■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 02 회
Title 제대로 읽기 (2) –
< Caveats >
부동산 등기부등본 하단의 ‘이해관계 (Interests)’ 부분에서 흔히 볼 수 있는 것중 하나가
1. Caveat의 개념
간단히 말하면Caveat은 이해당사자가 등기부등본상에 등기한 일종의 ‘주의나 경고 (Caution or Warning)’ 라고 할 수 있다. 즉, Caveat은 어떤 새로운 권리를 만들어 내는 것이 아니라, 기존의 권리를 보호하기 위해 취하는 법적 수단이라고 보면 되겠다.
Land Transfer Act 1952 (LTA) 제137조에 의하면, Caveat은 해당 부동산과 그 위에 등기되어져 있는 이해관계에 더하여, 등기부등본상에 아직 등기되지 않은 또다른 이해관계가 존재하는 경우 (이를 ‘Caveatable Interests’ 라고 함), 이해당사자가 일종의 Claim이 있음을 등기부등본상에 등기해 놓음으로써, 추후 어떤 다른 것들이 등기되지 못하도록 하는, 소위 ‘예방적 성격의 경고 (Stop Notice)’ 라고 할 수 있겠다.
따라서 한번 Caveat이 등기되면 그 부동산과 관련한 거래가 사실상 불가능해지므로, Vendor측 변호사는 미리 등기부등본을 확인하여 혹시라도 Purchaser에게 ‘Clean Title’을 넘겨 주는데 문제가 없는지 사전에 살펴야 하고, Purchaser측 변호사도 Vendor측 변호사에게 Settlement 이전에 Caveat이 말소될 수 있는지 여부를 반드시 물어 볼 필요가 있다.
2. 판례를 통해 성립된 Caveat 원칙들
1) Caveat에 대한 당사자들 간의 권리관계는Caveat을 등기 신청했다고 해서 최종적으로 확정되지는 않는다.
2) Caveat을 신청하는 사람 (Caveator)은 자기에게 ‘reasonably arguable case’가 있음을 입증할 수 있어야 한다. 이 입증의 수준은 100% 확실하게 입증할 수는 없더라도, 최소한 ‘serious possibility’ 수준의 입증이 필요함을 의미한다.
3) 법원은Caveator 에게 ‘reasonably arguable case’가 있다고 판단되고, Caveat을 말소할 경우 신청자의 이익를 침해할 수도 있다고 판단하면, 그 Caveat을 그대로 살려두게 할 수 있다.
4) 그럼에도 불구하고, 혹시라도 잘못된 Caveat을 그대로 살려두었다가, 추후에 Caveat을 당한 사람에게 금전적 손해나 권리 침해가 발생될 수 있는 경우에 대비하여, 법원은 신청자에게 사전에 손해배상 각서 (‘Undertaking of Damages’)를 징구하거나 다른 조건들을 추가할 수 있는 재량권을 행사할 수 있으며, 최대한 양측의 균형을 맞추려고 노력한다 (‘Balance of Convenience’).
5) Caveat이 계속 등기된 상태를 유지하려면, (i) 신청자가 고등법원에 그런 Order를 요청한 후 그 사실을 14일 이내에 등기소에 통지해야 하고, 또한 (ii) 그 통지일로부터 28일 이내에 실제로 법원의 Order를 받아서 등기소에 제출해야 한다 (LTA, 제 145~145A조).
6) ‘Reasonable cause’ 없이 Caveat을 신청하여 등기한 사람은 피해자로부터 손해배상 청구를 당할 수 있다.
7) 법원의 허락 없이는 같은 사유로 두번에 걸쳐 caveat을 신청할 수 없다 (‘No second caveat’) (LTA, 제148조).
3. Caveat이 쓰여질 수 있는 대표적인 예시들
1) 부동산 매매계약시
매매계약이 서면으로 체결되고 ‘Unconditional’이 선언되었다면, 거래당사자들 간에게는 이미 ‘caveatable interests’가 발생되었다고 볼수 있다. Unconditional 선언이 있기 전이라도 일부 조건의 충족이 이루어졌다면 경우에 따라 Caveat 신청이 가능할 수도 있다.
심지어 모든 부동산 거래는 ‘서면’으로 이루져야 함에도 불구하고, ‘구두’로 계약이 이루어졌을 경우에도 계약의 일부이행 (Part Performance)이 성립되었다면 Caveat 신청이 가능할 수 있다 (Property Law Act, 제24조).
2) Trust의 수탁자 및 수혜자
수탁자 (Trustees)와 수혜자 (Beneficiaries)는 모두 해당 Trust와 이해관계가 있는 당사자들이므로, 본인의 이익을 부당하게 침해 당하거나 권리행사를 방해받을 가능성이 크다고 판단할 경우 Caveat을 신청할 수 있다 (LTA, 제137조).
3) Joint Family Home 관련
Family home의 경우 부부 또는 Partners가 공동 소유주로 등기되는 것이 통상적이지만, 사정에 따라 어느 한사람의 명의로만 등기해야 할 경우 다른 일방이 그 Family Home에 어떤 이해관계 (예: 금전적 기여, 모기지 부담 등)가 있다면 Caveat 신청이 가능하다 (Joint Family Homes Act 1964, 제5~7조).
참고로, Property (Relationships) Act상 부부 공동재산 (Relationship Property)에 설정할 수 있는 ‘Notice of Claim’이라는 수단도 Caveat과 같은 효력이 있다.
4) 유산 관련
법원의 유언장 집행허가 (Probate)을 받아 유산분배를 실행하는 경우, 또는 유언장없이 사망시 Administration Act에 따른 유산 분배의 경우, 본인이 그 유산에 대하여 어떤 이해관계가 있음에도 불구하고 배제되었거나 부당하게 분배받을 것이 예상된다면 집행 전에 Caveat 신청이 가능하다 (Administration Act 1969, 제60~61조).
5) 결혼 관련
결혼허가 (Licence of Marriage)를 받을 자격이 없는 사람 (예: 기혼자)이 Registrar of Marriage 앞으로 또 다른 결혼허가를 신청한 경우 (예: 중혼이 될 경우), 그 누구도Registrar of Marriage 앞으로 그 사람 이름을 적시하여 Caveat 신청이 가능하다 (Marriage Act 1955, Part 4).
* 이 글에 대한 저작권은 이완상 변호사에게 있습니다. 필자의 명시적 서면동의 없는 무단 전재 복사 배포 및 인용을
금합니다. 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 특정 고객을 위한 법률조언이 아니므로, 필자와의 정식
수임계약 없이 독자 임의로 내린 법률적 결정에 대하여 어떤 책임도 지지 않음을 밝힙니다.