■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
이자의 비용처리 제한 6:
주식회사 관련 유의사항
주식회사는 수익을 목적으로 사업을 운영하기 위해 설립되는 법적인 주체(법인 legal person)이다. 수익을 얻기 위해 운영되는 사업체이기에 주식회사가 얻은 융자에 대해 지급하는 이자는 모두 비용으로 처리하는 것이 일반적으로 허용된다. 이것은 주식회사의 경우 이자를 지급하는 융자가 수익을 창출할 목적으로 사용되었다는 것을 추적(trace)할 의무가 부과되지 않는다는 것을 의미한다. 개인이나 공동명의로 투자용 부동산을 구입할 때 이자를 비용처리하기 위해서 은행에서 빌린 융자금이 수익을 얻는 자산(즉, 투자용 부동산)의 구입이나 개선에 사용되었다는 흐름을 서류로 입증해두어야 하는 것과 대비된다.
이처럼, 주식회사가 얻은 융자의 이자에 대해서는 일반적으로 비용처리가 허용되는 조항이 있다. 그런데, 주거용부동산을 구입하는데 사용된 융자이자의 비용처리에 대해 제한을 두는 규정이 새로 도입되었다. 두가지 규정은 상충되는데, 어떻게 해결점을 찾을 수 있을까?
주거용 부동산 주식회사 Residential Land Company
주식회사가 지급하는 이자는 모두 비용처리 가능하다는 일반적 허용규정과, 주거용부동산을 구입하는데 사용된 융자이자는 비용처리가 제한된다는 규정의 충돌을 해소하기 위해, ‘주거용 부동산 주식회사 (Residential Land Company, RLC)’라는 개념이 새로 도입되었다.
회사가 보유한 전체 자산의 50% 이상이 불인정 주거용 부동산 (Disallowed Residential Property, DRP)으로 구성된 경우 주거용 부동산 주식회사로 인정된다. 불인정 주거용 부동산은 말 그대로 융자이자의 비용처리가 제한되는 주거용 부동산을 말한다.
[사례1] 젊은 나이에 큰 부를 이룬 진도준. 그는 주식회사를 설립하여 투자사업을 진행하고 있다. 그가 세운 HW 주식회사는 200만불 가치의 상업용 부동산과 150만불에 구입한 주거용 부동산을 보유하고 있다. 회사 전체 자산 350만불 중에 투자용 주거용 부동산 150만불의 비율은 43%가 되어, 기준점 50%에 미치지 못하기 때문에 HW주식회사는 주거용 부동산 주식회사로 분류되지 않는다.
[사례 2] 진도준의 형 진형준도 동생을 따라 주식회사를 설립하고 투자사업을 하고 있다. 그는 HJ주식회사를 설립하여 주로 주거용 부동산으로 투자자산을 구성하였다. 200만불의 주거용 부동산과 100만불의 상업용 부동산을 구입했다. HJ 주식회사는 주거용 부동산 주식회사로 분류된다: 불인정 주거용 부동산의 비율이 전체자산의 67%가 되어, 기준점 50%를 넘어서기 때문이다.
이러한 기준으로 주거용 부동산 주식회사로 판별이 되면 융자이자의 비용처리가 제한된다. 물론 주식회사가 얻은 모든 융자이자에 대한 비용처리가 제한되는 것은 아니고, 주거용 부동산 주식회사가 보유하고 있는 투자용 주거용 부동산과 관련된 융자에 대한 이자의 비용처리가 제한되는 것이다. 이와는 달리 주거용 부동산 주식회사가 아닌 경우에는 이자의 비용처리 일반규정이 여전히 적용되어, 주식회사가 얻은 모든 융자에 대한 이자를 비용처리하게 된다.
[사례3] 진형준이 설립한 HJ주식회사가 주거용 부동산 200만불을 구입하기 위해 150만불의 은행융자를 얻었다. HJ 주식회사는 주거용 부동산 주식회사이기 때문에 150만불의 은행융자에 대한 이자는 비용처리 제한규정이 적용된다 (진형준은 약간의 복통을 경험한다). 그러나 HJ주식회사가 상업용 부동산을 구입하는데 사용한 (또다른) 70만불의 융자에 대한 이자는 모두 비용처리가 허용이 된다.
신축주택을 주식회사 이름으로 구입한다면
이처럼 주식회사가 투자용 부동산을 보유하는 경우 주거용 부동산의 비율이 이자의 비용처리 여부에 큰 영향을 주게된다. 일반적으로 신축주택을 구입하는데 사용된 융자에 대한 이자는 모두 비용처리가 가능하다 (완공일자로부터 20년간 그렇다). 하지만, 주식회사를 이용하여 신축주택을 구입하고 렌트를 주는 경우에는 신축주택 구입에 사용된 융자에 대한 이자가 비용처리되지 않을 수 있다. 주거용 부동산 주식회사를 판별하는 비율계산에 신축주택도 (일종의) 불인정 주거용 부동산으로 간주되기 때문이다.
즉,
● 신축주택을 주식회사 이름으로 구입하였고,
● 그 회사의 전체 자산에 대한 주거용주택의 비율이 50%를 넘는다면,
● 그 회사는 주거용 부동산 주식회사로 구분되고
● 주거용 부동산 주식회사는 보유하는 주거용 부동산의 구입에 사용된 모든 융자의 이자에 대해 비용처리가 제한되기 때문이다.
그렇다면, 회사 전체 자산에 대한 주거용주택의 비율이 50%를 넘지만 않는다면, 주식회사의 융자액에 대한 이자를 모두 비용처리 할 수 있는 것인가?
닫힌 회사 Close Company
회사의 소유주인 주주가 5인 이하로 구성된 주식회사는 ‘닫힌 회사(Close Company)’라는 특별 취급을 받는다. 투자용 부동산에 대한 이자의 비용처리 맥락에서, 닫힌 회사가 구입한 주거용 부동산과 관련된 융자는 고스란히 이자의 비용처리 제한 규정이 적용된다는 취급을 받는다. 닫힌 회사의 전체 자산 중에 주거용 부동산의 비율이 50%에 못미치더라도 그러하다.
[사례 4] 진도준이 설립한 HW주식회사는 전체자산 중에 주거용 부동산이 차지하는 비율이 50%에 못미치는 43%이다. 그러나 HW주식회사가 주거용 부동산 구입에 사용한 융자에 대해 지급하는 이자는 비용처리 제한 규정의 적용을 받는다. HW주식회사는 진도준 한명의 주주로 구성되어 있기 때문에 닫힌 회사로 취급받기 때문이다. 따라서 HW주식회사가 150만불의 주거용 부동산 구입에 사용된 100만불의 은행융자에 대한 이자도 비용처리가 제한된다 (진형준의 복통이 씻은듯이 나아졌다).
닫힌 회사와 관련하여 한가지 유의할 점은, 인위적으로 주식회사의 주주 숫자를 늘리려는 노력이 효과를 보지 못할 수 있다는 것이다. 친족이나 기타 특수관계인은 숫자가 아무리 많더라도 한 명의 주주로 계산되기 때문이다. 친족이 아닌 남남이더라도 실질적인 투자가 이루어지지 않은 허수아비 주주로 숫자를 늘리는 경우, 세법의 효과를 무력화 시키려는 것이 주된 의도였던 계획이었다는 이유로 탈세방지조항의 적용을 받게 되어 그 효과를 얻지 못하게 될 수 있기도 하다.
* 위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.