Family Trust와 부동산 투자
■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
Family Trust로 부동산 투자를 하기 위한 첫번째 준비는 Family Trust의 IRD번호를 발급받는 것이다. 부동산을 구입하고 명의를 변경하는 과정에 구입자의 IRD번호가 필요하다. 변호사를 통해 잔금을 치루는 과정 (Settlement)에서 판매자와 구입자의 IRD번호가 기록되고, 이러한 내용은 IRD로 전달이 된다. 따라서, IRD는 뉴질랜드 모든 부동산의 거래내역을 파악할 수 있다. ‘구글은 모든 것을 알고있다’라는 21세기의 금언에 더하여 ‘IRD는 모든 것을 알고 있다’라고 말한다면, 최소한 뉴질랜드 부동산 거래내역에 관해서는 참인 명제일 것이다.
Family Trust 가 보유하는 모든 부동산은 Trustee가 소유한 것으로 기록된다. Trustee의 이름이 부동산 소유권 기록에 올라가는 것이다. Family Trust를 설립하며, 설립을 주도하는 부부 두사람이 Trustee가 되는 경우가 많이 있다. 부부 두사람이 Trustee라면, 그 Family Trust가 보유하는 부동산의 소유주 명부에 부부 두사람의 이름이 기록된다. 한편, Family Trust를 이용하여 구입한 부동산이 아니라 부부 두사람이 공동명의로 구입한 부동산이라면? 이 또한 부동산 소유주 명부에는 부부 두사람의 이름이 소유주로 기록된다. 따라서, 부동산 소유주 명부에 나타나는 소유주의 이름만으로는, 이 부동산을 이 소유주가 실제로 보유하고 있는 것인지, Family Trust의 Trustees로서 보유하고 있는 것인지를 명확하게 판별할 수는 없다.
[사례1] 오클랜드 근교에서 자그마한 농장을 운영하며 그 옆에 작은 가구공장을 함께 운영하고 있는 부부 염제호, 곽혜숙씨. 부부와 세자녀, 이렇게 다섯 가족이 함께 살고 있는 집은 Family Trust 이름으로 보유하고 있다. Family Trust의 Trustee는 부부 두사람이다. 따라서 가족이 함께 사는 집의 소유주는 염제호,곽혜숙으로 되어있으나, 엄밀히 말하면 Family Trust의 소유재산이다. 그 집 옆에 있는 농장과 공장이 함께 있는 필지는 부부 두사람의 공동소유로 되어 있다. 그 상업용지의 소유주 역시 염제호,곽혜숙 두 사람의 이름으로 등록되어 있다.
그러나, 각각의 부동산을 구입하며 사용한 IRD번호는 다르다. 상업용지를 구입하면서 구입자의 IRD번호로는 부부 두사람의 개인 IRD번호를 제출하였다. 가족이 함께 살고 있는 주택을 구입하면서는 Family Trust에 대해 발급받은 IRD번호를 제출하였다. 따라서, 소유주 명부로만 보자면 두 부동산이 모두 부부 두사람 명의 부동산이지만, IRD기록에는 두 부동산의 소유주가 다른 것으로 파악이 된다.
따라서, 단순히 부동산 등기 사항에 표시된 소유주의 이름만으로는, 그 부동산을 소유주로 기록된 사람이 개인자격으로 보유하고 있는 것인지 어떠한 Family Trust의 Trustee자격으로 보유하고 있는 것인지는 파악하기 어렵다. 이는 비단 외부인의 관점에서 뿐만 아니라, Family Trust 입장에서 보아도 그렇다. Family Trust가 보유한 부동산이라 하여도, 등록된 소유자는 Trustee이기 때문에 이 부동산이 Trustee 개인이 보유한 부동산이 아니라 우리 Family Trust가 소유하고 있는 것이라는 객관적인 근거를 제시하기 어렵다. 기껏해야, Trustee가 작성한 확인서(즉, 이 부동산은 내 개인 재산이 아니라 Family Trust를 위해 대신해서 보유하고 있는 부동산이라는 확인서), 또는 Family Trust 내부의 회의 의사록 (Trustees Resolution/Trustees’ meeting minute)을 제시할 수 있지만 이 또한 내부적으로 만들어진 종이일 뿐이다.
이러한 면을 고려할 때, Family Trust의 Trustee를 설립자 개인 (대부분의 경우 부부 두사람)으로 하지 않고, 별도의 회사(limited company)를 설립하여 그 회사를 Trustee로 선임하는 방법이 사용되기도 한다. Family Trust의 Trustee는 반드시 개인(자연인 natural person)이 맡아야 하는 것이 아니며, 필요한 경우 법인(legal person)을 Trustee로 선임하는 것도 허용된다. 어차피 Family Trust의 Trustee로 사용되는 회사이기 때문에, 이러한 회사 이름에는 대놓고 티를 내기 위해 ‘Trustees’라는 단어를 포함하는 경우가 많다. 따라서, 어떤 부동산의 소유주를 확인해 보았더니, OOO Trustees Ltd 라는 회사가 소유주로 등록되어 있다면, 그 부동산은 그 회사의 실질적인 재산이라기 보다는 어떤 Family Trust에 의해 보유되어 있을 가능성이 높다.
[사례2] 오클랜드 근교에서 자그마한 농장을 운영하며 그 옆에 작은 가구공장을 함께 운영하고 있는 부부 염제호, 곽혜숙씨. 부부와 세자녀, 이렇게 다섯 가족이 함께 살고 있는 집은 Family Trust 이름으로 보유하고 있다. Family Trust의 Trustee는 별도의 회사를 설립하여 그 회사 단독으로 Trustee역할을 하게 설정하였다: 이를 위해 새로 만든 회사의 이름은 HB Trustees Ltd였다. 따라서 가족이 함께 사는 집의 소유주는 HB Trustees Ltd로 되어있고, 엄밀히 말하면 Family Trust의 소유재산이다. 그 집 옆에 있는 농장과 공장이 함께 있는 필지는 부부 두사람의 공동소유로 되어 있다. 그 상업용지의 소유주는 염제호,곽혜숙 두 사람의 이름으로 등록되어 있다. 이제 두 부동산의 소유주는 부동산 등기 기록의 소유주 이름만으로도 구분을 할 수 있다.
Family Trust를 설립하고 가장 기본적으로 활용하는 방안은 가족이 거주하는 집을 Family Trust의 소유로 옮겨서, 혹시 모를 위험에 대비하는 것이다. 염제호, 곽혜숙씨 부부가 한 일이 바로 이것이다. 그런데, 가족이 거주하는 집이지만 법적인 소유자는 HB Trustees Ltd이고, 실질적인 소유자는 Family Trust라면, 그 집을 팔 때 실거주자 면제조항 (Main Home Exclusion)을 적용받을 수 있는 것일까? 법적 그리고 실질적 소유주와 그 집에 거주하는 사람이 같지 않은데?
일반적인 경우에 가족구성원이 거주하는 Family Home을 Family Trust가 보유하고 있다가 판매를 해도 실거주자 면제조항의 적용을 받아서 매매차익에 대해 소득세를 납부하지 않아도 된다. 그러나, Family Trust의 설립자 (정확히 표현하면 주된 설립자 Principal Settlor)가 다른 집을 주된 거주지 Main Home로 소유하고 있다면, 다른 가족 구성원이 살고 있는 Family Home이라 하여도 이를 Family Trust가 보유하고 있다면, 매매차익에 대해 소득세가 부과될 수 있음에 유의하여야 한다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.