■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 04 회
Title 제대로 읽기 (4) – < Encumbrance & Others >
이번엔 < Title 제대로 읽기 >의 마지막 편으로, 이해관계 (Interests) 부분에서 흔히 볼 수 < Memorandum of Encumbrance >와 나머지 몇가지에 대하여 살펴 보기로 하자.
1. Memorandum of Encumbrance
< Memorandum of Encumbrance >는 통상 상대방으로 하여금 연부금 (annuity), 지대 (rent charge) 등의 지불을 강제하는 법적 수단중 하나이다. 즉, 상대방이 약정서 (deed of covenant)에 정한 조건 (지불 등)을 이행하는 경우에는 아무런 조치가 취해지지 않지만, 이행하지 않을 경우 그 이행을 강제할 수 있게 해 주는 수단이다. 넓게 보면 Land Transfer Act (‘LTA’) 제2조의 ‘mortgage’의 개념에 속한다고 할 수 있다.
Encumbrance는 위와 같은 목적 외에도, 특정 지방정부 (local authority)에 의해 설정되는 경우도 있는데, 이 때는 주로 지방정부와 당사자 (developer 등) 사이에 체결된 약정서 상의 의무 이행을 강제하기 위해 쓰인다. 예를 들어, 한 개발업자가 일정 지역을 주택단지로 개발하면서 지방정부의 인허가 과정에서 체결된 약정서상에 부과된 조건 (예: 주택단지를 지방정부의 관여없이 자치적으로 일정한 수준 이상으로 관리하겠다는 조건, 또는 어떤 특정행위는 하지 않겠다는 조건 등)의 이행을 강제할 때가 대표적이다.
Memorandum of Encumbrance의 해지방법은 mortgage의 해지방법과 대동소이하다. 즉, 약정서 상의 모든 조건 이행 (지불 등)이 완료되면 해지를 요청할 수 있다.
2. Charging Order
동일 물건에 대한 복수의 채권자가 존재하는 경우, 본인이 실제 Charging Order를 집행하기 위해서는 고등법원에 매각영장 (Writ of Sale)을 요청해야 하는 경우도 있다. 그리고 이 경우 선순위 채권 (예: 모기지)이 있는 경우 그것부터 상환되며, 신청자는 나머지 부분 만을 수령할 수 있다.
Charging Order는 법원으로부터 매각영장을 받은 채권자가 2년 내에 매각을 진행하지 않을 경우 실효 (lapse) 되지만, 그 이전에 법원에 효력 갱신 (renewal)을 신청하면 그 효력을 지속시킬 수 있다.
Charging Order는 통상 부채상환 후에 ‘Memorandum of Satisfaction’을 등기소에 등기함으로써 해지된다.
3. Statutory Land Charges
Statutory Land Charges는 실제로 수많은 법령에 근거하여 다양한 형태로 설정되는데, 대표적인 예로는, 최근 홉슨빌 지역 개발의 경우 Housing New Zealand (‘HNZ’)가 first home owners를 위하여 제공하고 있는 대출금에 대하여 ‘second mortgage’ 형태로 설정하는 경우이다.
한가지 주의할 것은, 위와 같은 경우 외에, 재산세와 토지세 등 조세와 관련한 Statutory Land Charges는 모든 Encumbrance에 우선하며, 따라서 재산세 체납에 따른 강제매각 (Rating Sale)시 매입자는 모기지로부터 자유롭게 해당 부동산을 매입할 수 있게 되고, 이 때문에 은행 등 담보권자들이 부동산 소유주가 내야 할 체납세금을 대신 납부하는 일이 벌어지기도 한다.
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