● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
택지분할 Subdivision
– 실거주자 면제조항
본격적인 의미에서의 부동산 양도소득세와 자본이득세가 아직 도입되지 않은 뉴질랜드. 그러나 부동산 매매차익에 대해 소득세를 부과하는 구체적인 조항들이 있기에 매매차익이 발생한 부동산 거래는 세심하게 주의를 기울일 필요가 있다. 하지만 대부분의 과세규정에 통용되는 예외조항이 있으니, 바로 소유주가 직접 거주하였던 부동산의 매매차익에 대해서는 소득세를 부과하지 않는다는 실거주자 면제조항이다.
이미 짐작하고 계시겠지만, 이러한 실거주자 면제조항의 내용을 명확하게 이해하고 적용여부를 따져보아야 낭패를 피할 수 있다. 면제조항이 요구하는 조건을 만족시키지 않은 경우에는, 단순히 그 집에 직접 거주하였다는 사실만으로 소득세가 면제되지 않기 때문이다.
택지분할 subdivision을 하고 새로이 쪼개진 섹션을 판매하는 것은, 직접 거주하거나 렌트를 주던 집을 판매하는 것에 비하여 훨씬 노력이 많이 들어가는 일이다. 그냥 살다보니 집값이 올라서 매매차익이 생긴 경우와 땅을 쪼개겠다는 의도와 계획을 가지고 여러 절차를 밟고 비용을 들인 다음 생겨난 매매차익을 비교해보면 당연히 후자가 뭔가 노력을 통해 얻어진 이익의 느낌이 들지 않는가. 이러한 맥락에서 택지분할을 통한 부동산 매매차익에 대해서 적극적으로 소득세를 부과하려는 별도 조항이 있는 것이다.
성실한 직장인 박동훈씨. 그는 오클랜드 근교 주택가에 위치한 자신의 집에서 10년 넘게 거주하고 있다. 대지가 1,000m2 정도 되는 널찍한 집이다. 도시계획 규정에 따르면 집 마당의 400m2는 분할할 수 있었다. 박동훈씨는 택지분할 절차를 거쳐 400m2의 필지를 별도로 구분하여 등기를 마치고, 이 섹션의 등기가 떨어지고 몇 달 후에 좋은 금액에 팔 수 있었다.
이렇게 택지분할을 하고 판매한 금액에 대해서 세금을 내야하는 것일까?
결론부터 말하자면, 우리의 박동훈씨는 분할된 택지를 판매하고 얻은 이익에 대해서 소득세를 내지 않아도 된다. 택지분할에서 얻어지는 매매차익에 대한 과세규정에 동반되는 실거주자 면제조항의 모든 조건을 만족시키기 때문이다. 박동훈씨는 이렇듯 행복한 결말을 맞게되었다. 하지만 우리는 한걸음 더 들어가서 박동훈씨의 상황 중에 어떤 요인이 달라진다면 면제조항을 적용받지 못하고 소득세를 내야하는 결과를 가져오는지를 살펴보아야 한다.
택지분할에 대한 실거주자 면제조항의 가장 큰 전제조건은 분할하기 전 택지의 면적이 4,500m2이하여야 한다는 것이다. 만약 박동훈씨의 집 대지면적이 5,000m2였다면, 분할된 택지를 판매하여 얻어진 매매차익에 대해서 소득세를 내야할 것이다.
중간요약1
직접 거주하던 집의 대지면적이 4,500m2이하인 경우, 택지분할을 통해 얻어진 매매차익에 대해 소득세가 부과되지 않는다.
대지면적이 4,500m2보다 큰 경우에 택지분할을 하게되면 아무리 그 집에 살고 있었다 하여도 소득세가 부과되는 것일까? 꼭 그런 것은 아니다. 이런 경우에는 택지분할을 하고 새로이 분할된 택지에 집을 건축한 다음 박동훈씨와 가족이 새로 지은 집에 이사하여 살아간다면, 나중에 이 새 집을 판매하더라도 소득세가 부과되지 않는다. 택지분할이 되기전 원래 있던 집, 즉 박동훈씨가 살고 있던 예전집을 판매하는 것 또한 여전히 소득세 부과대상이 아니다.
중간요약2
대지면적이 4,500m2보다 큰 경우, 새로 분할된 택지에 집을 짓고 들어가 살면 소득세 부과대상이 아니다.
하지만, 택지분할에 대한 실거주자 면제조항에 대해서 정말로 정말로 유의해야 할 점은, 아무리 소유주가 직접 거주하던 집이라 하여도 택지분할의 빈번한 패턴이 발견되는 경우 면제조항이 무력화된다는 것이다.
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