<부동산 거래, 제대로 알고 하자>
LIM (Land Information Memorandum) 2
■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 141회
< 지난 호에 이어서 >
하지만 LIM에는 다음의 것들은 포함되어 있지 않으니 특히 주의를 요한다.
1) 해당 토지가 개발 (Development)나 Cross leasing 에 적합한 지에 대한 정보
2) 해당 토지에 영향을 줄 수 있는 District Plan이나, 그 토지 위에 무슨 건물을 지을 수 있는 지에 대한 정보
3) 자원관리법 (RMA)상 개발시 무슨 Condition이 부과될 수 있는지에 대한 정보
4) 인접(이웃)한 토지에 무슨 Consent가 날 수 있는지에 대한 정보
5) 해당 토지에 무슨 Services가 제공될 수 있는지, 또는 Easement를 통해 이웃한 토지를 통해 어떤 services를 받아야 하는지 여부에 대한 정보
6) 중앙정부의 수용권 행사시 해당 토지가 그것에 포함될 수 있는지에 대한 정보 그리고 위의 사항들보다 더 중요한 것은,
7) 해당 토지 위에 LIM상에 나타나지 않는 증,개축 또는 개조가 있었는지 여부를 확인하는 것이다.
표준매매계약서 제7항에 의거, 매도자는Resource Consent나 Building Consent, CCC 등에 대한 정확한 정보를 제공할 의무가 있고, Building Act 2004의 Schedule 1에는 Building Consent를 요하지 않는 작업들에 대하여 구체적으로 열거하고 있다.
2. 매매계약서상의 LIM 조건
실제 거래시 매매계약서상 LIM조건에 ‘Yes’를 선택했다면, 이후의 time frame에 대하여는 제9.3항에 자세히 기술되어 있다.
1) 매수자는 계약 체결일로부터 5영업일 내에 해당관청에 LIM을 신청하야 한다.
2) 계약 체결일로부터 15영업일 내에 LIM 조건의 충족 여부를 판매자 측에 통지해야 하며, LIM을 승인할 수 없는 문제가 있다고 판단되면 settlement까지 그 해결이 가능한지 물을 수 있다.
3) 판매자는 그런 통지를 받은 후 5영업일 내에 해결 가능 여부를 매수자 측에 통지해야 한다.
4) 판매자가 통지하지 않거나, 해결이 불가능하다고 통지하는 경우 매수자는 이 조건을 면제시키거나 계약을 취소할 수 있게 된다.
첫째로, 매수자가 LIM을 승인하지 않는 경우는 주로 세가지의 경우다.
1) 해당 공사와 관련하여 사전에 개발허가 또는 건축허가를 받지 않은 경우
2) 건축허가를 받고 공사를 했으나, 해당관청으로부터 Final Inspection을 받았다는 기록이 없을 경우
3) 건축허가를 받은 후 공사를 했지만, 공사후 준공허가서 (CCC)가 발급되지 않은 경우
주목할 것은, 해당관청의 사전 허가없이 임의로 진행된 소위 ‘DIY home renovation’ 공사가 결국은 불법공사로 판명되는 경우가 많다는 점이다. 따라서 구매하고자 하는 부동산을 방문해서 볼 때 개조 또는 증,개축이 진행된 개연성이 있다고 판단되면 일차적으로 LIM을 통해 확인하고, 불명확한 경우 판매자 또는 에이전트에게 서면 질의하여 답변을 받아놓을 필요가 있다.
둘째로, 이런 문제들를 해결하기 위해 취해지는 방법은 주로 다음과 같다.
1) 매도자가 settlement 전에 CCC를 받아 마무리하는 방법
2) 매수자는 매도자에게 해당관청의 final inspection을 거쳐 사후승인 (Certificate of Acceptance: COA)을 받도록 요구하는 방법
3) 매수자가 해당공사를 제반 법규에 맞게 마무리한 후에, 해당관청에 COA를 신청하여 받는 방법
매매계약서상 LIM 조건을 포함한 모든 조건의 이행에 있어 쌍방은 ‘time is of essence’ (제9.10항)에 구속되므로, 정해진 Time Frame 하에서 조건 충족 여부가 확정됨에 항상 유의해야 한다.
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