The Buyer’s Guide to Mortgagee Sale (모기지 세일 가이드)
■ 데이빗한의 부동산 컬럼
모기지 세일은 크게 일반적으로 모기지옥션과 모기지텐더로 구별합니다. 일반 옥션의 매도인 주체는 주택소유자인 반면에 모기지 옥션의 주체는 은행 및 모기지 회사 또는 법원으로 대부금 상황목적으로 소유인 대신에 강제로 경매를 진행합니다.
모기지 경매는 부동산 소유주가 은행 모기지에 대한 상환체납 등으로 인하여 대부금 상환목적으로 실시하는 강제경매의 형식으로 매도인 대신에 은행 및 법원에서 실시하는데 일반 경매와는 다음과 같은 차이점을 살펴볼 수 있습니다.
일반경매의 경우에는 판매 시 주택의 점유현황을 매도인이 책임지고 빈집상태이거나 세입자의 상태를 확실하게 명기해서 매수인에게 인수 인계하는 반면에 모기지 세일의 경우에는 점유하고 있는 점유권자(Tenants)에 대한 내용들이 불확실한 상태에서 모기지 옥션으로 판매하게 됩니다. 그러므로 부동산을 구입한 바이어는 모든 책임과 의무가 불확실한 상태에서 인수인계를 받게 되므로 여러 가지 위험 부담이 발생할 수 있습니다.
저당권자는 일반적으로 은행, 기관 또는 금융회사, 때로는 개인 다른 당사자에게 부동산에 대한 대출 담보를 부동산 등기부에 저당권을 기재합니다. 저당권자는 조건에 따른 채무이행 의무를 하지 않거나 해당 모기지에 대하여 충족하지 못하는 경우 상환을 못하면 그 채무(債務)를 상환(償還)받기 위하여 강제로 그 권한을 법적으로 행사하게 됩니다. 부채를 회수하기 위해 부동산을 매각한 후 법적 절차를 완료합니다. 보통 모기지 세일은 옥션 또는 텐더로 진행을 하지만 경우에 따라서는 협상(Nego) 또는 고정금액(Fixed Price)로 판매하기도 합니다.
모기지 판매가 일반 판매와 다른점은 부동산 저당권자(抵當權者)가 부동산의 소유자가 아니기 때문에 다른 조건으로 입찰 조건을 기재하여 부동산을 판매합니다. 예를 들어 대부분의 모기지 판매는 부동산이 공실상태의 소유로 제공되지 않으며 판매에 채틀을 포함하지 않는 것이 일반적입니다. 또한 모기지 세일에는 일반적으로 건축 허가에 관한 보증(保證)을 제공하지 않으며, 빌딩에 대한 워런티 및 빌딩 인허가(Building Permits), 준공 검사서(Code of Compliances), 경계(Boundaries) 등 각종 부동산에 관련된 문제점들에 대하여 일체 책임을 지지 않습니다. 그러므로 바이어는 사전에 필요한 모든 정보와 조사를 철저하게 해야 함은 물론 계약서를 작성하기 전에 사전에 전문변호사와 정확하고 전문적인 조언을 얻어서 오퍼를 작성하는 것이 사전에 리스크를 최소화할 수 있습니다.
만일 모기지 옥션에서 리저브가격을 넘어최고 입찰자로 최종적으로 낙찰되면 경매인에게 즉시 계약금을 지불해야 합니다. 일반적으로 구매금액의 10%에 해당하는 금액을 보증금으로 구매 가격의 일부를 지불하며 경매 세부사항 및 조건에 서명하게 됩니다.
모기지의 옥션을 진행하는 경우 일반 옥션과 진행하는 방식은 동일하지만 입찰가격이 리저브 프라이스에 도달하지 못할 경우, 옥션은 유찰(Passed in) 됩니다. 이런 경우에는 모기지 옥션을 신청한 은행측에서 옥션전에 제출한 컨디션 오퍼의 바이어가 있을 경우 추가 협상도 할 수도 있고, 다른 어떤 바이어하고도 새롭게 협상할 수 있는 권리가 있습니다. 그러므로 은행측에서는 모기지 옥션에서 유찰될 경우 반드시 최고 입찰자와 협상할 필요가 없음으로 이런 점을 주지할 필요가 있습니다.
특별히 유의해야 할 점은 저당권 판매 부동산은 경매 또는 입찰 마감 전에 철회할 수 있는 가능성도 있습니다. 부동산이 매각되기 전에 저당권의 채무자가 채무를 일부 또는 전액을 만족하는 조건으로 상환하면 저당권자는 옥션을 중지하고 해당물건을 부동산 시장에서 철회(Withdrawn)하게 되는 경우도 있습니다.
모기지 텐더의 경우, 바이어측에서 컨디션 또는 언디션으로 오퍼를 작성해서 계약금 10%를 함께 동봉해 지정된 장소와 시간까지 제출할 수 있으며 5 working day 동안에 제출한 오퍼는 법적으로 철회할 수 없음으로 사전에 충분히 에이젼트 및 변호사와 상담 후 입찰에 참석하는 것이 현명하겠습니다.
* 교민 여러분들의 부동산에 관련된 모든 궁금하신 사항을 이메일로 문의해주시면 그 정보를 본 컬럼을 통하여서 자세하고 성심껏 제공해 드리도록 하겠습니다.
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