● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
택지분할 Subdivision
성실한 직장인 박동훈씨. 그는 오클랜드 근교 주택가에 위치한 자신의 집에서 10년 넘게 거주하며 시내로 출퇴근을 하고 있다. 그 동안 집값도 많이 올랐다고는 하지만 오랜 시간 거주하며 들인 정성이 많은 집이기에 굳이 집을 팔 생각은 없다. 넉넉한 마당이 있는 집에서 살고 싶다는 소망을 이루어준 집이다보니 대지가 1,000m2 가 넘는 널찍한 집이었다.
새로 바뀐 도시계획 규정을 확인해 보니 집 마당의 400m2는 분할하여 팔 수 있다는 것을 알게 되었다. 택지분할 subdivision 절차를 거쳐 400m2의 필지를 별도로 구분하여 등기를 마치고, 이 섹션의 등기가 떨어지고 몇달 되지 않아 좋은 금액에 팔 수 있었다.
이렇게 택지분할을 하고 판매한 금액에 대해서 세금을 내야하는 것일까?
우선 요즘 많이 언급되는 ‘단기 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’ (Bright-line test: BLT)가 적용되는지 살펴보자.
5년 미만 보유 부동산의 매매차익에 대해서 소득세가 부과된다는데, 이번에 박동훈씨가 판매한 섹션은 부동산 등기가 이루어진 후 얼마되지 않아 판매가 된 것임을 보면 BLT가 적용되어 소득세를 내야하는 것은 아닐까?
이처럼 택지분할을 통해 새롭게 부동산 등기가 만들어진 신규 택지는, 분할되기 전의 토지를 구입한 시점부터 보유한 것으로 계산된다 – 실제로 그 기간을 모두 보유하고 있었고 법적인 의미에서 인위적으로 구분된 토지임을 감안하면 상식에 부합하는 규정이다. 따라서 새로 등기가 구분되기는 했지만 박동훈씨가 10년 넘게 보유하고 있던 섹션으로 인정되어 BLT가 적용되지는 않는다.
중간요약
택지분할을 통해 새로 생겨난 섹션은 분할되기 전에 하나였던 토지의 구입날짜로부터 보유한 것으로 인정된다.
물론 알고 계시겠지만, BLT에 적용을 받지 않는다는 것이 부동산 매매차익에 대해 소득세를 절대 내지 않아도 된다고 보장해주는 것이 아니다. 부동산의 매매차익에 대해 소득세를 부과하는 세법규정은 BLT말고도 여러개 있기 때문이다 – 사실 BLT는 이러한 부동산 매매차익에 대한 과세규정 중 가장 최근에 도입된 막내규정이다.
택지분할에 대한 과세규정 중 하나인 CB12조항은 부동산 구매일로부터 10년 이내에 분할작업이 시작된 경우에만 적용하도록 되어있다. 다행하게도 우리의 박동훈씨는 이 집을 보유한지 10년이 넘었으므로 이 조항에는 해당되지 않는다.
하지만 택지분할에 대한 또다른 과세규정인 CB13 조항은 10년 기간 제한이 없는 무지막지한 조항이다. 박동훈씨 처럼 10년 이상 보유한 부동산이라 하여도 택지분할을 하여 판매하는 경우에는 이 CB13조항이 적용되는가를 꼼꼼히 살펴야 한다. 이 조항은 택지분할 작업에 “상당한 지출 significant expenditure”이 발생한 경우, 그 분할된 택지의 매매차익에 대해서 소득세를 부과한다는 내용이다.
중간요약
10년 미만 보유 부동산을 택지분할하면 상당한 지출이 소요되지 않아도 과세될 수 있다. 10년 이상 보유한 부동산을 분할하면 상당한 지출이 소요된 경우에 과세대상.
그렇다면, 우리의 박동훈씨는 단순히 택지분할 작업만을 하였기에 상당한 지출을 하지 않았을 것이고, CB13조항의 적용을 받지 않고 분할된 섹션의 판매에서 얻은 이익금에 대해 소득세를 내지 않아도 될 것이다.
만약, 택지분할 작업에 예상밖의 어려움이 많이 생겨 상당한 지출을 하고 나서야 분할이 이루어졌다면 박동훈씨는 그 판매이익에 대해서 소득세를 반드시 내야하는 것일까?
(다음호에 계속…)
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