■ 유영준 컬럼: 생산성위원회 보고서
최근 뉴질랜드 정부의 생산성 위원회에서 주택을 위한 토지마련에 대한 보고서 초안을 일반인에게 공개하였습니다.
본 보고서는 특히 오클랜드와 같은 대도시들이 주택공급을 위해 토지를 사용하는 과정을 조사하였습니다. 결과적으로 급격한 인구증가에 대처하기 위해 도시들은 현재보다 도시계획시스템에서 개선의 여지가 있는 것으로 조사되었습니다. 보고서 초안에 대한 의견을 8월 4일까지 일반인이나 기관들의 접수를 받아 보고서를 완성할 예정입니다.
주택구입의 용이성은 뉴질랜드, 특히 급격히 성장하는 도시들이 현재 직면한 난관입니다. 따라서 한정된 용이성 그리고 높은 주택가격은 많은 사람들이 주택구입을 어렵게 만들고 있으며 사회문제화 되고 있습니다.
토지공급은 주택의 용이성을 해결하기 위한 첫단계 이겠지요. 도시는 발전을 위해서는 계속 성장을 해나가야 합니다. 토지의 공급이 제한되면 건축산업의 다른 부분에 있어서 효율성을 증진시킨다 하더라도 결국에는 토지가격이 비싸서 저렴한 주택은 지을 수가 없는 결과를 맞이하기 때문입니다.
통계청의 인구센서스 조사에 따르면, 뉴질랜드의 인구는 증가하나 가구의 규모는 줄어들고 있습니다. 따라서 주택시장은 이러한 추세에 맞게 다양한 주택사양 그리고 규모를 제공해야 합니다. 그러나 토지규제는 이러한 작고 저렴한 주택 신축을 제한하는 결과를 초래합니다. 비싼 토지가격으로 인해 좀더 크고 비싼 주택 건설을 하여 이익창출을 극대화 하는 방법을 개발업자들은 선호하기 마련입니다.
이는 첫주택구입희망자에게는 슬픈 소식이 아닐 수 없습니다. 결국에는 주택당 고밀도가구를 창출하며 질병확산을 부추킬 수도 있습니다. 토지공급부족은 경제성장을 막고 노동생산성을 낮춥니다. 따라서 토지공급문제가 해결된다면 뉴질랜드의 사회적 그리고 경제적 복지향상에 크나큰 이바지를 하게 되는 것입니다.
물론 공급된 토지가 개발되기 위해서는 수도나 하수관 연결과 같은 기간시설이 뒷받침되어야 합니다. 따라서 성장이 진행되는 지역에 우선적으로 기간시설이 연결되도록 하는 유연함이나 정책적인 지원이 필요합니다.
현재의 도시계획시스템은 개선이 필요하다고 보고서는 기술하였습니다. 즉 토지공급을 늘리고 도시중심부나 교통환승지역은 상대적으로 밀도를 높여 개발이 가능토록 해야 한다는 것이지요.
보고서에서는 세계 각국에서 사례를 수집하여 소개를 하고 있습니다.
보고서 초안에서 소개한 주택용 토지공급 향상 방안은 다음과 같습니다.
● 현재의 도시계획방안에 대한 차선책으로 복합된 도시계획방안을 적용하도록 한다.
● 주택을 위한 효율적인 토지사용을 방해하는 각종 규제 예를 들면 최소 주차공간마련, 아파트의 발코니 의무조항, 최소아파트 크기와 같은 것을 없앤다.
● 고속도로 톨비와 교통체증 과징금에 대한 제한을 없애고 상수도세와 같은 사용자과세 적용을 늘린다.
● 성장지역에 대한 기간시설확충 기금 마련을 위한 목적세의 사용을 늘인다.
● 정부소유의 토지에 대한 지방세부과 예외조항을 철폐하고 지방세를 부과한다.
● 주택개발에 용이한 고성장도시에 위치한 중앙정부나 지방정부 소유의 토지 사용 기회를 모색한다.
● 도시개발추진위원회를 구성하여 여러 부지를 통합하고 대규모 주택단지 조성을 위한 마스터 플랜을 계획하며, 개인사업체들과 제휴하여 계획을 진행한다.
앞으로 뉴질랜드의 미래는 변화무쌍합니다. 최근에 오클랜드에서 가장 큰 규모의 주택단지 조성으로 각광을 받고 있는 홉슨빌은 3천채이상의 주택을 시장에 공급할 것입니다. 그러나 오클랜드는 현재 그 규모의 10배인 3만2천채의 주택부족을 겪고 있으며, 주택공급이 그 수요를 따르지 못하므로 그 부족분은 계속 증가하고 있습니다. 당장 토지 부족분을 해결하려면 11개의 홉슨빌규모의 부지가 필요합니다. 또한 늘어나는 주택수요를 충당하려면 매년 4개의 홉슨빌 규모의 토지가 필요합니다.
그러한 규모의 토지를 공급하려면 여러 부지들을 통합하여 토지개발과 건축의 효율성을 높이는 것이 관건입니다. 도시개발공사는 그러한 부지통합과 개인기업과의 제휴를 통해 토지재개발을 진행하고 도시 외곽지역에 새로운 교외지역을 형성시킬 수도 있을 것입니다.
도시의 성장은 개인적으로, 지역적으로 그리고 국가적으로 좋은 일입니다. 따라서 토지공급규제는 그러한 발전을 저해하는 결과를 나을 수도 있습니다. 엄격한 규제보다는 장기적인 미래에 대한 청사진을 갖고 유연한 대처가 필요한 시점입니다.