● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
투자용 부동산 관련 지출의 세무처리
“행복한 가정은 서로 닮았지만 불행한 가정은 모두 저마다의 이유로 불행하다.”
All happy families resemble one another; each unhappy family is unhappy in its own way.
톨스토이의 소설 <안나 카레니나>는 이렇게 시작한다.
투자용 부동산에 이 문장을 감히 적용해 보면 이럴 것 같다:
“들어오는 돈은 다 수입으로 처리하지만 나가는 돈은 각자 다르게 처리된다.”
한가지 수입
투자용 부동산의 세입자에게서 받는 돈은 수입 Income으로 처리된다. 이렇게 받은 돈은 소득세를 내야한다. 한가지 예외 사항은 보증금 혹은 본드비를 받는 것인데, 이는 나중에 돌려주어야 하는 돈이므로 소득세가 부과되지 않는다.
세가지 지출
투자용 부동산 관련해서 나가는 돈은 세가지로 나누어 세무처리가 된다:
1. 돈이 나간 시점에 모두 비용으로 처리되는 지출: 그 기간의 소득세를 줄여주게 된다
2. 돈이 나간 후 몇년에 나누어 비용으로 처리되는 지출: 지출한 금액의 일부가 매년 비용으로 처리된다
3. 아무런 비용으로 인정받지 못하는 지출: 돈은 썼지만 소득세를 줄여주지는 못한다. 돈은 나갔지만 세무상 혜택을 얻지 못한다는 의미에서 ‘블랙홀지출’이라고도 부른다. 한국분들은 이 대목에서, 지출을 비용으로 부르지 못한다는 점에 착안하여 ‘홍길동지출’이라고 이름지으실지 모르겠다.
모두 비용으로 처리되는 지출
투자용 부동산의 유지 보수를 위해 지출되는 항목들은 지출 시점에 전액 비용으로 처리된다. 비용이 지출된 회계연도에 소득세를 줄여주는 효과가 있다.
다음과 같은 지출들이 이에 해당한다:
● 재산세 (rates)
● 물세 (water rates)
● 보험료
● 모기지 이자
● 수리비
● 정원관리비
● $500 이하의 집기 구입
● 회계비용
● 변호사비용 (연간 만불 이하인 경우)
예를 들어, 1년간 들어온 렌트수입이 $30,000이고 위와 같은 이유로 지출된 금액의 합계가 $20,000이라면, 그 차액인 $10,000에 대해서 소득세가 부과된다.
일부 비용으로 처리되는 지출
건축물에 영구적으로 부착되는 것이 아닌 집기류를 구입한 경우 구입금액의 일정 비율만을 비용으로 처리할 수 있다. 지급한 금액 전부를 그해에 비용으로 처리할 수는 없기에 조금 아쉬움은 있으나, 몇년에 나누어서라도 지출금액 전부가 비용으로 인정된다는 것으로 위로를 받자.
예를 들어, 렌트집에 $2,000짜리 에어컨을 설치했다면 구입금액의 13.5%인 $270을 매년 비용으로 처리하게 된다. 구입금액이 모두 비용으로 처리되는데는 7년 조금 넘게 걸린다. 이와 같이 자산의 구입금액을 몇년에 나누어 비용으로 처리하는 것을 감가상각 Depreciation이라고 부른다.
일반적인 회계연도는 4월 1일에 시작해서 그 다음해 3월 31일까지이다. 우연의 일치로 4월 1일에 에어컨을 구입했다면 그해에 $270을 모두 비용으로 인정받게 된다. 그러나 10월 1일에 에어컨을 구입했다면, 회계연도의 6개월만 보유한 것이므로 1년간 비용처리 금액의 반에 해당하는 $135을 구입한 기간의 비용으로 처리한다. 얼마되지 않는 비용처리금액을 몇개월인지까지 헤아려가며 계산하는 것이 조금 구차해 보일 수 있다. 그나마 대인배의 풍모를 보이며 IRD가 양보해 준 것은 굳이 1일에 구입한 것이 아니더라도 구입한 달부터 감가상각비용을 인정해준다는 것이다. 즉, 10월 1일에 구입한 에어컨이든 10월 25일에 구입한 에어컨이든 모두 첫해에는 $135을 비용으로 인정해준다.
이동이 용이한 가구와 집기류들은 모두 이와 같이 감가상각을 통해 비용처리가 가능하다. 건물에 부착되어 있지만, 아주 단단하게 부착되지 않는다고 판단되어 감가상각이 가능한 항목들에는 커텐, 카펫, 블라인드, 식기세척기, 오븐, 에어컨 등이 있다.
비용으로 인정받지 못하는 지출
투자용 부동산을 구입한 금액은 모두 비용처리가 되지 않는다. 부동산 투자와 관련하여 가장 큰 지출항목이 부동산의 구입인데 이 금액이 세무상으로 아무런 비용으로 인정받지 못하는 것이다. 토지의 금액뿐 아니라 건물의 가치에 대해서도 감가상각이 인정되지 않는다. 2011년 4월부터 건물에 대한 감가상각 비율이 0%로 책정되었기 때문이다. 이렇다 보니 일반적인 수리가 아닌 건물의 가치를 높이는 증축이나 개선을 위해 지출된 금액모두 아무런 비용처리가 되지 않는다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.