▣ 마켓 프라이스(Market Price) : 데이빗한 부동산컬럼
부동산은 매도자 시장에서 매수자 시장가격으로 판매가 되기도 하고, 매수자시장에서 매도자 시장가격으로 판매되기도 한다. 이처럼 부동산은 개별성,특수성,지역성등으로 인하여 장소와 물건, 지역에 따라 각기 팔리는가격이 다를뿐 아니라 시기와 판매방법에 따라서 천차만별의 결과를 가져오기도 한다.
최근에 포리스트힐에 소재하는 9 Becroft Dr의 주택의 경우 작년에 개인간의 거래를 통하여 87만불에 거래된 후 불과 1년 몇 개월후에 무려 150만불 이상에 거래되어 단기간에 63만불의 양도차액의 이득을 발생하게 되었다. 과연 마켓프라이스는 얼마였던 것일까 한번 살펴보자. 이 물건은 우선 마켓 프라이스를 잘모르는 전주인이 부동산 수수료를 아끼기 위해서 싸게 판 경우이다. 새로운 매수자는 1년정도를 보유한 후 옥션으로 다수의 경쟁자와 디벨로퍼 등을 모아놓고 1시간이상 경쟁을 유발시켜서 시장가격(Market Price)과 리저브 가격(Reserve Price)보다 무려 30만불 이상 비싸게 팔게 되었다. 과연 이런경우 진정한 마켓프라이스(Market Price)는 얼마가 될것인가 ?
 |
우선 부동산 거래시에 Vendors측에는
1. 매도자 프라이스(Vendor Price)
2. 매수자 프라이스 (Buyer Price)
3. 마켓 프라이스 (Market Price)
4. 정부공시지가 (Government Price)
5. 공인감정평가 가격 (Valuation Price) 등을 제시한다.
특별히 비즈니스 매매시에서 원가식,비교사례식,매출평가방식등 몇가지의 산출방법이 있지만 실무상에서는 대부분의 경우가 매도자가 가격을 제시하고 매수자가 가격을 협상하는 방법을 택하게 된다. 이런 과정에 매수자의 경우 피땀흘려 일궈놓은 사업체에 대한 애정과 열정에 사로잡혀 기대이상의 가격으로 시장에 내놓는 것이 일반적인 경향이다. 더구나 이런 기대감과 더불어 매도자의 고정관념과 선입감, 자신의 강한 고집등으로 시장가격(Market Price)을 무시한채 오랜 시간 동안 제각기 다른 가격대로 시간과 비용을 많이 낭비하고 실제로 마켓에서 피부로 깨달은 몇 달, 또는 몇 년후에 비즈니스 사업체를 정리하는 경우가 왕왕 발생하게 된다. 더구나 어떤 경우에는 리스기간이 끝난후에도 수년동안을 재연장해서 판매하기위하여 시간과 비용을 낭비하는 경우를 실무상에서 많이 보게된다. 더구나 짧은 인생살이에서 새로운 사업과 인생의 진로를 선택 해야하는 중대한 결정의 순간에서 불과 1, 2만불로 중요한 판매기회를 놓치는 우를 범하는 경우를 보게된다.
비즈니스 매매시 건물에 철거조항이 있을경우에는 언제든지 건물을 철거할 수 있으므로 매각이 어려운 물건인데 수년째 팔기위해 노력하는경우, 리스기간 종료로 건물을 비워야하는 상황에서도 권리금을 받기위해 연장하는경우, 비즈니스가 안되서 판매가 어려운데 투자원금을 전액 회수할려고 하는 경우, 시장가격보다 훨씬 더 높게 받을려고하는경우등 여러가지 상황이 있다. 반대로 바이어의 입장에서는 시장가격보다 훨씬 저렴한 급매물을 찾기위하여 수년째 물건나오기만을 기다리며 허송세월하는 경우 등 다양한 자신들의 생각과 방법으로 매매를 모색하려고 한다.
일반적으로 주택은 주변팔린시세가 영향을 주고, 상가건물은 연간수익율에 따라 마켓 프라이에 영향을 주며, 비즈니스 매매의 경우에는 매출액 대비 순이익 기준에 따라 매매가에 영향을 준다. 실무상에서는 감정가 또는 공지지가는 참고자료가 되고 매도인과 매수인이 제시하는 금액과 더불어 부동산 에이젼트의 역할을 통하여 팔리는 것이 일반적이다. 하지만 거래되는 유형을 살펴보면 매수인의 입장에서는 시세보다 좀더 매리트가 있고, 가격이 저렴한 것이 우선 팔리게 되고, 매도인의 입장에서는 시세보다 좀더 주고 사야지 자기물건이 되고 부동산 거래를 성공적으로 성사시킬 수 있다.
수개월,수년동안 부동산시장에서 고생하는 물건들을 분석하면 결정적으로 오퍼가 있는 경우 핸들링 및 경험부족과 자신의 아집이 너무강해서 좋은 계약을 놓치는경우가 허다하다. 결국에는 수십개월을 시간과 비용을 낭비한후에 나중에 깨닫고 최초 오퍼가격보다 휠씬 낮은 가격에 매각을 결정하는 경우도 많이 보게된다. 더구나 매도자시장의 경우에는 가격이 하락되는 시장으로 타물건보다 먼저 가격을 낮게해서 먼저 팔 수 있는 기회를 갖는 것이 시간과 비용을 낭비하지 않고 짧은 시간에 판매하는 것이 현명하다. 부동산은 일반물건보다 고가의 거래이므로 작은부분에 대하여 연연하게 되면 큰 기회를 놓치게 되는 우를 범할 수 있다. 인생의 새로운 전환점에서 좋은 기회를 잡을수 있는 빅챤스가 있을경우 불과 1-2만불에 그런 좋은 기회를 과연 놓칠것인가 한번 곰곰히 생가해 볼일이다.
필자가 최근에 비즈니스 매매에 리스팅해서 1주일만에 바로 매매 시킨 사례가 있다. 위의 경우에는 1년전에 타회사에서 1년넘게 높은 애스킹 프라이스로 말미암아 고생을 하고 시간과 비용을 낭비한 후에 현실적인 가격에서 약간 싸게 급매물로 바로 매매 시킨 경우이다. 매도인의 입장에서는 매매의 의지가 확실한 경우에는 바이어에게 호감을 줄수있는 가격을 제시해 주어야 거래를 성사시킬 확률이 높아지게 되고 반면에 바이어의 입장에서는 싸고 좋은 매물을 찾기위해서 시간과 비용을 오랫동안 낭비할 것이 아니라 좋은 매물을 찾았을 경우에는 그 물건을 구입하기위해서 매도인이 원하는 가격을 주고 구입해야 겠다는 의지를 갖고 선택해야 좋은 거래이다. 많은 바이어와 매도인이 좋은 결정의 순간을 놓치고 후회하는 일들을 너무 많이 보게 된다.
필자는 이번호를 통하여 진정한 마켓프라이스는 매도인과 매수인이 최종적으로 결정해서 싸인하는 바로 그 순간이 진정한 마켓프라이스(Market Price)라고 말하고 싶다. 항상 큰 부동산 거래의 경우에 작은 부분만을 보지말고 큰 것을 먼저 생각하고 작은 것을 생각하는 현명한 지혜가 필요하다.