Title 제대로 읽기 (3) ■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 03 회

■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 03 회

 

Title 제대로 읽기 (3)  –  < Easements > 

 

1.  Easements란?

는 부동산 등기부등본 하단의 이해관계 (Interests) 부분에서 가장 흔히 볼 수 있는 것중 하나로, 우리말로는 <지역권 (地役權)> 정도로 번역될 수 있겠다. 

 

Easements는 주로 인접한 복수의 토지 간에 성립되는데, 한 토지의 배타적 독점사용권 (Exclusive Possession)의 일부를 인접한 타 토지의 편의를 위하여 포기하는 형태를 취한다. 통행로가 없는 이웃집을 위해 통행권 (Right of Way)을 제공하는 경우가 대표적이라 할 수 있다. 이때 Easements를 제공하는 토지를 라 하고, Easements가진 토지를 < Dominant Tenement: 요역지 (要役地)>라고 한다. 

특수한 경우로서, 위의 두 개념없이easements가 일방 토지 (Servient Tenement)에만 등기되는 경우가 있는데, 이를 ‘Easements in Gross’라고 하며, 통상 관련법에 따라 전기회사, 통신회사, 지방정부 등을 위하여 설정된다. 대표적인 것으로는 Electricity, Telecommunication, Stormwater Drainage, Water Supply, Sewage Drainage 등이 있다. 

 

아주 예외적인 경우로, Party Wall Support, Light, Air 등이 등기되어 있는 경우를 발견할 때도 있다. 모두 easements의 범주에 포함된다.

 

2.  Easements는 어떻게 ‘성립’ 되는가?

Easements가 성립, 등기되지 위해서는, (1) ‘Easements in Gross’의 경우 관련 당사자 간에 작성을 통해 성립되지만, (2) 승역지 (Servient Tenement)와 요역지 (Dominant Tenement)가 동시에 존재하는 경우에는 위의 방법 외에도 의 작성을 통해서도 성립될 수 있다. 

 

Easements는 위와 같이 명시적인 절차를 통해서 성립되는 경우가 대부분이지만, 경우에 따라서는 묵시적인 (implied) 성립도 가능하다. 관련법령 (Land Transfer (Computer Registers and Electronic Lodgement) Amendment Act (‘LTAA’) 제90D조 및Land Transfer Regulations (‘LTR’) 제10조)에는 묵시적으로 설정될 수 있는 일련의 Easements에 대하여 규정하고 있다. 

 

비록 묵시적인 성립이 가능한 경우에도 아래 사항들에 대하여는 특별한 주의가 요구된다 (LTAA 제90조). 

 

(1) 매매를 통한 부동산 등기이전시, 양수인에게 Easements와 관련한 별도의 의무사항 (Obligations)이 있는 경우에는 반드시 명시적인 방법, 즉 양 당사자 간에 를 작성하여야 한다.

 

(2) 승역지 (Servient Tenement)에 대한 담보권자 (Mortgagee)가 있는 경우, 반드시 그 담보권자의 승인 (Consent)을 받아야 한다.      

  

(3) 두 토지의 소유자가 동일인인 경우에도 Easements가 성립될 수 있다.

 

3.  Easements는 어떻게 <제거> 또는 <변경> 될 수 있는가?

등기부등본에 등기되어 있는 Easements를 제거하는 것은 그리 간단치 않다. 

 

(1) 가장 먼저 요역지 (Dominant Tenement)의 소유자에게 승인을 받는 것은 기본이다. 

 

(2) 토지분할 (Subdivision) 승인신청시 Easement 설정이 승인조건중 하나였다면, 제거할 때도 해당 관청 (Territorial Authority)으로부터도 승인을 받아야 한다.   

 

(3) Easements 성립 때와 마찬가지로, Easements를 제거할 때도 승역지 (Servient Tenement)에 대한 담보권자 (Mortgagee)가 있는 경우 그 담보권자의 승인 (Consent)을 받아야 한다 (Land Transfer Act (‘LTA”) 제90F조).      

 

(4) 또한 Property Law Act (‘PLA’) 제317조에 의거, 법원은 해당 Easements를 없애거나 변경할 수 있는 권한이 있다. 

 

특별히 PLA 제316~318조는 법원에 Easements의 제거 또는 변경을 요청할 수 있는 경우를 규정하고 있는데, 대표적인 예는 Easement를 제공하는 토지의 사용권이 부당하게 침해받는 (“to impede the reasonable use of the burdened land in a different way”) 경우라고 할 수 있다.

 

또한 LTA 제70조에는 더이상 Easements가 불필요하기 때문에 제거 (Removal of Redundant Easements)시킬 수 있는 경우를 규정하고 있는데, (1) 토지분할 등을 통해 요역지 (Dominant Tenement)가 승역지 (Servient Tenement)로부터 완전 분리된 경우와, (2) Easements가 더이상 요역지 (Dominant Tenement)에 어떤 혜택도 주지 못하는 경우가 그것이다. 

 

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