짓기 위해 사업의 특성 뿐만아니라 이와 같이 이동제한에 대한 각 레벨에서 영업 가능한 정도 등도 따져봐야 함으로 건물주와 임차인이 팽팽하게 양보할 수 없는 경우가 발생합니다. 따라서 현재까지 진행된 배분율은 대부분 50%를 적용해서 임대료 삭감을 받았지만, 경우에 따라선 임차인이 삭감을 요구하지 않았음에도 불구하고 건물주가 먼저 전액을 지불하지 않아도 된다거나, 또는 부대비용(Outgoings) 만을 지불한다거나, 50%보다 높은 비율을 적용했지만 임차인이 이를 거부하고 100% 지급하지 않는다고 자의적으로 해석하는 경우도 있었습니다. 무엇이 공정한 배분율인지 건물주와 임차인이 합의를 못하면 결국엔 전문가 집단에 의뢰하여 중재를 받거나 종국엔 법원을 통해 명령서를 받아야 겠지만 소요되는 시간과 비용을 고려할 때 특히나 지금까지 경험해 보지 못한 대환난을 극복해야 한다는 대명제 앞에서 서로 조금씩 양보한다면 수용할 수 있는 배분율을 찾을 수 있을 것으로 예상합니다.
(다음 호에 계속됩니다)
* 본 칼럼은 생활법률에 대한 이해를 돕기 위한 필자의 사적인 견해를 포함할 수 있습니다. 각 개인에 대한 법률조언이 아니므로 맞춤형 법률조언은 가까운 전문가를 찾아 상담받으셔야 합니다. 이 글에 대한 모든 저작권은 이관옥(변호사)에게 있습니다.