■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 01 회
Title 제대로 읽기 (1)
– Fencing Covenants 와 Fencing Agreements
한국의 부동산 등기부등본은 크게 <갑구>와 <을구>로 나뉜다. <갑구>는 ‘물건의 속성과 소유관계’를, <을구>는
‘물건상에 설정되어 있는 이해관계’를 보여준다고 이해하면 간단하고 쉽다.
뉴질랜드의 부동산 등기부등본도 이와 크게 다르지 않다. 등기부등본 상단에는 주로 부동산 번호, 형태, 면적, 소유자 등과 같은 ‘물건의 속성과 소유관계’가, 하단에는 그 물건에 설정되어 있는 ‘이해관계 (Interests)’가 명시되어 있다.
그 ‘이해관계’중 흔하게 볼수 있는 것이
우선 개념상 혼동을 막기 위해,
1. Fencing Covenants
Fencing Act 1978 (제2조)에 의하면, Fencing Covenants는 주로 이웃한 집주인들 간에, (1) 어느 일방이 담장을 신축, 유지 또는 보수할 때 소요되는 비용을 이웃한 다른 집주인에게 분담시키지 않으며, (2) 이는 추후에 이웃한 집을 산 사람의 이익을 위한 것은 아니라는 내용을 담은 약정, 합의 또는 단서조항으로 정의되어 있다.
그래서 보통은Fencing Covenants에 “The transferee (양수인) shall be bound by a fencing covenant as defined in Section 2 of the Fencing Act 1978 in favour of the transferor (양도인)” 라는 문구가 들어가게 된다.
부동산거래 표준약정서(제5.5항)에는 한걸음 더 나가서 “the vendor shall be entitled to require the inclusion of a fencing covenant to this effect in any transfer of the property”라는 문구가 추가되어 있는데, 이는 Vendor가 집을 팔고 나가면서 자기의 의무는 벗고, 새로운 Purchaser에게 그 약정상의 의무를 승계시키고 빠져 나가는 절차라고 해석할 수 있다.
Fencing Covenants는 등기후 12년이 경과하면 그 효력을 상실하지만, 그 이전에 이루어지는 거래에 있어서는 계속 유효하다는 점을 주의해야 한다.
2. Fencing Agreements
Fencing Agreements는 좀더 포괄적인 의미를 가지며, 이웃한 집주인들 간에 담장 또는 경계에 관한 모든 것을 담을 수 있다. 예를 들면 담장을 아예 세우지 않는다는 약정도 가능하다.
Fencing Agreements는 등기후 12년이 경과해도 실효하지 않으며, 이후의 양수인들에게도 지속적인 효력을 미치기 때문에 (“Fencing agreements run with the land.”), Purchaser 입장에서는 계약서에 서명하기 전에 Title Search를 통해서 Fencing Agreements가 있는지 여부와, 있다면 그 내용을 정확히 파악하여 그것이 향후 본인의 온전한 재산권 행사에 미칠 영향 (부담 또는 책임)에 대해 면밀히 검토할 필요가 있다.
이 Fencing Agreements를 등기부등본에서 없애기 위해서는 관련 당사자 (Registered Owner)가 Registrar-General of Land (‘토지청장’ 정도로 번역해 두자) 에게 서면으로 신청할 수 있고, 토지청장은 그Fencing Agreements로부터 이익을 받는 사람이 없거나, 있더라도 그 사람이 서면으로 동의하면Fencing Agreements를 말소시킬 수 있다.
다음 편에서는 “Caveats”에 대해 알아 보기로 하자.
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( The Property Journal 첫번째 컬럼: 제469호 2015년 3월 19일 목요일 )