▣ 부동산 용도 변경 및 개발에 의한 가치 증대
: 데이빗한 부동산 컬럼
이번주 칼럼에서는 부동산 용도 변경 또는 개발 및 세입자 관리를 통하여 부동산 가치를 증대한 케이스 몇가지를 살펴보고 부동산을 통한 재테크에 관하여 자세히 살펴보기로 한다.
우선 상가건물의 경우 상가수익성에 따라서 건물의 가치가 크게 달라질 수 있으므로 건물에 리스로 들어가 있는 테넌트(이하 세입자)를 관리하는 것이 중요한 문제중 하나이다. 상가수익율은 물건과 위치 및 상가의 개발가능성에 따라서 약간의 편차가 발생하지만 일반적으로 시내의 경우 4.5%에서 5% 이고 일반 지역의 경우에는 5.5%에서 6.5%의 수익율을 기대할수 있고 지방의 경우에는 다소 높아지는 경향이 있다. 경우에 따라서는 메트로 폴리탄지역의 고층건물은 수익율이 4.5%이하로 떨어지는 경우도 다소 살펴볼수 있다.
먼저 최근에 5명의 테넌트가 있는 건물을 400만불에 구입한 뒤 건물을 구분하여 아랫층과 위층에 새롭게 추가로 10명의 테넌트를 유치하면서 장기 리스계약을 통하여 임대수익을 두배로 올린 투자자가 있 다. 새로운 추가 리스 계약을 통하여 임대수익을 올림으로써 상가건물 가치를 상승하게 되어 800만불에 거래한 케이스였다. 상가의 가치는 크게 임대수익율에 좌우됨으로 특별한 개발 계획이 없는한 임대료 수익에 따라 결정되어 진다고 볼 수 있다.
건물 매매 조건과 가격을 높이기 위한 또 하나의 색다른 방법에 대하여 살펴보기로 하자. 우선 건물주가 해당건물에서 사업 또는 비즈니스를 하고 있을 경우 해당 건물을 매각할 때 단순하게 건물을 매각하는 것이 아니라 건물주가 본인에게 리스 계약(임대차계약)을 체결하여 다시 리스백으로 내놓고 매각하는 방법이다. 이런 경우는 대부분 상가 매매금액을 높이기 위한 방법으로 단기간 동안만 높은 금액으로 건물주가 세입자로 임대차 계약을 체결해서 리스계약서를 작성해 놓고, 높은 임대료를 지불하는 조건으로 해서 시세보다 높은 금액에 팔려고 시도하는 것이다. 다시말하면 250만불 정도 시세의 건물을 임대료를 5년동안 높게 책정하여 리스계약을 해놓고 시세보다 100만불이상 비싼 350만불에 매각한 경우도 살펴볼 수 있다. 이런 경우에는 5년동안 건물주가 임대료를 약 10-20만불 시세보다 더 지불하게 되지만 총 건물 매매대금을 80만불 더 받게 되므로 최근에 새로운 건물 매매 방법으로 많이 사용되고 있는 방식이다. 이 경우 건물을 처음 구입하는 투자자의 입장에서는 많은 주의와 검토가 필요하다고 할 수 있다. 특별히 상가구입을 할경우에는 반드시 매매계약전에 리스계약서 (Deed of Lease)와 Pre Contract Disclosure statement(프리 컨트랙 디스클로우즈)를 요청하여 계약전 검토가 필수 요소라고 할 수 있다.
또 다른 예를 살펴보면 12년전에 16개의 모텔을 운영하는 교민이 부동산 개발업자에게 판매를 하고 호주로 이주한 경우가 있었다. 그는 헌베이 지역에서 120만불에 객실 16개에 주차장이 20대 주차할 수 있는 모텔을 구입하여 7년정도 운영을 하다가 부동산 개발업자로부터 300만불의 구입 오퍼를 받게 되었다. 7년전에 구입한 가격에 비하여 무려 200만불 가까운 양도차액에 깜짝 놀라면서 오퍼가 들어오자마자 하루만에 즉시 팔고 호주로 이주하기로 결정하고 호주로 이민을 하게 되었다.
모텔을 구입한 부동산 개발업자는 즉시 모텔 허가를 취소하고 건물 용도변경과 타이틀 분리작업을 하고 모텔의 객실도 약간의 인테리어 공사를 하여 16개의 객실을 각각 분리된 유니트 타이틀로 변경하여 재분양을 하였다. 이곳은 1베드룸, 2베드룸, 3베드룸 주거용으로 타이틀을 분리하여 100만불에서 200만불 사이에 재분양을 하여 상당한 시세차액을 보게 되었다. 이것은 부동산 물건의 사용용도를 변경하는 개발을 통하여 상당한 수익을 발생한 사례였다.
다음은 최근 수년동안 시티카운실에서 추진하고 있는 유니타리 플랜의 하나로서 지역에 대한 죤 변경(용도변경)을 통하여 상당한 시세차액을 얻은 경우이다. 이 경우는 특별히 토지 소유자의 개발에 대한 노력보다는 정부에서 택지보급을 확장하고 개발을 장려하기위하여 정부에서 농장 및 루럴 지역을 택지개발지구로 변경함으로써 토지가격의 급등을 통하여 상당한 부를 얻게되는 케이스이다.
이런경우 개발계획 및 개발순서에 따라서 같은 택지개발지구라도 지가의 형성과 판매가격이 다소 차이가 발생하게 된다. 이와 같은 몇가지 예를 통하여부동산 용도 변경 또는 개발 및 세입자관리를 통하여 부동산 가치를 증대한 케이스 몇가지를 살펴보았다.