Family Trust 와 부동산 투자 2 :
실거주자 면제조항 (Main Home Exclusion)
■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
10년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도 (Bright-line test: BLT)는 Family Trust가 보유하는 주택에도 예외없이 적용된다. 얼마전 까지만 해도 이 제도를 ‘단기 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’라고 표기해왔었다. 최초 도입시점에 2년, 이후 5년으로 변경되고, 2021년 3월부터는 10년미만 보유 기준으로 변경되었기에 더 이상 ‘단기 보유’라는 용어를 쓰기가 어색해졌다: 10년을 짧은 기간(단기)이라고 이름 붙이기는 아무래도 어려울 것이다.
아무튼, Family Trust가 보유하고 있는 주거용 부동산을 판매하는 경우에도 매매차익에 대해 소득세가 부과될 수 있다. 물론 10년 이상 보유한 주거용 부동산에는 과세가 면제된다. 그리고 10년 미만을 보유하다 판매하여도 실거주자 면제조항(Main Home Exclusion)의 적용을 받을 수 있는 상황이라면 매매차익에 대해 과세를 피할 수 있다.
실거주자 면제조항은 주거용 부동산의 소유주가 그 집에 거주하고 있었다면, 그 집 한채의 매매차익에 대해서는 소득세를 부과하지 않겠다는 뜻이다. 일견 간단해보이지만, 이에 더하여 실거주자 면제조항은 “대부분의 보유기간에 걸쳐” (for most of the time) “대체로” (predominantly) 소유주의 주된 주거지 (main home)로 사용된 주거용 부동산에만 허용된다. 여기서, “대부분의 보유기간에 걸쳐”는 소유주의 거주기간에 대한 기준이다. “대체로”는 소유주의 거주공간비율에 대한 기준이다.
소유주가 직접 거주하는 집이라는 간단해 보이는 표현이 Family Trust맥락에서는 매우 애매해 질 수 있다.
[사례1] 염제호, 곽혜숙씨 부부는 세자녀와 함께 다섯 가족이 살고 있는 집을 Family Trust 이름으로 보유하고 있다. Family Trust의 Trustee는 별도의 회사를 설립하여 그 회사 단독으로 Trustee역할을 하게 설정하였다: 이를 위해 새로 만든 회사의 이름은 HB Trustees Ltd였고 자기 가족을 위한 Family Trust의 이름은 HB Family Trust라고 정했다. 따라서 가족이 함께 사는 집의 소유주는 HB Trustees Ltd로 되어있고, 엄밀히 말하면 HB Family Trust의 소유재산이다.
HB Family Trust가 보유하고 있는 집은 HB Trustees Ltd라는 주식회사가 법적인 소유자이다. 이 법적인 소유자는 자연인(natural person)이 아니라 법인(legal person)이기 때문에 숨쉬고 먹고 잠자는 존재가 아니다. 따라서 법인에게는 주된 주거지 Main Home이라는 개념을 적용할 수 없다. 이러한 경우를 감안하여 Family Trust가 보유하고 있는 주택의 실거주자 면제조항 적용여부를 판정할 때에는 Trustee의 거주지를 고려하지 않는다.
[사례2] 염제호, 곽혜숙씨 부부가 HB Family Trust를 설립하는 과정을 의뢰한 변호사는 Family Trust의 Trustee를 HB Trustees Ltd로 할 것을 조언하였다. 그에 더하여 Family Trust를 설립하는 과정에서 최초 설립자 Settlor를 변호사 자신으로 하는 방식을 제안하였다. 이에 따라 HB Family Trust의 설립자는 그 변호사가 되었다. HB Family Trust의 설립문서에 따르면 설립자인 그 변호사가 $10을 HB Trustees Ltd에게 증여하는 것으로 Family Trust를 설립하는 형식을 갖추었다. 이러한 방식을 조언한 변호사의 논리는, Family Trust가 진정으로 수혜자Beneficiary의 이익을 위해 존재하는 근거를 보여주기 위해, 최초 설립시에 Beneficiary가 아닌 사람이 Settlor가 되고 Trustee가 되는 것이 안전하다는 것이었다.
이러한 상황에서 HB Family Trust가 보유하는 집은 염제호, 곽혜숙씨와 그들의 자녀들에게 그 혜택이 돌아가야 하는 것이기에, 최초 설립과정에서 Settlor 역할을 해주었던 그 변호사가 Family Trust가 보유하는 집에 거주할 이유가 없다. 이러한 사정을 감안하여 Family Trust가 보유하고 있는 주택의 실거주자 면제조항 적용여부를 판정할 때에는 설립자 Settlor가 그 집에 실제로 거주하고 있는지를 따지지 않는다.
따라서, Family Trust가 보유하고 있는 주택에 실거주자 면제조항이 적용될지의 여부는 수혜자 Beneficiary가 그 집에 살고있는지를 따져보는 선택지만 남게 된다. Family Trust에 등장하는 세부류의 등장인물, 즉 Trustee, Settlor, Beneficiary 중에서 처음 두 부류의 등장인물인 Trustee와 Settlor의 거주지를 따져보는 것은, 바로 위에서 살펴본 것 처럼 아무 의미가 없기 때문이다.
Family Trust가 주택을 보유하고 있는 경우에는 최소한 한명 이상의 수혜자 Beneficiary가 그 주택에 거주하고 있으면 실거주자 면제조항을 적용받을 수 있다. 이에 더하여, “주요설립자(Principal Settlor)”가 다른 주택을 주된 주거지(Main Home)로 사용하고 있지 않아야 한다.
이 기준에서 새롭게 등장하는 개념이 주요설립자이다. Family Trust를 설립하는 과정에서는 변호사나 지인에게 부탁하여 설립자 역할을 의뢰할 수는 있지만, 그들은 실질적인 혜택을 받는 사람이 아니기에 대부분 매우 작은 금액 (주로 $10)의 자금만을 Family Trust에 제공한다. 따라서 설립이후에 Family Trust에 가장 많은 재산/자금을 공여한 사람을 ‘주요설립자’라고 부른다. 대부분의 경우에는 Family Trust 설립을 주도한 사람이 주요설립자가 된다.
Family Trust로 주택을 보유하고 렌트를 놓고 있다면, 설립자가 다른 주택을 소유하지 않고 있다 하여도 실거주자 면제조항이 적용되지 않는다. 최소 한명 이상의 수혜자가 거주한다는 조건을 만족시키지 못하기 때문이다. Family Trust가 보유한 주택에 수혜자로 지정된 자녀들이 거주하고 있지만, 그 Family Trust의 주요설립자인 부모들은 다른 주택에 거주하고 있다면 역시 실거주자 면제조항이 적용되지 않는다. 주요설립자가 (Family Trust가 보유한 주택이 아닌) 다른 주택을 주된 주거지로 사용하고 있지 않아야 한다는 조항을 만족시키지 못하기 때문이다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.