● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
택지분할 Subdivision에 대한 과세
예외 조항이 적용되는 소유주가 직접 거주하였던 부동산을 제외하면, 일반적으로 택지분할을 통해 얻어진 부동산 매매차익에 대해서 소득세가 부과된다. 렌트를 주던 주거용 부동산에 택지분할을 하는 경우에만 매매차익에 대해 소득세를 내야한다라고 예외 조항을 이해할 수도 있다. 그런데, 과연 그럴까?
소득세법에는 ‘소유주가 직접 거주하였던 부동산’으로 규정이 되어있다. 얼핏 생각하기에 소유주가 직접 거주하지 않은 부동산은 렌트를 주는 부동산일 것이다. 그러나 조금 더 꼼꼼히 따져보면 소유주가 직접 거주하지 않지만 렌트를 주지도 않은 집이라는 제3의 영역이 있음을 알 수 있다. 예를 들어 부모 명의로 된 주택에 자녀만 거주하는 경우라든가, 본인 명의 주택에 거주하면서 한 채를 더 샀지만 렌트를 주지 않고 비워두는 경우가 여기에 해당된다. 이처럼, 렌트를 주지는 않고 있다 하여도 소유주가 직접 거주하지 않는 주택은 예외 조항이 적용되지 않으며, 이러한 부동산을 택지 분할하여 새로운 섹션을 파는 경우에 소득세가 부과될 가능성이 매우 높다.
택지분할에 대한 과세규정은 크게 두가지로 구분된다.
10년 미만 보유:
●분할에 들어가는 작업이 ‘사소하지 않은 경우 not minor’에 매매차익에 대해서 소득세를 부과한다.
●매매차액은 분할된 토지의 구입금액과 판매금액을 비교하여 계산한다.
10년 이상 보유:
●’상당한 비용지출 significant expenditure’이 발생한 택지분할에 대해서 매매차익에 과세가 이루어진다.
●매매차액은 분할전 시세(market value)와 판매금액을 비교하여 계산한다.
‘사소하지 않은 작업’의 명확한 기준은 법원에서 내려진 판례에 의존해야 한다. 대부분의 판례에서 사소하지 않은 작업과 지출은 말 그대로 매우 소소한 금액으로 기준점이 책정이 되어왔다. 따라서 10년 미만으로 보유한 부동산을 분할하여 섹션을 판매하는 경우에는 거의 대부분 소득세가 부과된다고 봐야 한다. ‘상당한 비용지출’의 의미 역시 법원의 판례에 의존해야 한다. 일반적인 해석은 택지분할 작업이 시작되는 시점 기준으로 분할전 부동산 시세의 5%를 넘어가면 ‘상당한 비용지출’에 해당된다는 것이다.
지출금액의 차이보다 실제 세금의 액수에 영향을 더 많이 주는 것은 판매된 섹션의 가치 평가이다: 즉 구입가와 시세 중 어떤 금액을 적용하는 가의 이슈이다. 판매된 섹션의 가치를 시세로 평가하여 매매차익을 계산하게 되면, 매매차익이 매우 작은 금액이 되어 소득세가 부과된다 하여도 실제로 매우 미미한 금액의 소득세만을 납부하게 되는 경우가 생길 수 있다. 한편, 그간 지속적인 부동산 가치의 상승을 감안해 볼 때, 부동산 구입가와 판매가를 비교하여 새로 생겨난 섹션의 매매차익을 계산하면 대부분 상당한 금액의 매매차익이 신고될 것이다. 따라서, 섹션의 가치를 시세로 평가받을 수 있다는 것은 매우 매력적인 방법이 되는데, 이를 위해서는 보유기간이 중요하지 택지개발에 얼마나 많은 비용이 들어갔는 가는 영향을 주지 않는다.
5년전에 50만불을 주고 렌트주택을 구입한 구승효씨. 주변 집값이 많이 올랐다는 이야기에 이 부동산을 택지분할하고 새로 생겨난 섹션을 40만불에 팔았다. 분할작업이 생각보다 어려워서 10만불의 분할비용이 소요되었다. 구입가인 50만불과 비교해 보면 무려 20%에 해당하는 비용을 지출한 것이다. 구승효씨는 이에 착안하여 자신은 보통 5%가 기준인 상당한 비용 이상을 지출하여 택지분할을 하였기에 매매차익의 계산은 ‘상당한 비용지출’의 경우에 짝이 되는 분할전 시세를 기준으로 계산하겠다고 주장하였다. IRD에서는 보유기간이 10년이 되지 않은 부동산의 경우 분할에 소요된 금액이 소소한 수준 이상인지 상당한 금액인지의 여부에 상관없이 구입가를 기준으로 매매차액을 계산하여야 한다고 판정하였다.
한줄 요약
시세를 기준으로 택지분할 매매차익을 계산하는 것은 보유기간에 달려있지 분할비용이 얼마인가에는 관계가 없다.
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