● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
단기 보유 주거용 부동산의 대지분할
– BLT와 대지분할에 대한 실거주자 면제조항
본격적인 의미에서의 부동산 ‘양도소득세’와 ‘자본이득세’가 아직 도입되지 않은 뉴질랜드. 그러나 부동산 매매차익을 과세소득으로 구분하고 ‘소득세’를 부과하는 구체적인 조항들이 있기에 매매차익이 발생한 부동산 거래는 세심하게 주의를 기울일 필요가 있다.
우선 ‘단기 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’ (Bright-line test: BLT)가 2015년 10월 1일에 도입되었다. 도입시점에서는 구입한지 2년 이내에 판매한 주거용 부동산의 매매차익에 대해서 소득세를 부과한다는 제도였다. 2018년 3월 29일부터 보유기간 기준이 5년으로 늘어났다. 이제는 ‘5년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’가 되는 것이다. 2018년 3월 29일 이전에 보유하고 있던 주거용 부동산에 대해서는 2년 미만 보유 기준이 계속 적용된다.
BLT 규정은 정해진 조건을 충족시키는 부동산 매매에 대해서 소득세를 부과하기 위해 도입된 것이라는 것에 유의해야 한다. BLT 이외에도 다른 소득세 규정이 많기에 BLT의 조건에 해당되지 않은 부동산 거래에는 소득세가 부과되지 않는다고 안심할 수 없다.
중간정리 I:
BLT에 해당되면 반드시 소득세를 내야하지만,
BLT에 해당되지 않는다고 소득세를 안내도 된다고 확신할 수는 없다.
BLT에 더하여 부동산 매매차익에 대해 소득세를 부과하는 대표적인 규정은 대지분할 매매차익에 대한 과세규정이다. 일반적으로 주거용 주택의 택지를 분할하여, 새로 생겨난 섹션을 판매하면 그 매매차익에 대해서 소득세가 부과된다. 그러나 소유주가 직접 거주하고 있던 주택의 택지를 분할하였다면 새로 생긴 섹션을 팔아도 그 매매차익에 대해 소득세를 부과하지 않는 면제조항이 적용된다. 즉 대지분할 매매차익에 대한 과세규정이 적용되지 않는 것이다.
그러나, 실거주자 면제조항은 원래의 과세규정이 적용되지 않는다는 것을 의미할 뿐, 다른 과세규정마저 모두 방어해주는 방패가 되지는 못한다.
중간정리 II:
대지분할을 하고 실거주자 면제조항이 적용되지 않으면 반드시 소득세를 내야하지만, 실거주자 면제조항이 적용된다고 해서 소득세를 안내도 되는 것은 아니다.
BLT 세부조항에는, 대지분할에 대한 과세 등 부동산 매매에 대한 다른 과세규정이 적용되지 않는 경우에 이 조항을 적용한다는 단서가 붙어있다. 즉, 일반적인 부동산 매매 과세규정에서 소득세를 내야하는 것으로 판명되지 않는 경우에 마지막으로 BLT조항의 적용여부를 따져봐야 한다는 것이다.
소유주가 직접 거주하던 주택의 택지를 분할해서 섹션을 판매했다면 실거주자 면제조항을 적용받을 수 있을 것이다. 실거주자 면제조항은 대지분할에 대한 과세규정이 적용되지 않는다는 것을 의미할 뿐이다. 따라서 BLT가 적용되는지를 추가로 살펴보아야 한다.
BLT 규정에서는 대지를 분할한 경우, 분할되기 전의 부동산을 구입한 날짜부터 보유기간을 계산한다. 따라서 최초 부동산을 구입하고 2년 이내에 택지 분할을 해서 새로운 섹션을 판매했다면 소유주가 직접 거주하던 주거용 부동산이었다 하여도 BLT 규정에 따라 소득세가 부과될 것이다. 주거용 부동산을 2018년 3월 29일 이후에 구입했다면 분할된 택지를 구입후 5년 이내에 판매하는 경우 BLT가 적용되어 소득세가 부과된다.
한줄요약
실거주자 면제조항이 적용되는 주거용 부동산 택지분할의 경우에도 BLT를 따져봐야 소득세 과세여부를 확정할 수 있다.
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