▣ 2021년 부동산 분석과 전망
: 이중권 부동산컬럼
최근 주택 시장 상황은 주택 구입자에게 매우 절망스럽기만 하다. 2020년 조금이라도 떨어지겠지했던 집값은 기대와 달리 거침없는 상승했다. 세계 경제의 불확실성 속에 모기지 이자율은 하향세로 일관 되었으며 이 상황이 주택 구입자들을 더욱 초조하게 하고 부동산 구입을 자극했다. 저이자율로 인한 높은 주택 가격은 퍼스트 홈바이어에게 “올해는 내 집 마련에 반드시 성공하겠다” 는 굳은 의지를 품게 했지만 매물 부족이라는 또다른 장벽에 막혀 주택 구입을 포기하는 경우가 허다했다.
이와 맥을 같이하여 미디어에서도 주택 가격 급등에 대한 기사는 연일 부동산면을 장식했다. 기사만 보면 현재 주택 가격이 사상 최고 수준으로 지금 주택을 구입하면 마치 ‘상투를 잡는 것이 아닌가 하는 생각마저 들게 했다. 가만히 앉아 있자니 앞으로 집값은 더 오를 것 같아 주택 구입 기회를 영영 잃을 것이라는 우려감마저 피할 수 없었던 20020년 한해였다.
이 상황이 2020년까지 부동산 상황이다. 그럼 2021년 부동산에 대해 적어보도록 하겠다. 부동산을 자극하는 넘버원 요인은 금리이다. 코로나 19로 인해 경제적 어려움에도 불구하고 부동산 매매가 한창인 근본적인 이유라고 할 수 있는 것은 금리이다. 이자율 변화에 따른 부동산 시장 반응은 즉각 나타난다. 그래서 부동산 투자자는 물론 일반 구입자들도 이자율 변화에 항상 촉각을 곤두세운다. 이자율이 중요한 이유는 부동산 구입 능력에 직접적으로 영향을 미치기 때문이다. 이자율이 떨어지면 대출 비용이 낮아져 구입 능력이 오르게 된다. 이자율이 상승하면 반대로 구입 능력은 떨어진다. 구입 능력이 떨어지면 부동산을 사고 싶어도 살 수가 없어 수요가 감소하고 수요 감소가 가격 하락 요인으로 작용한다. 반대로 이자율이 하락하면 결과적으로 수요 증가로 이어져 주택 가격 상승 현상이 발생한다.
현재 최저금리 기조로 부동산 가격이 긍정적인 요소로 밖에 생각할 수 없다. 금리의 흐림이 바뀌지 않는 한 부동산 흐름도 바뀌긴 어렵다고 봐야 하겠다.
이런 부동산 상승세라면 정부가 나서서 진정을 시키는 것이 일반적이다. 정부가 주는 약은 부동산 규제법이다. 과거 가파른 부동산 상승세에 정부가 내세워 온 규제법은 다음과 같았다.
첫째로 외국인의 국내 주택 구입 금지이다. 이 부동산 억제 방법은 지난 노동당이 들어선 이후 꾸준히 이어온 규제 일순위 정책이였으며 현재까지 진행형이다. 결론적으로 전에는 어느 정도 효과가 있었겠지만 지금의 부동산 시장에서는 이 정책에 면역이 생긴것으로 봐야 할 것이다.
둘째로는 1가구 2주택자들에게 한해 세금을 징수하는 방법이 있었으며 이 또한 현재 적용하여 징수하고 있다.
세째로 투자자들이 부동산 시장에 들어오는 것을 막는 것이라 하겠다. 이는 현재 실행 단계에 들어선 억제 정책으로 일반 1주택 구입자에 비해 월등히 높아진 융자 정책이다. 작년까지 모든 부동산 구입자들에게 동일 했던 20프로대 80프로의 융자 정책이 지금은 투자자에 한해 40%: 은행 융자 60%로 40%자산이 있어야 하는 것으로 바뀌었다. 하지만 필자의 의견으로는 이 또한 현재의 부동산 열기를 꺾기에는 어려울 것으로 보고 있다.
그러면 마지막 남은 전통적인 방법은 중앙 은행이 개입해서 금리를 올려 부동산 열기를 식혔던 방법이다. 하지만 이 방법은 현재 코로나로 인한 세계 경기와 서민들의 경기가 위축되어 있어 금리를 인위적으로 올리는 방식은 불가능하다 봐야 하겠다. 결과적으로 2021년 뉴질랜드 부동산 경기는 진행형이라 조심스럽게 추측된다.
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